Turto vertinimą galima apibrėžti kaip nešališką turto vertės nustatymą, taikant Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuotus ir tarptautinėje praktikoje pripažintus turto vertės nustatymo metodus ir apimantį vertintojo nuomonę apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti bei tikėtiną piniginę vertę rinkoje. Tai gana sudėtingas uždavinys, kurio rezultatai dažnai būna nevienareikšmiai, subjektyvūs. Todėl dažnai turto vertinimas atliekamas naudojantis keliais metodais, kad gautus rezultatus būtų galima palyginti ir taip labiau priartėti prie objektyvaus rezultato. Kiekvienas metodas turi tiek pranašumų, tiek ir trūkumų, kurie pasireiškia priklausomai nuo turto tipo, įvairumo, informacijos gausumo ir patikimumo, vertinimo paskirties bei kitų veiksnių. Todėl tam, kad būtų galima tinkamai pasirinkti reikiamus metodus, būtina žinoti juos visus.Pagrindiniai Vakarų šalyse naudojami turto ir verslo vertinimo metodai yra šie:
1. Grynosios balansinės vertės metodas (Net Book Value Method);
2. Lyginamosios vertės (pardavimo kainų palyginimo) metodas (Comparable Transactions Costs);
3. Atkuriamosios vertės metodas (Replacement Value Method);
4. Likvidacinės vertės metodas (Liquidation Value Method);
5. Kainos už pelną metodas (Price/Earnings Method);
6. Diskontuotų pinigų srautų arba dabartinės vertės metodas (Discounted Cash Flow or Present Value Method).
Europos vertinimo standartuose išskiriami šie pagrindiniai vertinimo metodai:
1. Kapitalo palyginimo (Capital Comparison);
2. Nuomos pajamų kapitalizacijos (Capitalisation of Rental Income);
3. Diskontuotų pinigų srautų (Discounted Cash Flow Techniques);
4. Vertinimas likutinės vertės principu (Residual Valuation);
5. Atkūrimo kaštai, atėmus nusidėvėjimą (Depreciated Replacement Cost).
Lietuvoje turto ir verslo vertei nustatyti taikomi Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto (IVSC) pripažinti ir Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme numatyti tokie vertinimo metodai arba jų deriniai:
1. Lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų);
2. Atkuriamosios vertės (kaštų);
3. Naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto);
4. Ypatingosios vertės;
5. Kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje pripažinti metodai.
Skirtingose šalyse naudojami turto ir verslo vertinimo metodai iš esmės tie patys, tačiau jų taikymui būdinga tam tikra specifika. Metodų tapatumas grindžiamas tuo, kad jie turi tą patį teorinį pagrindą. Metodai pagrįsti vertinimo teorija, o pastaroji vertės teorija (apie tai buvo kalbama 6-je paskaitoje). Šių trijų elementų sąveiką galima pavaizduoti trijų sluoksnių piramide .
1 pav. Turto vertinimo metodikos, vertės teorijos ir vertinimo metodų ryšys
Vertinimo teorija jungia vertės teoriją ir turto vertinimo metodus, t. y. paaiškina, kuris metodas ar jų derinys yra tinkamiausias nustatyti vertinamojo turto vertę esamomis aplinkybėmis.
Visi verslo vertinimo metodai gali būti grupuojami pagal tris požiūrius : turto, rinkos ir pajamų. Kadangi dažnai literatūroje siūlomas vertinimo metodų grupavimas skiriasi, Lietuvos turto vertintojai vadovaujasi tarptautinių, europinių ir nacionalinių vertinimo standartų rekomenduojamu grupavimu, kurie iš esmės sutampa. 1 lentelėje pateikti tik dažniausiai minėtuose šaltiniuose rekomenduojami ir praktikoje taikomi bei analizuojami verslo vertinimo metodai, kurie atskirais atvejais gali būti įvairiai modifikuojami ir pritaikomi.
