Efektyvios rinkos kriterijai. Rinkos kintamumas

Kiekviena atvira ir laisva rinka turi tendenciją judėti link pusiausvyros - t. y. taško, kuriame pasiūla lygi paklausai. Šis pagrindinis ekonomikos principas aiškiai suprantamas, kadangi mažėjant kainai pirkėjo aktyvumas rinkoje didėja, o tai didina pirkimų apimtis ir mažina pasiūlą. Ir atvirkščiai. Šie rinkos bruožai yra labai apibendrinti ir paprasti. Ji apibūdina daugumą gerai organizuotų ir efektyvių rinkų. Kad suprasti nekilnojamojo turto rinką, reikia nuodugnesnio tyrimo. Nekilnojamojo turto rinka pagal efektyvumą neatitinka kitų rinkų lygio.

Organizuota rinka - tai ūkinė turto (ypač nekilnojamojo) ir teisių į jį apyvarta, glaudžiai susijusi su galiojančiais įstatymais, dalyvaujant atestuotiems, profesionaliems tarpininkams. Ši rinka garantuoja juridiškai nepriekaištingus sandorius ir jos dalyvių teisių apsaugą.
Neorganizuota rinka veikia stichiškai ir ne visada užtikrina atliekamų operacijų patikimumą.
Biržos rinka - tai objektų pirkimas-pardavimas nekilnojamojo turto biržoje, konkursuose ir aukcionuose, kuriuos organizuoja valstybės arba municipalinės institucijos. Ne biržos rinka - tai sandorių sudarymas už biržos ribų. Ji gali būti organizuota ir neorganizuota.
Čia paminėti nekilnojamojo turto rinkos apibūdinimai atspindi tik dalį pačių svarbiausių jos ypatumų. 2 lentelėje pateiktas platesnis spektras nekilnojamojo turto rinkos požymių.
2 lentelė. Nekilnojamo turto specifika lyginant su gerai organizuotomis standartinių produktų rinkomis

Charakteringi bruožai	Rinkos
Gerai organizuotos	Nekilnojamojo turto
Tipiškos teritorinių rinkų ribos	Regionas, grupė regionų, šalis, grupė šalių, visos pasaulio šalys	Rajonas, miestas, regionas
Produkto vienetų tarpusavio apkeitimas	Absoliutus	Visiškai neįmanomas arba labai komplikuotas
Prekės standartizavimas	Absoliuti arba labai aukšta	Neįmanoma arba žema
Pardavėjų ir pirkėjų skaičius	Didelis	Mažas
Santykiai tarp pardavėjų ir pirkėjų skaičiaus	Subalansuotas	Svyruoja tarp subalansavimo, „pirkėjo rinkos“ ir „pardavėjo rinkos“
Derybų charakteris	Naudojami publikuojami sandoriai (pvz., biržoje)	Sandoriai turi ypatingą charakterį
Informacijos prieinamumas apie produktą ir rinką	Didelis	Paprastai priėjimas prie informacijos reikalauja bendradarbiavimo
Informacijos pilnumas ir patikimumas apie produktą ir rinką	Didelis	Prieinama informacija dažnai nepatikima ir nepilna
Informacijos apsikeitimo ir sprendimų priėmimo greitis	Didelis	Mažas
Pardavėjų ir pirkėjų informatyvumo laipsnis apie prekę ir kainą	Didelis	Keičiasi nuo didelio iki mažo
Prekės naudojimo galimybių ir sandorio teisinis reguliavimas ir jo įtaka kainai	Minimalus	Didelis
Kainų stabilumas	Paprastai stabilios	Kainos gali dažnai keistis dideliu diapazonu
Prekės pardavimo vietos ir kainos santykis	Nežymus	Vietos veiksnys yra vienas iš svarbiausių formuojant kainą
Neracionalių faktorių vaidmuo sprendimų priėmimui	Išskirtinai nežymus	Pastebimas
Didėjančių ar mažėjančių pasiūlymų galimybė	Didelė	Praktiškai nepriklauso nuo statybos ciklo trukmės

