Nekilnojamojo turto nuosavybė apima visas teises, interesus ir naudą, susijusius su nekilnojamojo turto turėjimu. Nekilnojamojo turto nuosavybė - teisinė sąvoka, skirtinga nuo nekilnojamojo turto valdos, kuri yra fizinis turtas.Kiekviena vertybė yra turtas tik tada, kai turi savininką. Gamtovaizdis už lango - ne turtas, nors jis ir gali padėti uždirbti įmonei labai dideles pajamas. Tas pats pasakytina apie valdžios nutiestus kelius, kuriais savo veikloje naudojasi įmonės. Tai - ne turtas (nes niekam nepriklauso nuosavybės teise), bet ekonominiai ištekliai, kuriais naudojasi daugelis ūkio subjektų.
Taigi kiekvieno ūkio subjekto sukauptas turtas turi turėti savininką. Turtas gali priklausyti pačiam subjektui (t. y. jo savininkams). Dalis turto gali priklausyti įmonei, o dalis - skolintojams, pavyzdžiui, jei kalbama apie įmonę, tai jos kreditoriams ar klientams.
Kalbant apie nuosavybę visada reikia turėti omenyje tą objektą, apie kurio priklausomybę kam nors kalbama. Taigi ne tik tam tikro subjekto sukauptas turtas tiesiogiai priklauso nuo nuosavybės, bet ir nuosavybė visada išreikšta konkrečiu turtu. Šį turto ir nuosavybės ryšį išreiškia pagrindinė apskaitos lygybė: TURTAS = NUOSAVYBĖ (žr. 8 pav.). Ši lygybė išreiškia turto ir nuosavybės ryšį bet kuriuo lygmeniu: mikro-, mezo- ar makrolygmeniu (t.y. įmonės, ūkio sektoriaus, visos šalies ir pan.). 8 pav. iliustruojamas minėtas ryšys įmonės pavyzdžiu.
Nuosavybės kitimas negalimas be turto kitimo. Padidėjus turtui, būtinai turi padidėti ir savininkų nuosavybė arba įmonės skolos tretiesiems asmenims, kuriems tas turtas priklauso. Labai svarbu nuolat stebėti, kaip kinta įmonės savininkų ir skolintos nuosavybės santykis. Jeigu įmonė skolinga tretiesiems asmenims daugiau nei vertas tos įmonės turtas, priklausantis savininkams, visada yra reali tokios įmonės bankroto grėsmė.
Norint stebėti santykio tarp savininkų nuosavybės (t. y. įmonės įsipareigojimų savininkams) ir skolintos nuosavybės (t. y. įmonės įsipareigojimų tretiesiems asmenims) keitimąsi, svarbu gerai žinoti veiksnius, dėl kurių didėja ar mažėja įmonės įsipareigojimai. Savininkų nuosavybę didina papildomos jų investicijos (turto įdėjimai), įmonės veikloje uždirbtas pelnas bei trečiųjų asmenų dovanojimai įmonei. Savininkų nuosavybę mažina jų turto išeikvojimas (taip pat dividendų išmokėjimai) bei įgyvendinant visų rūšių įmonės veiklą patirti nuostoliai ir netekimai.
Skolintojų nuosavybę (įmonės įsipareigojimus) didina visų įmonės skolų bei įsipareigojimų tretiesiems asmenims (taip pat ir sukauptų sąnaudų bei būsimųjų laikotarpių pajamų) padidėjimas. Atvirkščiai, šių skolų bei įsipareigojimų sumažėjimas mažina skolintojų nuosavybę, dėl to didėja įmonės savininkų nuosavybės lyginamoji dalis.
8 pav. Turtas ir nuosavybė
Dar visai neseniai, praėjusio šimtmečio dešimtojo dešimtmečio pradžioje prasidėjus valstybinių įmonių privatizavimui, turtas turėjo lemiamą reikšmę įvertinant įmones. Atsižvelgti į kitus ankstesnės veiklos rezultatus besikeičiančios ekonominės ir politinės sistemos fone dažniausiai nebuvo prasmės. Sakykime, įmonių veikla planinės ekonomikos sąlygomis galėjo (tiksliau sakant kitaip ir negalėjo) būti pelninga. Tačiau dažniausiai jų produkcijos realizavimo rinkos buvo Rusija bei kitos buvusios Sovietų Sąjungos respublikos. Dažnai šios rinkos buvo dėl įvairių priežasčių prarandamos, o konkuruoti Vakaruose praktiškai nebuvo jokių galimybių, išskyrus vieną kitą išimtį. Arba atvirkščiai, įmonės veikla galėjo būti (ir buvo) neefektinga dėl pačios planinės sistemos. Todėl turtas tuo metu buvo pagrindinis įmonių vertinimo kriterijus.
Turtas, be abejo, svarbus veiksnys ir nusistovėjusios ekonomikos sąlygomis. Jis visuomet suteikia įmonei solidumo, tarsi patvirtina jos ketinimų rimtumą. Turtas veikia ir kaip stabilizuojamasis veiksnys. Turto neturinčių kompanijų akcijų kursas svyruoja gerokai stipriau. Dar visai neseniai Interneto verslu besiverčiančių kompanijų akcijų kursai augo kaip ant mielių. Vėliau, paaiškėjus, kad šio verslo perspektyvos per daug išpūstos, akcijų kursai labai krito.
Didelę reikšmę turi ir tai, įmonės veikloje naudojamas turtas yra nuosavas, ar skolintas, koks šių dalių santykis. Didelė nuosavo kapitalo dalis teikia stabilumą, bet kartu gali reikšti ir mažą veiklos efektyvumą. Didelė skolinto turto dalis rodo, kad įmonė efektyviai panaudoja savo potencialą, išsiversdama su nedideliais akcininkų kapitalo įnašais, tačiau tuo pačiu didina ir rizikos laipsnį. Svarbu tinkamai įvertinti įmonės turtą, jei numatoma ją likviduoti ar iš esmės pertvarkyti. Kiti rodikliai tokiu atveju …