1 Lentelė. Turto ir verslo vertinimo požiūriai ir metodai
Turto požiūriu grindžiami metodai
Rinkos požiūriu/palyginimu grindžiami metodai
Pajamų požiūriu grindžiami metodai
Balansinės vertės
Kapitalo rinkos
Paprastas pajamų kapitalizavimas
Pakoreguotos balansinės vertės
Sandorių rinkos
Diskontuotų pinigų srautų:
Laisvas pinigų srautas įmonei; Laisvas pinigų srautas nuosavybeiLikvidacinės vertės
Palyginimo:
Kainos ir pelno koeficientas; Kainos ir balansinės vertės koeficientas Kainos ir pardavimų koeficientas Kiti koeficientaiDiskontuoto neįprasto pelno:
Įmonei NuosavybeiTurto požiūriu grindžiamos metodų grupės pagrindinė idėja yra pakeičiamumas – turtas yra vertas tiek, kiek kainuotų jį pakeisti. Dėl šios grupės metodų specifikos jų taikymas verslo vertinime yra labai ribotas ir dažnai apsiribojama jo naudojimu žemutinėms vertės riboms nustatyti. Investicinio pobūdžio literatūroje šie metodai neminimi tarp metodų taikytinų verslo vertinimui, nes jie paprastai labai iškreipia ir netiksliai nustato įmonės vertę. Taikant šiuos metodus yra būtinas apskaitos duomenų koregavimas, nes dažniausiai to neatliekant vertė bus skaičiuojama remiantis istoriniais / įsigijimo kaštais, o ne realiomis įmonės turto kainomis. Papildomai reikia įvertinti nematerialaus turto vertę. Turtiniu požiūriu grindžiami metodai ignoruoja vertinamos įmonės augimo, plėtros ir vystymosi galimybes bei jų vertę. Tarptautiniuose vertinimo standartuose pabrėžiama, kad turto požiūriu grindžiami metodai gali būti taikomi tuo atveju, kai vertinama įmonė yra investicinė arba holdingo įmonė ir / ar kai vertinimo pagrindas yra kitas nei veikiančios įmonės.
Rinkos požiūriu arba palyginimais pagrįstos metodų grupės pagrindiniai privalumai siejami su kapitalo rinka. Verslo vertė nustatoma atsižvelgiant į rinkoje susiformavusias vertes. Taip pat dažnai minimi iš pirmo žvilgsnio akivaizdūs privalumai, tokie, kaip paprastas, daug skaičiavimų ir prognozių nereikalaujantis ir nesudėtingas jų taikymas. Vis gi visi šie privalumai nėra vienareikšmiai, o dalies jų negalima priskirti šiai metodų grupei, jei jie yra taikomi atsižvelgiant į visus vertinimo aspektus. Vienas iš svarbiausių šiems metodams būdingų trūkumų kyla iš jų pagrindinio principo – palyginamo objekto radimo. Palyginamas objektas apibrėžiamas kaip esantis tame pačiame sektoriuje ir turintis panašias augimo ir rizikos charakteristikas, kaip ir vertinamas. Šios sąlygos yra būtinos, kad palyginimas būtų patikimas, tačiau realybėje tokias įmones surasti labai sunku, o atskiruose sektoriuose net neįmanoma.
Pajamų požiūriu grindžiama metodų grupė yra populiariausia ir dažniausiai naudojama vertinant verslą, nes ji sąlyginai turi mažiau trūkumų. Kaip vienas iš didžiausių šių metodų privalumų pabrėžtinas jų investicinis požiūris į įmonę bei gebėjimas įvertinti įmonės ateities galimybes. Tiek kapitalizacijos, tiek ir diskontavimo technika turi daugybę atmainų, tačiau 1 lentelėje pateikti dažniausiai taikomi ir analizuojami metodai.
Taikant visus pajamų požiūriu grindžiamus metodus turi būti vertinamas augimas. Įmonės augimas retai būna stabilus ir pagal jo kitimą diskontavimo modelis turėtų būti skaidomas į sudedamąsias dalis. Tačiau atskirų augimo lygių išskyrimas neišsprendžia visų problemų. Viena iš pagrindinių problemų, kai numatoma, kad augimas bus nestabilus, o kintantis per du ar tris etapus, nustatyti neįprasto augimo periodo trukmę. Taip pat reikia įvertinti, kad augimo pokyčiai vyksta palaipsniui, o ne staigiai krintant ar kylant. Nors diskontavimo metodų skaidymas į kelias sudedamąsias pagal augimo pokyčius suteikia galimybę tiksliau juos įvertinti nustatant įmonės vertę, tačiau kartu reikalauja daugiau prognozių kiekvienai sudedamajai nustatant parametrus. Papildomų prognozių paklaidos gali nusverti tikslumą ir lankstumą, kurį suteikia papildomų sudedamųjų įtraukimas į modelį. Atsižvelgiant į modelių lankstumo teikiamus privalumus ir papildomo prognozavimo paklaidų poveikį vertintojas subjektyviai, naudodamasis visomis savo žiniomis ir nuojauta turi pasirinkti tinkamiausią derinį.