Galima teigti, kad nekilnojamojo turto rinka pagal savo pobūdį akivaizdžiai skiriasi nuo tų rinkų, kurias ekonomikos moksle priimta vadinti gerai organizuotomis, pavyzdžiui, pasaulinių spalvotųjų metalų ar vertybinių popierių rinkų. Taip yra todėl, kad ji neturi būtinų charakteristikų, reikalingų pasiekti maksimalų rinkos efektyvumą:
centrinės rinkos bruožų;
standartinių „judančių“ prekių, kurioms nereikia didelės priežiūros ar apsaugos;
pastovaus aktyvumo (be sezoninių svyravimų);
finansavimo paprastumo;
minimalių teisinių reikalavimų ir apribojimų;
laisvos ir atviros rinkos, kurios nekontroliuoja ir nereglamentuoja vyriausybė.
Per pastaruosius du dešimtmečius užsienio šalyse (ir per pastarąjį dešimtmetį mūsų šalyje) nekilnojamojo turto rinkos efektyvumas padidėjo. Tai lėmė aktyvi turto tarpininkų, vertintojų, teisininkų (bendrovių, kurios specializuojasi nuosavybės srityje), finansinių įstaigų ir vyriausybinių agentūrų veikla. Tačiau, vis dėlto, ji nepasiekė kitų rinkų efektyvumo.
Daugelis ribojančių veiksnių mažina nekilnojamojo turto rinkose efektyvumą. Norint suprasti šiuos apribojimus, būtina žinoti rinkos efektyvumo kriterijus. Pageidautina laisvos konkurencijos sąlyga - pateiktų į rinką prekių ilgalaikis naudojimas, taip pat tai, kad jos būtų standartizuotos ir galėtų būti parduodamos ir perkamos pateikiant pavyzdžius. Nekilnojamojo turto rinkai tai nebūdinga. Be to, nekilnojamojo turto sandoriai paliečia platų spektrą įstatyminių normų, kurios gali keistis priklausomai nuo nekilnojamojo turto objekto. Kiekvienas nekilnojamojo turto sandoriui reikia didelio kiekio teisinių formalumų ir dokumentų. Laisvą rinkos funkcionavimą gali stipriai riboti finansavimas.
Kai kuriose nekilnojamojo turto rinkose vienintelis pirkėjas gali turėti esminę įtaką rinkos aktyvumui, pvz., neįsisavintų žemės sklypų rinkai. Tai panašu į užbiržinę vertybinių popierių rinką, kur akcijų parduodama ribotas kiekis.
Gyvenamojo nekilnojamojo turto (būsto) rinkai turi įtakos šie veiksniai:
kiekvieno nekilnojamojo turto (sklypo) unikalumas;
vietiniai apibojantys veiksniai: mokesčiai, taisyklės, reglamentuojančios teritorinį planavimą, nuomos mokesčio kontrolė, paslaugų gavimo galimybė, supančios aplinkos kontrolė;
bendras ekonominis klimatas ir jo tendencijos;
„greito“ pardavimo mechanizmas (jis yra ar ne);
patobulinimų pakeičiamumas, standartizacija (tai, kad jos nėra);
ilgalaikės nuomos sutartys, kurios mažina pasiūlą rinkoje;
menkas pirkėjų ir pardavėjų informuotumas;
finansinės sąlygos, turinčios įtakos kainai;
teisinių komplikacijų galimybė vykstant mainams;
aiškus nuosavybės priklausomybės apibrėžtumas (kam ji priklauso);
dalies pardavėjų prieraišumas turtui, t. y. nenoras perleisti nekilnojamąjį turtą už rinkos kainą.
