Siekiant sukurti turto ir verslo profesionalaus, kvalifikuoto vertinimo sistemą, reikia aiškiai apibrėžti pačią turto sąvoką ir jo struktūrą. Turto ir verslo vertinimas privalo turėti savo objektą, aiškiai apibūdinant ką jis apima ir ko neapima. Teorijoje ir praktikoje naudojamas įvairus turto klasifikavimas, o turtas apibrėžiamas įvairiomis prasmėmis (pvz. teisine, fizine ir kt.). Lietuvoje galiojančiame turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme turtas apibūdinamas, kaip „vertę ir savininką turinys ekonominiai ištekliai, ,kuriais disponuoja ekonominis subjektas“Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas pagal savo pobūdį gali būti nekilnojamas ir kilnojamas. Nekilnojamasis turtas sudaro žymią pasaulio turtų dalį, o jo vertinimas yra labai svarbus turto ir finansinių rinkų gyvybiškumui palaikyti. Lietuvoje nekilnojamasis turtas nacionalinėje turto struktūroje sudaro virš 85 procentų. Todėl nekilnojamojo turto samprata, kuri pateikiama nevienareikšmiai įvairiose srityse , ypač svarbi turto vertinime.
Kasdieniniame gyvenime terminas „nekilnojamasis turtas“ atrodo aiškus ir suprantamas. Paprastai juo įvardijama žemė ir statiniai. Tačiau teoriniam apibūdinimui šito nepakanka. Šiuo atveju reikia atsižvelgti į tai, jog nekilnojamasis turtas yra viena iš turto - „vertę ir savininką turinčių ekonominių išteklių, kuriais disponuoja ekonominis subjektas“ rūšių. Nekilnojamasis turtas taip pat gali būti suprantamas kaip fizinis objektas arba kaip teisinė kategorija. Pirmuoju atveju nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ir jos priklausiniai, t. y. statiniai ir nurodoma, jog tai yra materialus turtas. Teisiniu požiūriu nekilnojamasis turtas apima visus turtinius interesus, privilegijas bei teises, susijusias su nuosavybe į fizinį nekilnojamąjį turtą. Vakarų šalių, ypač angliškoje literatūroje šiems aspektams apibūdinti naudojamos sąvokos „real estate“ ir „real property“. Kai kurių autorių požiūriu teisinė ir socialinė nekilnojamojo turto sampratos apibūdina jį kaip ekonominę kategoriją.
Detalesni nekilnojamojo turto apibūdinimai daugiausiai priklauso nuo to, kokiu tikslu ir kokiame kontekste norima juos pateikti. Pavyzdžiui, statybų arba kadastrinių matavimų specialistai dėmesį koncentruoja į fizines turto savybes, stengiasi pagal šias savybes klasifikuoti turtą ir pan. Kaip vieną iš nekilnojamojo turto klasifikavimo pavyzdžių galima paminėti pateiktą Statinių kadastro matavimų ir apskaitos metodikoje, kuri buvo parengta atsižvelgiant į Europos Sąjungoje galiojančius dokumentus.
Nekilnojamojo turto investuotojai, vadybininkai, vertintojai, teisės specialistai dėmesį koncentruoja į turtą kaip ekonominę ir teisinę kategoriją. Tipišku tokio požiūrio pavyzdžiu gali būti Tarptautiniuose vertinimo standartuose pateiktas apibūdinimas: „Turtas yra teisinė sąvoka. Turtas susideda iš privačios nuosavybės teisių. Siekiant atskirti nekilnojamąjį turtą kaip materialų objektą ir teisę būti jo savininku kaip teisinę sąvoką, buvimas nekilnojamojo turto savininku yra vadinamas nekilnojamojo turto nuosavybės teise. Kitokie nei nekilnojamasis turtas materialūs objektai teisinėje kalboje vadinami kilnojamuoju turtu ir teisė į jį vadinama asmeninės nuosavybės teise“. Teisine prasme Tarptautiniai vertinimo standartai skiria keturias stambias turto grupes: nekilnojamąjį turtą; asmeninį turtą; verslą; finansinius interesus.
Aukščiau pateikti nekilnojamojo turto apibūdinimai padeda visapusiškai suvokti šios specifinės turto rūšies prigimtį ir savybes. Tačiau praktiniame gyvenime nėra griežtos takoskyros tarp atskirų ypatybių. Dažniausiai nekilnojamąjį turtą suvokiame kaip fizinį objektą, kuriam būdingos teisinės ir ekonominės savybės. Toks nekilnojamojo turto traktavimas yra paplitęs ir analizuojant jo rinką. Nekilnojamojo turto kaip fizinio, ekonominio ir teisinio objekto sąvokos turinys pateiktas 1 pav.
1 pav. Nekilnojamojo turto sąvokos turinys
Literatūroje nekilnojamojo turto specifiškumą siūloma nagrinėti pagal jo dvejopą pobūdį: nuosavybės teisę į objektą ir nuomos paslaugas (žr. 2 pav.).