Kaip jau minėta, lyginant įvairių šalių vertinimo teorijas galima įžvelgti skirtumų parenkant turto vertinimo metodus.
Vokietijoje įstatymų leistinas rinkos vertės nustatymo metodas yra vienintelis lyginamosios vertės metodas (Vergleichswertverfahren). Tas pats būdinga ir anglosaksų turto vertinimo sistemai. Čia rinkos vertei taip pat yra taikomas lyginamosios vertės metodas (Direct Value Comparison Method). Pagal anglosaksiškąjį metodą atkuriamoji vertė nėra taikoma prie rinkos sąlygų. Tarptautiniai turto vertinimo standartai nurodo, kad dažniausiai rinkos vertei nustatyti naudojami pardavimo kainų palyginimo, kapitalizuotų pajamų arba diskontuotų pinigų srautų ir kaštų metodai (kaštų metodas gali būti taikomas ir nesustatant rinkos vertės.
Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nurodoma, kad lyginamosios vertės metodas naudojamas turto rinkos vertei nustatyti, atkuriamosios vertės metodo taikymo aplinkybės nedetalizuojamos (tuo tarpu turto vertinimo metodikos 47 punkte nurodoma, kad atkuriamosios vertės metodo rezultatas – vertinamojo objekto atkuriamoji vertė), naudojimo pajamų vertės metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje (sąvoka „vertė rinkoje“, kaip jau buvo minėta, Lietuvos turto vertinimo sistemą reglamentuojančiuose norminiuose aktuose naudojama, nors ji nėra niekur apibrėžta. Minėtame įstatyme nurodoma, kad “turto vertinimas – nešališkas turto vertės nustatymas apimantis vertintojo nuomonę apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti bei tikėtiną piniginę vertę rinkoje“. Sąvoka „tikėtina piniginė vertė rinkoje“ taip pat niekur neapibrėžiama). Lietuviškoje turto vertinimo metodikoje rašoma: „Turto vertės nustatymo metodas parenkamas atsižvelgiant į tai, kas, vertintojo požiūriu, geriausiai rodo turto vertę atviroje rinkoje“ Metodika nurodo, kad vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į vertinimo paskirtį ir turto tipą.
Metodų taikymo procedūras ir tvarką, taip pat turto vertės, kaip metodų arba jų derinių taikymo rezultato, charakteristikas ir sąlygas nustato turto vertinimo standartai.
Lietuvos Respublikos turto vertinimo sistemą reglamentuojančiuose norminiuose teisės aktuose vertinimo metodo parinkimas vienai ar kitai vertei nustatyti yra pakankamai laisvai traktuojamas, rinkos vertė gali būti nustatoma faktiškai be jokių apribojimų pasirenkant norimą (pvz. labiau geidžiamą vertę atitinkantį) metodą ar jų derinį: lyginamosios, atkuriamosios ar naudojimo pajamų (nors, vis dėlto, kelių transporto priemonių vertinimo instrukcijoje nurodoma, kad transporto priemonių rinkos vertė „pirmiausia turi būti nustatoma lyginamosios vertės metodu“ ir tik jei ji negali būti nustatoma šiuo metodu, naudojamas modifikuotas atkuriamosios vertės metodas).
Apžvelgus vertės bei vertinimo teorijos pagrindus, galima teigti, kad kiekviena nacionalinė rinka pateikia šiek tiek savitą metodiką, kuri aprobuota nacionalinės rinkos įstatymų bazės ir susiklosčiusių tradicijų. Lietuvai, kuriančiai ir tobulinančiai turto ir verslo vertinimo metodologiją ar perimančiai kitos nacionalinės ar tarptautinės rinkos vertinimo metodologijos elementus, aktualu žinoti visas teisines, ekonomines, socialines, politines aplinkybes, kurios formuoja kiekvieną nacionalinę rinką.