Nekilnojamojo turto rinkas galima klasifikuoti pagal nekilnojamojo turto rūšis, apimtis ir su juo atliekamų operacijų pobūdį (pirkimo-pardavimo arba nuomos sutartys). Nuomos rinkos ir pardavimų rinkos neišsiskiria, kadangi jos sudaro dalį platesnės visumos, tačiau nuomos rinka nepasižymi tuo kintamumu, kokį turi nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo rinka. Nuomos rinka panaši pagal savo pobūdį į vartojamųjų prekių rinką, o pardavimų rinka - į gamybinės paskirties prekių rinką. Paprastai vartojamųjų prekių rinkos aktyvumo pokyčiai sferoje ne taip pastebimi, kaip gamybinių prekių rinkoje. Tuo tarpu, nuomos rinka turi įtakos statybos pardavimo kainoms ir tempams. Pirkimo-pardavimo rinkoje kainos gali gerokai padidėti, o tai tampa naujų statybų stimulu. Jei pastatų statoma daugiau, nei jų gali absorbuoti pagal susiklosčiusias kainas pirkimų-pardavimų rinka, prireikia gana ilgo laiko juos realizuoti, o tai, savo ruožtu sukuria „pirkėjų rinką“ ir žemos kainos perteklinę pasiūlą.
Nuomos mokesčio ir pardavimo kainų didėjimas paprastai yra padidėjusios gyvenamojo ploto paklausos rezultatas, nors infliacijos tendencijos gali lemti kainų visuose rinkos segmentuose padidėjimą. Jeigu sudaromas trumpo laikotarpio planas, paklausos parametrai turi didesnę reikšmę, negu pasiūlos charakteristikos. Pagrindinis paklausos elementas yra perkamoji galia, kuri apima pajamas, finansavimo sąlygas ir galimybes. Kai didėja paklausa, didėja rinkos aktyvumas. Ir atvirkščiai, perkamosios galios mažėjimas sukelia rinkos depresiją.
Gyventojų skaičiaus didėjimas pats savaime nedidina aktyvumo nekilnojamojo turto rinkoje, jeigu kartu nedidėja jų perkamoji galia. Lygiai kaip ir gyventojų skaičiaus pastovumas nebūtinai yra neigiamas veiksnys rinkos aktyvumui, jei didėja gyventojų pajamos ir liberalizuojamos finansavimo sąlygos.
Turto vertinimas neatsiejamas nuo nuolatinės turto (ir ypač nekilnojamojo turto) rinkos analizės. Paprastai trumpalaikiams ir ilgalaikiams tikslams atliekama rinkos analizė skiriasi. Pavyzdžiui, statybininkas gali būti suinteresuotas greitai parduoti namus; kreditoriui gali rūpėti nekilnojamojo turto rinkos stabilumas per artimiausius 30 metų. Statybininko tikslai - trumpalaikiai, o kreditoriaus - ilgalaikiai.
Pagrindinės turto rinkos analizės kryptys dažniausiai suprantamos kaip paklausos, pasiūlos veiksniai ir šių veiksnių derinimas.
Norint įvairiapusiškai aptarti nekilnojamojo turto rinkos veikimo mechanizmą, reikia paminėti atskirą rinkos dalyvių grupę - nekilnojamojo turto specialistus, kurie vienaip ar kitaip dalyvauja rinkos operacijose. Nekilnojamasis turtas, minėta, yra specifinė prekė ir dažnai sudarant pirkimo-pardavimo arba nuomos sandorius neapsieinama be specialistų konsultacijų ir tarpininkavimo. Specialistų parama galima įvairiais rinkos operacijų etapais, pradedant turto pasiūla ir paieška ir baigiant juridiniu sandorio įforminimu. Teorijoje ir praktikoje vyrauja keturios profesinės grupės, veikiančios nekilnojamo turto rinkoje.
3 lentelė. Pagrindinės profesinės veiklos rūšys nekilnojamo turto rinkoje.

