Analizuojant turto (ypač nekilnojamojo) rinką reikia atsižvelgti į šias aplinkybes:
Nekilnojamojo turto rinka yra visos ekonomikos sudedamoji dalis ir turi įtakos jos plėtrai, o ekonomikos būklė atsiliepia turto rinkai; Nekilnojamojo turto rinka - ypatinga ekonomikos šaka, kurios nagrinėjimą apsunkina rinkos patikimos informacijos stoka ir gausa veiksnių, įtakojančių rinkos plėtros tendencijas.Rinkos analizė paprastai atliekama dviem etapais.
- Analizuojami rinkos duomenys, tiesiogiai atspindintys rinkos būklę ir raidos tendencijas:
įvairių tipų nekilnojamojo turto objektų kainų lygis; nuomos mokesčių lygis; nekilnojamojo turto sandorių skaičius, struktūra ir dinamika; parduodamų objektų eksponavimo rinkoje laikas; statybos ir rekonstrukcijos kaštai; nekilnojamojo turto operacijų išlaidos; statomų objektų skaičius ir kt.- Nagrinėjami veiksniai, nulemiantys rinkos būklę ir plėtros tendencijas. Jie gali būti analizuojami trimis lygmenimis - nacionaliniu, regioniniu ir vietiniu. Nagrinėjant nacionaliniame lygmenyje atkreipiamas dėmesys į keletą veiksnių, turinčių įtakos rinkos plėtrai:
šalies ekonominio-socialinio išsivystymo lygis; istorinės tradicijos, teisinės sistemos formavimosi ypatumai; šalyje dominuojanti ekonominė doktrina, politika ir ideologija; konkretaus istorinio šalies raidos etapo ypatumai; kiekvieno nekilnojamojo turto objekto (žemės sklypo, statinio) unikalumas; vietiniai ribojantys veiksniai: mokesčiai; taisyklės, reglamentuojančios teritorinį planavimą; nuomos mokesčio kontrolė; paslaugų gavimo galimybė; aplinkos kontrolė; bendras ekonominis klimatas ir jo tendencijos; „greito“ pardavimo mechanizmas (jis yra ar jo nėra); patobulinimų pakeičiamumas, standartizacija (ar jos yra); ilgalaikės nuomos sutartys, kurios mažina pasiūlą rinkoje; menkas pirkėjų ir pardavėjų informuotumas; finansinės sąlygos, turinčios įtakos kainai; teisinių komplikacijų galimybė vykstant mainams; aiškus nuosavybės priklausomybės apibrėžtumas (kam turtas priklauso); dalies pardavėjų prieraišumas turtui, t. y. nenoras perleisti nekilnojamąjį turtą už rinkos kainą ir kt.Iš daugumos veiksnių, turinčių įtakos nekilnojamojo turto rinkai ir apibūdinančių nekilnojamąjį turtą kaip prekę, svarbiausi yra šie:
Vietos įtaka- Nekilnojamasis turtas arba savaime yra žemės sklypas arba statiniai, kurie plačiuoju požiūriu yra sklypo priklausiniai. Ši aplinkybė paverčia nekilnojamąjį turtą unikalia preke, kadangi kiekvienas žemės sklypas yra unikalus vienetas.
- Fiksuota turto buvimo vieta neatsiejama nuo to turto aplinkos, gretimų sklypų, namų ir kvartalų. Aplinkos patrauklumas arba nepatrauklumas turi tiesioginę įtaką parduodamo ar nuomojamo turto konkurencingumui ir kainai.
- Turto „nekilnojamumas“ nulemia ribotą rinką. Šiuo atveju prekė negali būti pristatyta pirkėjui.
