Turto vertė atkuriamosios vertės metodu nustatoma dviem etapais:
objekto atkūrimas;
objekto pakeitimas kitu objektu.
Pasirinkęs vertinamo objekto atkūrimo būdą, turto vertintojas skaičiuoja sąnaudas, kiek kainuotų turto vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis pagaminti, įrengti arba pastatyti tikslią vertinamo objekto kopiją, kad visiškai atitiktų medžiagos, darbų kokybė, standartai ir dizainas. Pasirinkęs vertinamo objekto pakeitimo kitu objektu būdą, turto vertintojas skaičiuoja sąnaudas, kiek kainuotų turto vertinimo metu esamomis rinkos kainomis pagaminti, įrengti arba pastatyti ekvivalentinio naudingumo objektą (palyginti su vertinamuoju objektu) iš vertinimo metu rinkoje naudojamų medžiagų, pagal vertinimo metu rinkai aktualius standartus, dizainą ir kokybę. Vertinamas objektas, kurio vertė nustatoma atkuriamosios vertės metodu, konkrečiai ištiriamas, suskaidomas į elementus, kuriems pagaminti, įrengti ar pastatyti yra nustatyta rinkos sąnaudų duomenų bazė, t. y. apimties (matavimo) vienetai bei šiems vienetams pagaminti, įrengti ar pastatyti nustatytos tiesioginės išlaidos (medžiagos, darbo jėga, mechanizmai ir kita), pridėtinės išlaidos (projektavimo bei valdymo, sandėliavimo ir kitos išlaidos), taip pat vidutinis šios produkcijos gamintojo, statytojo pelnas. Vertinamo objekto atstatymo sąnaudų vertė gali būti tikslinama:
1. Duomenų bazėje esančios sąnaudos dėl infliacijos atsilieka nuo vertinimo metu esamų rinkos sąnaudų; tada nustatytos elementų, į kuriuos suskaidytas vertinamasis objektas, atkūrimo sąnaudos indeksuojamos pagal ekonominę veiklą bei atitinkamam periodui taikomu pataisos koeficientu.
2. Nėra vertinamo objekto elemento pagaminimo, įrengimo ar pastatymo rinkos sąnaudų duomenų bazės. Tuomet gali būti sudaromos atskiros kalkuliacijos arba remiamasi rinkoje sudaromais sandoriais šios rūšies analogiškiems elementams pagaminti, įrengti ar pastatyti.
Matyti, kad atkūrimo sąnaudoms nustatyti iš principo naudojamas lyginamosios vertės metodas. Minėta, kad taikant šį metodą ypatingą reikšmę turi rinkos duomenų patikimumas ir apimtis. Lietuvos norminiai teisės aktai, reglamentuojantys turto vertinimą, spręsti, kokia rinkos duomenų baze naudotis, palieka turto vertintojui, tuo tarpu Vokietijoje ir Didžiojoje Britanijoje pastatų ir kitų įrenginių atkūrimo sąnaudos apskaičiuojamos vadovaujantis vidutinėmis statybos kainomis, kurios nurodytos ir publikuojamos statybos sąnaudų nustatymo direktyvose. Praktiškai visos pasaulio šalys turi statybos kainų indeksus, nustatytus statistiniais tyrimais. Vokietijoje, Suomijoje, Italijoje, Norvegijoje ir Švedijoje tai atlieka statistikos tarnybos, Didžiojoje Britanijoje juos tvirtina Karališkasis privilegijuotų matininkų institutas.
Pastato atkūrimo sąnaudoms apskaičiuoti yra naudojami keli metodai:
1. Kiekybinio tyrimo metodas.
2. Skirstymo pagal komponentus metodas.
3. Skirstymo pagal darbų profilį metodas.
4. Lyginamojo vieneto nustatymo metodas.
Kiekybinio tyrimo metodu (quantity survey method) pastatas skirstomas į atskirus elementus ir kiekvieno elemento sąnaudos dauginamos iš jų bendro skaičiaus.
Skirstymo pagal komponentus metodu (unit in place method) apskaičiuojama nekilnojamojo turto reprodukcinė vertė, nustatant įvairių komponentų vertę tam tikram statybos vienetui.