Veiklos kryptis	Veiklos turinys	Profesinė grupė
Konsultavimas, tarpininkavimas	Konsultavimas ir paslaugos dėl teisių į nekilnojamąjį turtą perdavimo-perėmimo	Brokeriai, makleriai, agentai
Nekilnojamojo turto vertinimas	Nekilnojamojo turto vertės nustatymo paslaugos	Vertintojai
Nekilnojamojo turto plėtra (statybos)	Materialiniai ir funkciniai nekilnojamojo turto pakeitimai	Užstatytojai
Nekilnojamojo turto vadyba	Ekonomiškai efektyvaus turto panaudojimo užtikrinimas	Nekilnojamojo turto vadybininkai

Profesionalų dalyvavimas rinkoje neišvengiamai padidina rinkos operacijų kainą. Paprastai mokamos specialistų paslaugos, skirstomos į šias kategorijas:
informacijos apie nekilnojamąjį turtą paiešką;
derybų vedimas ir sandorio sudarymas;
turto vertinimas;
nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą nustatymas ir apsauga;
papildomi veiksmai, kurių tenka imtis, kai viena sandorio šalis nenori sudaryti sandorio suderėtomis sąlygomis arba …

Turto rinkos tyrimo metodika

Analizuojant turto (ypač nekilnojamojo) rinką reikia atsižvelgti į šias aplinkybes:
Nekilnojamojo turto rinka yra visos ekonomikos sudedamoji dalis ir turi įtakos jos plėtrai, o ekonomikos būklė atsiliepia turto rinkai;
Nekilnojamojo turto rinka - ypatinga ekonomikos šaka, kurios nagrinėjimą apsunkina rinkos patikimos informacijos stoka ir gausa veiksnių, įtakojančių rinkos plėtros tendencijas.
Rinkos analizė paprastai atliekama dviem etapais.

1. Analizuojami rinkos duomenys, tiesiogiai atspindintys rinkos būklę ir raidos tendencijas:

įvairių tipų nekilnojamojo turto objektų kainų lygis;
nuomos mokesčių lygis;
nekilnojamojo turto sandorių skaičius, struktūra ir dinamika;
parduodamų objektų eksponavimo rinkoje laikas;
statybos ir rekonstrukcijos kaštai;
nekilnojamojo turto operacijų išlaidos;
statomų objektų skaičius ir kt.

1. Nagrinėjami veiksniai, nulemiantys rinkos būklę ir plėtros tendencijas. Jie gali būti analizuojami trimis lygmenimis - nacionaliniu, regioniniu ir vietiniu. Nagrinėjant nacionaliniame lygmenyje atkreipiamas dėmesys į keletą veiksnių, turinčių įtakos rinkos plėtrai:

šalies ekonominio-socialinio išsivystymo lygis;
istorinės tradicijos, teisinės sistemos formavimosi ypatumai;
šalyje dominuojanti ekonominė doktrina, politika ir ideologija;
konkretaus istorinio šalies raidos etapo ypatumai;
kiekvieno nekilnojamojo turto objekto (žemės sklypo, statinio) unikalumas;
vietiniai ribojantys veiksniai: mokesčiai; taisyklės, reglamentuojančios teritorinį planavimą; nuomos mokesčio kontrolė; paslaugų gavimo galimybė; aplinkos kontrolė;
bendras ekonominis klimatas ir jo tendencijos;
„greito“ pardavimo mechanizmas (jis yra ar jo nėra);
patobulinimų pakeičiamumas, standartizacija (ar jos yra);
ilgalaikės nuomos sutartys, kurios mažina pasiūlą rinkoje;
menkas pirkėjų ir pardavėjų informuotumas;
finansinės sąlygos, turinčios įtakos kainai;
teisinių komplikacijų galimybė vykstant mainams;
aiškus nuosavybės priklausomybės apibrėžtumas (kam turtas priklauso);
dalies pardavėjų prieraišumas turtui, t. y. nenoras perleisti nekilnojamąjį turtą už rinkos kainą ir kt.
Iš daugumos veiksnių, turinčių įtakos nekilnojamojo turto rinkai ir apibūdinančių nekilnojamąjį turtą kaip prekę, svarbiausi yra šie:
Vietos įtaka