- Nekilnojamojo turto buvimas tam tikroje vietoje turi įtakos ir sandoriams įforminti. Kitaip nei kitų prekių pirkimo-pardavimo atvejais, nekilnojamojo turto sandorių įforminimas yra sudėtingesnis, jį reglamentuoja daugiau teisės aktų. Ši sąlyga egzistuoja ir gerai išvystytos nekilnojamojo turto rinkos sąlygomis. Didesni formalumai paprastai yra skirti garantuoti ir apsaugoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto objektų unikalumas ir nepakeičiamumas. Kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus, todėl beveik neįmanoma surasti panašių objektų, turinčių vienodas charakteristikas. Sąlygine išimtimi galima laikyti viename miesto rajone pagal vieną projektą pastatytuose namuose esamus tipinius butus. Nekilnojamojo turto objektai yra sunkiai standartizuojami. Standartizuotų prekių pirkimui-pardavimui pakanka nurodyti markę ir kitas prekės charakteristikas. Perkant nekilnojamąjį turtą pirkimas reikia pirkėjo fizinio kontakto su objektu, apžiūros, išsiaiškinti visas svarbias ir įtakingas sandorio aplinkybes. Nekilnojamojo turto rinkos dalyviai - pirkėjai ir pardavėjai. Paprastai, esant normaliai situacijai, aukšto organizacinio lygio rinkose veikia didelis skaičius pirkėjų ir pardavėjų. Nekilnojamojo turto rinkoje dažnai atsiranda pirkėjų ir pardavėjų skaičiaus disproporcija. Nekilnojamojo turto sandorių asmeniškumas. Kitaip nei aukšto organizacinio lygio rinkose, nekilnojamojo turto sandoriai paprastai sudaromi po sąlyginai ilgų derybų ir šalių interesų suderinimų. Šiems sandoriams reikia pirkėjo ne tik fizinio kontakto su objektu, bet ir asmeninių susitikimų su pardavėju. Netgi kai sandoris sudaromas dalyvaujant tarpininkams, kai kurie klausimai gali būti išspręsti tik šalių susitarimu. Nekilnojamojo turto rinkos informacijos specifika. Nekilnojamojo turto rinkai, kitaip nei kitų rūšių rinkoms, būdingas gaunamos informacijos nepakankamas prieinamumas, nepilnumas ir netikslumas. Neracionalūs nekilnojamojo turto sandorių veiksniai. Standartinių prekių rinkoje kaina yra svarbiausias ir dažnai vienintelis veiksnys, nulemiantis pasirinkimą. Nekilnojamojo turto sandorių atvejais žmonių elgesiui turi įtakos nuotaika, įpročiai, pažiūros, prieraišumas tradicijoms, kiti psichologiniai ir socialiniai veiksniai. Tačiau praktika rodo, kad kainų lygis formuojasi iš esmės pagal pakankamai stabilius dėsnius. Pasiūlos neelastingumas. Išaugus kainoms nekilnojamojo turto pasiūla negali iš karto padidėti, kaip tai vyksta kitų prekių rinkoje. Ši savybė, vadinama pasiūlos neelastingumu, aiškinama tuo, kad, norint sukurti naujų nekilnojamojo turto objektų , reikia pakankamai daug laiko (kelių mėnesių arba metų).Teorijoje ir praktikoje standartiniai nekilnojamojo turto rinkos analizės duomenys skirstomi į keturias kategorijas:
1. Nekilnojamojo turto objekto aprašymas (pirminiai duomenys) - objekto teisiniai ir kiti dokumentai, savininko suteikti duomenys, vizualaus apžiūrėjimo duomenys, techninės ir kitos ekspertizės, objekto įvertinimo duomenys.
2. Duomenys apie rinką, diferencijuojami pagal objektų tipus ir miesto zonas. Tai - statistinė informacija, gaunama iš vertintojų duomenų bazių, pirminiai nekilnojamojo turto objektų duomenys, reklaminiai statybinių firmų bukletai, nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazės ir t. t.
3. Duomenys apie rinką (bendro pobūdžio - pagal atsipirkimo tipus ir miesto zonas) ir oficialių organų registracijos duomenys apie įvykdytus sandorius mieste.
4. Duomenys apie miesto nekilnojamojo turto rinkos rodiklius - tai kasmetiniai miesto statistiniai biuleteniai, statybos komitetų ataskaitos, specializuoti leidiniai.
Bendram nekilnojamojo turto rinkos tyrimui gali būti išskiriami ir tokie veiksniai:
1. Priklausomybė nuo pirkėjų;
2. Priklausomybė nuo tiekėjų;
3. Kitų konkurentų, siūlančių panašią prekę, aktyvumas;
4. Naujų konkurentų rinkos atvirumas;
5. Esančių konkurentų rinkoje apibūdinimas.
1. Nekilnojamojo turto rinkoje veikiantiems pardavėjams turi įtakos naujų ar rekonstruojamų objektų statybos tempai ir apimtys, kurie taip pat daro poveikį ir statybos rinkai. Nekilnojamojo turto rinkos dalyviai, dirbantys su naujais ar rekonstruojamais objektais, turintys konkuruoti rinkoje, pirmiausiai privalo nagrinėti statybos išlaidų mažinimą ir galimybes gauti lengvatines finansavimo privilegijas.
2. Esant per didelei nekilnojamojo turto objektų pasiūlai rinkoje klientai pradeda diktuoti savo pirkimo sąlygas, sudarydami pardavėjams menkesnes galimybes išsikovoti didesnę kainą. Tokiu atveju vienintelė pardavėjų galimybė susigrąžinti prarastas pozicijas - tai pasiūlyti rinkai produktą turintį išskirtinių savybių. Nekilnojamojo turto rinkoje objekto išskirtinumą sukuria papildomi patogumai, teikiamos paslaugos ar aptarnavimo lygis. Pavyzdžiui, jeigu nuomotojas siūlo už minimalų užmokestį tvarkyti komunalinių paslaugų mokėjimus, organizuoti medicinos aprūpinimą, organizacinius reikalus, tai nuomininkui susirasti analogišką objektą su tokiomis pat siūlomomis paslaugomis tampa neįmanoma, arba visą aptarnavimą tektų organizuoti pačiam. Visa tai atspindi 2 pav. pateiktas Porterio penkių jėgų modelis.