2 pav. Nekilnojamo turto kaip prekės dvejopas pobūdis
Ekonomiškai išsivysčiusiose šalyse, dauguma firmų, vykdydamos savo veiklą, patalpas nuomoja, netgi ypač stambios kompanijos, galinčios sau leisti turėti nuosavus pastatus, pagrindinę jų dalį - išnuomoja. Nekilnojamas turtas - objektas joms reikalingas kaip neišvengiamas ekonominis resursas verslo kūrimui. Todėl nekilnojamas turtas kaip prekė visada turi dvi išraiškas: prekė - objektas (pagal nuosavybės teisę) ir prekė - paslauga (nuomos paslaugos). Perkant prekę kaip nekilnojamąjį turtą, klientas įsigyja ne turto „fizinį kūną“, bet nuosavybės teisę, t. y. teisę naudoti šį nekilnojamą turtą kaip ekonominę naudą, prekę ir pajamų šaltinį. Jei nuosavybės objektas yra atskiras pastatas ar statyba, tai tuo atveju nekilnojamo turto objektas ir teisė į jį tampa neatskiriamu vienetu. Tik tokį nuosavybės atvejį galima laikyti visiška nuosavybe, kai savininkas gali realizuoti visas savo teises į nekilnojamąjį turtą.
Yra aiškinimų, kad nekilnojamasis turtas - tai fizinis objektas turintis fiksuotą vietą ir jam priklausančius išteklius po žeme ar virš žemės, o taip pat teisės, interesai, nustatantys naudojimosi objektu sąlygas (žr. 3 pav.).
3 pav. Modifikuotos prekės - nekilnojamo turto formos
Tokiu atveju „nuosavybė“ kaip neatskiriamas vienetas apima turto valdymą, naudojimą ir galimybę keisti.
Kai kurie autoriai išskiria tokius nekilnojamo turto specifinius ypatumus:
- Pirma specifinė prekės - nekilnojamo turto ypatybė dalinama į dvi sudedamąsias:
- išskirtinis dėmesys į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą kurio charakteristikos nagrinėjamos žymiai dažniau ir atidžiau nei kitų prekių;
- prekės sudėtingumas, negiminingumas - nekilnojamasis turtas reikalauja išskirtinių ribų ir teisių.
- Investicinis prekės pobūdis - skirtas ilgalaikiam naudojimui. Visi nekilnojamo turto „fizinio kūno“ pokyčiai vyksta dėl veikiančio laiko veiksnio.
- Kiekvieno nekilnojamo turto objekto unikalumas. Pagrindinė šio veiksnio veikimo priežastis yra vietos padėtis. Net jeigu pastatai yra pastatyti pagal tą patį projektą, su tomis pačiomis techninėmis charakteristikomis, vis tiek jie negali būti įvertinti vienodai, nes nėra pastatyti ant tos pačios žemės.
- Nekilnojamasis turtas susijęs su dideliu kapitalo poreikiu (materialinių, finansinių ir žmogiškųjų išteklių resursų poreikiu pastato kūrimui).
- Nekilnojamasis turtas gali būti preke bet kuriame savo gyvenimo ciklo etape. Tai reiškia, kad komercinėje rinkoje gali būti pardavinėjami ne tik baigti statyti objektai, bet ir nebaigtos statybos. Nebaigtos statybos objektų naudingumas lygus 0, tačiau tai daugeliu atvejų nekilnojamam turtui netrukdo būti preke.
- Nekilnojamojo turto kokybinių ir kiekybinių charakteristikų skirtumai. Jeigu tik baigtą statyti objektą galima laikyti preke, tai viename fiziniame objekte gali būti daug skirtingų modifikacijų prekių, pavyzdžiui, daugiaaukščio gyvenamojo namo pirmajame aukšte yra negyvenamos patalpos paruoštos komercinei veiklai (kirpykloms, parduotuvėms, ofisams).
- Skirtingos išvaizdos ir elementų nekilnojamojo turto nevienodas prekingumas. Visas kasdieninio naudojimo prekes galima pirkti be jokių apribojimų. Tačiau su nekilnojamuoju turtu kiek kitaip, nes yra įvairūs apribojimai. Pavyzdžiui, Lietuvos Respublikoje žemę gali pirkti tik Lietuvos piliečiai, o užsieniečiai ją gali tik nuomoti.
- Žemas nekilnojamojo turto likvidumas lyginant su kitomis prekėmis. Yra išskiriami dviejų tipų likvidacijos aspektai: kokybinis - priklausomas nuo paklausos rinkoje; kiekybinis - skirtingas realizavimo laikas kiekvienam rinkos tipui. Tai yra susiję su kitais specifiniais nekilnojamojo turto ypatumais - unikalumu ir kapitalo poreikiu. Toks ryšys yra parodytas 4 pav.
4 pav. Nekilnojamojo turto likvidumo unikalumo ir kapitalo poreikio ryšys
(Sudaryta pagal: Грабовый, М. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Смоленск: Смалин-Плюс, 1999)