- Nekilnojamasis turtas arba savaime yra žemės sklypas arba statiniai, kurie plačiuoju požiūriu yra sklypo priklausiniai. Ši aplinkybė paverčia nekilnojamąjį turtą unikalia preke, kadangi kiekvienas žemės sklypas yra unikalus vienetas.
- Fiksuota turto buvimo vieta neatsiejama nuo to turto aplinkos, gretimų sklypų, namų ir kvartalų. Aplinkos patrauklumas arba nepatrauklumas turi tiesioginę įtaką parduodamo ar nuomojamo turto konkurencingumui ir kainai.
- Turto „nekilnojamumas“ nulemia ribotą rinką. Šiuo atveju prekė negali būti pristatyta pirkėjui.
- Nekilnojamojo turto buvimas tam tikroje vietoje turi įtakos ir sandoriams įforminti. Kitaip nei kitų prekių pirkimo-pardavimo atvejais, nekilnojamojo turto sandorių įforminimas yra sudėtingesnis, jį reglamentuoja daugiau teisės aktų. Ši sąlyga egzistuoja ir gerai išvystytos nekilnojamojo turto rinkos sąlygomis. Didesni formalumai paprastai yra skirti garantuoti ir apsaugoti nuosavybės teisę  į nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto objektų unikalumas ir nepakeičiamumas. Kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus, todėl beveik neįmanoma surasti panašių objektų, turinčių vienodas charakteristikas. Sąlygine išimtimi galima laikyti viename miesto rajone pagal vieną projektą pastatytuose namuose esamus tipinius butus. Nekilnojamojo turto objektai yra sunkiai standartizuojami. Standartizuotų prekių pirkimui-pardavimui pakanka nurodyti markę ir kitas prekės charakteristikas. Perkant nekilnojamąjį turtą pirkimas reikia pirkėjo fizinio kontakto su objektu, apžiūros, išsiaiškinti visas svarbias ir įtakingas sandorio aplinkybes.
Nekilnojamojo turto rinkos dalyviai - pirkėjai ir pardavėjai. Paprastai, esant normaliai situacijai, aukšto organizacinio lygio rinkose veikia didelis skaičius pirkėjų ir pardavėjų. Nekilnojamojo turto rinkoje dažnai atsiranda pirkėjų ir pardavėjų skaičiaus disproporcija.
Nekilnojamojo turto sandorių asmeniškumas. Kitaip nei aukšto organizacinio lygio rinkose, nekilnojamojo turto sandoriai paprastai sudaromi po sąlyginai ilgų derybų ir šalių interesų suderinimų. Šiems sandoriams reikia pirkėjo ne tik fizinio kontakto su objektu, bet ir asmeninių susitikimų su pardavėju. Netgi kai sandoris sudaromas dalyvaujant tarpininkams, kai kurie klausimai gali būti išspręsti tik šalių susitarimu.
Nekilnojamojo turto rinkos informacijos specifika. Nekilnojamojo turto rinkai, kitaip nei kitų rūšių rinkoms, būdingas gaunamos informacijos nepakankamas prieinamumas, nepilnumas ir netikslumas.
Neracionalūs nekilnojamojo turto sandorių veiksniai. Standartinių prekių rinkoje kaina yra svarbiausias ir dažnai vienintelis veiksnys, nulemiantis pasirinkimą. Nekilnojamojo turto sandorių atvejais žmonių elgesiui turi įtakos nuotaika, įpročiai, pažiūros, prieraišumas tradicijoms, kiti psichologiniai ir socialiniai veiksniai. Tačiau praktika rodo,  kad kainų lygis formuojasi iš esmės pagal pakankamai stabilius dėsnius.
Pasiūlos neelastingumas. Išaugus kainoms nekilnojamojo turto pasiūla negali iš karto padidėti, kaip tai vyksta kitų prekių rinkoje. Ši savybė, vadinama pasiūlos neelastingumu, aiškinama tuo, kad, norint sukurti naujų nekilnojamojo turto objektų , reikia pakankamai daug laiko (kelių mėnesių arba metų).
Teorijoje ir praktikoje standartiniai nekilnojamojo turto rinkos analizės duomenys skirstomi į keturias kategorijas:
1. Nekilnojamojo turto objekto aprašymas (pirminiai duomenys) - objekto teisiniai ir kiti dokumentai, savininko suteikti duomenys, vizualaus apžiūrėjimo duomenys, techninės ir kitos ekspertizės, objekto įvertinimo duomenys.
2. Duomenys apie rinką, diferencijuojami pagal objektų tipus ir miesto zonas. Tai -  statistinė informacija, gaunama iš vertintojų duomenų bazių, pirminiai nekilnojamojo turto objektų duomenys, reklaminiai statybinių firmų bukletai, nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazės ir t. t.
3. Duomenys apie rinką (bendro pobūdžio - pagal atsipirkimo tipus ir miesto zonas) ir oficialių organų registracijos duomenys apie įvykdytus sandorius mieste.
4. Duomenys apie miesto nekilnojamojo turto rinkos rodiklius - tai kasmetiniai miesto statistiniai biuleteniai, statybos komitetų ataskaitos, specializuoti leidiniai.
Bendram nekilnojamojo turto rinkos tyrimui gali būti išskiriami ir tokie veiksniai:
1. Priklausomybė nuo pirkėjų;
2. Priklausomybė nuo tiekėjų;
3. Kitų konkurentų, siūlančių panašią prekę, aktyvumas;
4. Naujų konkurentų rinkos atvirumas;
5. Esančių konkurentų rinkoje apibūdinimas.
1. Nekilnojamojo turto rinkoje veikiantiems pardavėjams turi įtakos naujų ar rekonstruojamų objektų statybos tempai ir apimtys, kurie taip pat daro poveikį ir statybos rinkai. Nekilnojamojo turto rinkos dalyviai, dirbantys su naujais ar rekonstruojamais objektais, turintys konkuruoti rinkoje, pirmiausiai privalo nagrinėti statybos išlaidų mažinimą ir galimybes gauti lengvatines finansavimo privilegijas.
2. Esant per didelei nekilnojamojo turto objektų pasiūlai rinkoje klientai pradeda diktuoti savo pirkimo sąlygas, sudarydami pardavėjams menkesnes galimybes išsikovoti didesnę kainą. Tokiu atveju vienintelė pardavėjų galimybė susigrąžinti prarastas pozicijas - tai pasiūlyti rinkai produktą turintį išskirtinių savybių. Nekilnojamojo turto rinkoje objekto išskirtinumą sukuria papildomi patogumai, teikiamos paslaugos ar aptarnavimo lygis. Pavyzdžiui, jeigu nuomotojas siūlo už minimalų užmokestį tvarkyti komunalinių paslaugų mokėjimus, organizuoti medicinos aprūpinimą, organizacinius reikalus, tai nuomininkui susirasti analogišką objektą su tokiomis pat siūlomomis paslaugomis tampa neįmanoma, arba visą aptarnavimą tektų organizuoti pačiam. Visa tai atspindi 2 pav. pateiktas Porterio penkių jėgų modelis.