Skirstymo pagal darbų profilį metodo (variations of the unit in place method) esmė yra ta, kad statybos vertė priklauso nuo atliekamų statybos darbų vertės.
Lyginamojo vieneto nustatymo metodas (comparative unit method) grindžiamas tipinės statybos vieno kvadratinio arba kubinio metro bazinės vertės nustatymu.
Remiantis tarptautiniais ir europiniais turto vertinimo standartais, bei Lietuvoje aprobuota turto vertės skaičiavimo metodika, nustatant atkuriamąją nekilnojamojo turto vertę, iš apskaičiuotų atkūrimo kaštų yra atimama sukaupto nusidėvėjimo (fizinio, funkcinio ir ekonominio) suma.
Turto įvertinimo ataskaitoje nurodomi elementai, į kuriuos suskaidytas vertinamas objektas, duomenys ir duomenų šaltiniai, naudoti apskaičiuoti sąnaudas, kurių reikia šių elementų vienetui sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti (sumontuoti).
Jei apskaičiuotos sąnaudos dėl infliacijos atsilieka nuo vertinimo metu esamų rinkos kainų, nustatytos sąnaudos indeksuojamos pagal Statistikos departamento skelbiamus oficialius kainų indeksus. Jei konkrečiai ekonominei veiklai pataisos koeficientai nenustatyti, indeksuojami pagal bendrąjį šalies vartojimo kainų indeksą.
Vertinamo objekto atkuriamoji vertė apskaičiuojama pagal principinę formulę:
AK – vertinamo objekto atkūrimo sąnaudų vertė,
NV – vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.
Nusidėvėjimo sąvoka turto vertei nustatyti skiriasi nuo nusidėvėjimo sąvokos, vartojamos finansų apskaitoje. Vertinant turtą nusidėvėjimas yra vertinimo veiksnys. Nusidėvėjimas vertinant suprantamas kaip turto naudingumo, tuo pačiu ir vertės praradimas.
- Nustatomos vertinamo objekto atkūrimo sąnaudos;
- Nustatoma vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.
objekto atkūrimas; objekto pakeitimas kitu objektu.
Pasirinkęs vertinamo objekto atkūrimo būdą, turto vertintojas skaičiuoja sąnaudas, kiek kainuotų turto vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis pagaminti, įrengti arba pastatyti tikslią vertinamo objekto kopiją, kad visiškai atitiktų medžiagos, darbų kokybė, standartai ir dizainas. Pasirinkęs vertinamo objekto pakeitimo kitu objektu būdą, turto vertintojas skaičiuoja sąnaudas, kiek kainuotų turto vertinimo metu esamomis rinkos kainomis pagaminti, įrengti arba pastatyti ekvivalentinio naudingumo objektą (palyginti su vertinamuoju objektu) iš vertinimo metu rinkoje naudojamų medžiagų, pagal vertinimo metu rinkai aktualius standartus, dizainą ir kokybę. Vertinamas objektas, kurio vertė nustatoma atkuriamosios vertės metodu, konkrečiai ištiriamas, suskaidomas į elementus, kuriems pagaminti, įrengti ar pastatyti yra nustatyta rinkos sąnaudų duomenų bazė, t. y. apimties (matavimo) vienetai bei šiems vienetams pagaminti, įrengti ar pastatyti nustatytos tiesioginės išlaidos (medžiagos, darbo jėga, mechanizmai ir kita), pridėtinės išlaidos (projektavimo bei valdymo, sandėliavimo ir kitos išlaidos), taip pat vidutinis šios produkcijos gamintojo, statytojo pelnas. Vertinamo objekto atstatymo sąnaudų vertė gali būti tikslinama:
1. Duomenų bazėje esančios sąnaudos dėl infliacijos atsilieka nuo vertinimo metu esamų rinkos sąnaudų; tada nustatytos elementų, į kuriuos suskaidytas vertinamasis objektas, atkūrimo sąnaudos indeksuojamos pagal ekonominę veiklą bei atitinkamam periodui taikomu pataisos koeficientu.