2 pav. Porterio penkių jėgų modelis
(Pagal: Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. Санкт - Петербург: Санкт - Петербургский гос. Техн. ун-тет. 1997, с. 94.
3. Konkurentų aktyvumas nekilnojamojo turto rinkose nesijaučia taip ryškiai, kaip vartojamų prekių rinkose. Galimybė gauti didesnį pelną į konkrečią rinką pritraukia naujų konkurentų, kurie ir siūlo tokį produktą, kuris garantuoja didesnį pelną. Galiausiai objektų kainos krinta, pelnas mažėja, o rinkos dalyviai nespėja laiku nutraukti savo veiklą, bankrutuoja. Taip rinkos mechanizmas veikia pagal bendrus ekonomikos dėsnius.
Pagal konkurencinės kovos taisykles, kiekvienas rinkos dalyvis stengiasi spręsti savo konkurencingumo problemas sukurdamas kliūtis ateiti naujiems konkurentams.
Pasaulinė praktika parodo, kad didžiausios kliūtys gali būti:
masto efektas; naujos technologijos ir kadrų politika; prekės ženklas; efektyvūs realizavimo kanalai. Masto efektas leidžia sumažinti gaminamos produkcijos pastovias išlaidas. Rinkos dalyviai, užsiimantys masinės produkcijos ar paslaugų gamyba (pavyzdžiui, nenutrūkstama kotedžų statyba, gyvenamųjų butų statyba, kuriuos parduoda aukšto lygio agentai; komercinių patalpų, susidedančių iš daug atskirų blokų, nuoma) turi didelį pranašumą prieš naujus konkurentus, kuriems norint įeiti į rinką reikia daug papildomai investuoti. Masto efektas pritaikomas ne tik statybos srityje, bet ir marketingo, prekių stūmimo į rinką, pradedant reklama ir baigiant garantiniu aptarnavimu ir naujais pasiūlymais. Analizuojant šią strategiją reikia paminėti ir kitą pusę - restruktūrizuojant verslą yra ribojami greiti manevrai. Todėl norint išsaugoti darbo apimtis reikia mažinti pardavimo kainas.
Naujos technologijos, know-how sistemos taikymas produktų ir paslaugų gamyboje teikia galimybę sukurti konkurencinį pranašumą, neleidžiant naujiems rinkos dalyviams sėkmingai konkuruoti tol, kol jie patys sukurs savo sistemą, priims sprendimus, nes tam reikia laiko ir pinigų. Prekės ženklas ir solidi kompanijos reputacija nekilnojamojo turto rinkoje vaidina išskirtinai svarbią reikšmę. Prekės ženklas leidžia rinkoje gauti dideles nuolaidas visoms reklamos rūšims, „naudotis paslaugomis“, o konkurentai šioje vietoje negali sutaupyti, jų išlaidos tampa akivaizdžiai didesnės. Efektyvių kanalų prekių ir paslaugų pardavimo kanalų sukūrimas. Jie nekilnojamojo turto rinkoje gali turėti įvairias formas, taip pat sumažina potencialias naujų konkurentų atėjimo į rinką galimybes.Svarbu renkantis konkurencingumo strategiją yra analogiškų rinkos dalyvių veiksmai. Rinkoje dalyvaujant analogiškiems konkurentams, galima išskirti dvi veiksmų kryptis:
Strategija, skirta mažinti išlaidas - naudojama kurti prekes ir paslaugas nuo idėjų generavimo periodo iki garantinio aptarnavimo siekiant mažinti išlaidas. Strategija, skirta atlikti prekių ir paslaugų specializavimą - naudojama prekėms ir paslaugoms kurti, išskiriant juos iš analogiškų konkurentų siūlomų produktų. Jie gali skirtis aukštesne kokybe, naujomis savybėmis, kurios sudomintų konkretų pirkėjų segmentą.
Pagrindinė taisyklė, taikoma pasaulio praktikoje, rodo, kad abiejų strategijų naudojimas vienu metu skatina konkurencinės kovos pralaimėjimą. Kitaip tariant, atitinkamą laiko tarpą galima naudoti tik vieną strategiją. Kaip ši sistema gali paveikti potencialius konkurentus? Prie kiekvieno rinkos dalyvio dviejų strategijų papildomai pridėjus du produktų ar paslaugų diversifikavimo lygius, tai galima būtų sudaryti tokią konkurencingumo galimybių schemą.
4 lentelė. Konkurencingumo strategijų schema
| Diversifikacijos laipsnis | Strategijos | |
| Mažinant išlaidas | Specializuojantis | |
| Didelis | A | B |
| Mažas | C | D |
Kiekvieno rinkos dalyvio konkurencinės strategijos pasirinkimas priklauso nuo jo galimybių. Pavyzdžiui, jeigu firma užsiima gyvenamojo ploto, atitinkančio pasaulinius standartus, nuoma ir turi gerus ryšius su užsienio partneriais, tai ji gali sėkmingai konkuruoti nuomos rinkoje su panašiais konkurentais, kurie atstovauja užsienio kompanijas. Realiems strateginiams tikslams formuoti būtina surinkti nemažai…