2 pav. Porterio penkių jėgų modelis
(Pagal: Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. Санкт - Петербург: Санкт - Петербургский гос. Техн. ун-тет. 1997, с. 94.
3. Konkurentų aktyvumas nekilnojamojo turto rinkose nesijaučia taip ryškiai, kaip vartojamų prekių rinkose. Galimybė gauti didesnį pelną į konkrečią rinką pritraukia naujų konkurentų, kurie ir siūlo tokį produktą, kuris garantuoja didesnį pelną. Galiausiai objektų kainos krinta, pelnas mažėja, o rinkos dalyviai nespėja laiku nutraukti savo veiklą, bankrutuoja. Taip rinkos mechanizmas veikia pagal bendrus ekonomikos dėsnius.
Pagal konkurencinės kovos taisykles, kiekvienas rinkos dalyvis stengiasi spręsti savo konkurencingumo problemas sukurdamas kliūtis ateiti naujiems konkurentams.
Pasaulinė praktika parodo, kad didžiausios kliūtys gali būti:
masto efektas;
naujos technologijos ir kadrų politika;
prekės ženklas;
efektyvūs realizavimo kanalai.
Masto efektas leidžia sumažinti gaminamos produkcijos pastovias išlaidas. Rinkos dalyviai, užsiimantys masinės produkcijos ar paslaugų gamyba (pavyzdžiui, nenutrūkstama kotedžų statyba, gyvenamųjų butų statyba, kuriuos parduoda aukšto lygio agentai; komercinių patalpų, susidedančių iš daug atskirų blokų, nuoma) turi didelį pranašumą prieš naujus konkurentus, kuriems norint įeiti į rinką reikia daug papildomai investuoti. Masto efektas pritaikomas ne tik statybos srityje, bet ir marketingo, prekių stūmimo į rinką, pradedant reklama ir baigiant garantiniu aptarnavimu ir naujais pasiūlymais.
Analizuojant šią strategiją reikia paminėti ir kitą pusę - restruktūrizuojant verslą yra ribojami greiti manevrai. Todėl norint išsaugoti darbo apimtis reikia mažinti pardavimo kainas.
Naujos technologijos, know-how sistemos taikymas produktų ir paslaugų gamyboje teikia galimybę sukurti konkurencinį pranašumą, neleidžiant naujiems rinkos dalyviams sėkmingai konkuruoti tol, kol jie patys sukurs savo sistemą, priims sprendimus, nes tam reikia laiko ir pinigų.