2. Nėra vertinamo objekto elemento pagaminimo, įrengimo ar pastatymo rinkos sąnaudų duomenų bazės. Tuomet gali būti sudaromos atskiros kalkuliacijos arba remiamasi rinkoje sudaromais sandoriais šios rūšies analogiškiems elementams pagaminti, įrengti ar pastatyti.
Matyti, kad atkūrimo sąnaudoms nustatyti iš principo naudojamas lyginamosios vertės metodas. Minėta, kad taikant šį metodą ypatingą reikšmę turi rinkos duomenų patikimumas ir apimtis. Lietuvos norminiai teisės aktai, reglamentuojantys turto vertinimą, spręsti, kokia rinkos duomenų baze naudotis, palieka turto vertintojui, tuo tarpu Vokietijoje ir Didžiojoje Britanijoje pastatų ir kitų įrenginių atkūrimo sąnaudos apskaičiuojamos vadovaujantis vidutinėmis statybos kainomis, kurios nurodytos ir publikuojamos statybos sąnaudų nustatymo direktyvose. Praktiškai visos pasaulio šalys turi statybos kainų indeksus, nustatytus statistiniais tyrimais. Vokietijoje, Suomijoje, Italijoje, Norvegijoje ir Švedijoje tai atlieka statistikos tarnybos, Didžiojoje Britanijoje juos tvirtina Karališkasis privilegijuotų matininkų institutas.
Pastato atkūrimo sąnaudoms apskaičiuoti yra naudojami keli metodai:
1. Kiekybinio tyrimo metodas.
2. Skirstymo pagal komponentus metodas.
3. Skirstymo pagal darbų profilį metodas.
4. Lyginamojo vieneto nustatymo metodas.
Kiekybinio tyrimo metodu (quantity survey method) pastatas skirstomas į atskirus elementus ir kiekvieno elemento sąnaudos dauginamos iš jų bendro skaičiaus.
Skirstymo pagal komponentus metodu (unit in place method) apskaičiuojama nekilnojamojo turto reprodukcinė vertė, nustatant įvairių komponentų vertę tam tikram statybos vienetui.
Skirstymo pagal darbų profilį metodo (variations of the unit in place method) esmė yra ta, kad statybos vertė priklauso nuo atliekamų statybos darbų vertės.
Lyginamojo vieneto nustatymo metodas (comparative unit method) grindžiamas tipinės statybos vieno kvadratinio arba kubinio metro bazinės vertės nustatymu.
Remiantis tarptautiniais ir europiniais turto vertinimo standartais, bei Lietuvoje aprobuota turto vertės skaičiavimo metodika, nustatant atkuriamąją nekilnojamojo turto vertę, iš apskaičiuotų atkūrimo kaštų yra atimama sukaupto nusidėvėjimo (fizinio, funkcinio ir ekonominio) suma.
Turto įvertinimo ataskaitoje nurodomi elementai, į kuriuos suskaidytas vertinamas objektas, duomenys ir duomenų šaltiniai, naudoti apskaičiuoti sąnaudas, kurių reikia šių elementų vienetui sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti (sumontuoti).
Jei apskaičiuotos sąnaudos dėl infliacijos atsilieka nuo vertinimo metu esamų rinkos kainų, nustatytos sąnaudos indeksuojamos pagal Statistikos departamento skelbiamus oficialius kainų indeksus. Jei konkrečiai ekonominei veiklai pataisos koeficientai nenustatyti, indeksuojami pagal bendrąjį šalies vartojimo kainų indeksą.
Vertinamo objekto atkuriamoji vertė apskaičiuojama pagal principinę formulę:
AV = AK – NV
Čia: AV – vertinamo objekto atkuriamoji vertė,AK – vertinamo objekto atkūrimo sąnaudų vertė,
NV – vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.
Nusidėvėjimo sąvoka turto vertei nustatyti skiriasi nuo nusidėvėjimo sąvokos, vartojamos finansų apskaitoje. Vertinant turtą nusidėvėjimas yra vertinimo veiksnys. Nusidėvėjimas vertinant suprantamas kaip turto naudingumo, tuo pačiu ir vertės praradimas.