Prekės ženklas ir solidi kompanijos reputacija nekilnojamojo turto rinkoje vaidina išskirtinai svarbią reikšmę. Prekės ženklas leidžia rinkoje gauti dideles nuolaidas visoms reklamos rūšims, „naudotis paslaugomis“, o konkurentai šioje vietoje negali sutaupyti, jų išlaidos tampa akivaizdžiai didesnės.

Efektyvių kanalų prekių ir paslaugų pardavimo kanalų sukūrimas. Jie nekilnojamojo turto rinkoje gali turėti įvairias formas, taip pat sumažina potencialias naujų konkurentų atėjimo į rinką galimybes.
Svarbu renkantis konkurencingumo strategiją yra analogiškų rinkos dalyvių veiksmai. Rinkoje dalyvaujant analogiškiems konkurentams, galima išskirti dvi veiksmų kryptis:
Strategija, skirta mažinti  išlaidas - naudojama kurti prekes ir paslaugas nuo idėjų generavimo periodo iki garantinio aptarnavimo siekiant mažinti išlaidas.
Strategija, skirta atlikti prekių ir paslaugų specializavimą - naudojama prekėms  ir paslaugoms kurti, išskiriant juos iš analogiškų konkurentų siūlomų produktų.

Jie gali skirtis aukštesne kokybe, naujomis savybėmis, kurios sudomintų konkretų pirkėjų segmentą.
Pagrindinė taisyklė, taikoma pasaulio praktikoje, rodo, kad abiejų  strategijų naudojimas vienu metu skatina konkurencinės kovos pralaimėjimą. Kitaip tariant, atitinkamą laiko tarpą galima naudoti tik vieną strategiją. Kaip ši sistema gali paveikti potencialius konkurentus? Prie kiekvieno rinkos dalyvio dviejų strategijų papildomai pridėjus du produktų ar paslaugų diversifikavimo lygius, tai galima būtų sudaryti tokią konkurencingumo galimybių schemą.
4 lentelė. Konkurencingumo strategijų schema

Diversifikacijos laipsnis	Strategijos
Mažinant išlaidas	Specializuojantis
Didelis	A	B
Mažas	C	D

A strategija orientuojama į išlaidų mažinimą esant pakankamai didelei standartinių produktų ar paslaugų nomenklatūrai. Strategija B skirta didelei prekių ir paslaugų nomenklatūros gamybai, kuri išsiskiria unikaliais parametrais ir aukšta kokybe. C strategija skirta ribotos nomenklatūros pigių produktų ir paslaugų gamybai. D strategija naudojama išskirtinės specializacijos ir mažos nomenklatūros, aukštos kokybės unikalių produktų ir paslaugų gamybai.

Kiekvieno rinkos dalyvio konkurencinės strategijos pasirinkimas priklauso nuo jo galimybių. Pavyzdžiui, jeigu firma užsiima gyvenamojo ploto, atitinkančio pasaulinius standartus, nuoma ir turi gerus ryšius su užsienio partneriais, tai ji gali sėkmingai konkuruoti nuomos rinkoje su panašiais konkurentais, kurie atstovauja užsienio kompanijas. Realiems strateginiams tikslams formuoti būtina surinkti nemažai…