Pinigų srautų diskonto norma. Rizikos įvertinimo modeliai

Pinigų srautų diskonto norma turi atspindėti šių pinigų srautų riziką. Yra keli rizikos įvertinimo modeliai:
verslo plėtojimo jautrumo analizė, parodanti kurių nors veiksnių pasikeitimo įtaką verslo vertei;
grynosios dabartinės vertės tikimybių pasiskirstymo modelis, kurio pagrindas yra visų rizikos komponentų tikimybių pasiskirstymas;
„portfelio“ rizikos įvertinimo modelis, kurio esmė yra ne tik „portfelį“ sudarančių turto rūšių rizikingumo tikimybių pasiskirstymas, bet ir jų kovariantiškumas. Šis modelis leidžia išskirti sisteminę ir nesisteminę riziką. Sisteminė rizika vienodai veikia visas turto rūšis ir gali būti suprantama kaip bendrosios ekonominės sąlygos. Nesisteminė rizika veikia įvairias turto rūšis nevienodai, todėl gali būti pašalinta (sumažinta) „portfelio“ diversifikacijos būdu;
kiti modeliai – dividendų pajamingumo modelis, kainos – pajamų modelis, Gordono augimo modelis, pasirinkimo galimybių (opcionų) įvertinimo modeliai ir panašiai.
Nacionaliniuose turto vertinimo standartuose (Verslo vertinimo metodika) nurodoma, kad diskonto norma turi parodyti investuoto kapitalo sąnaudas ir būti suderinta su prielaidomis, taikomomis prognozuojant pinigų srautus tam, kad atspindėtų:
Vidutinius svertinius kapitalo kaštus įmonės vertinimo atveju;
Nuosavo kapitalo grąžos normą (angl. ROE) nuosavo kapitalo vertinimo atveju;
ROE – grąžą, naudojamą investuojančiųjų į analogiškus verslus.
Finansų ir verslo vertinimo literatūroje pateikiama diskonto normos skaičiavimo metodų, pagrįstų nuosavo ir skolinto kapitalo pelno normomis, atsižvelgiant į įmonės veiklos pobūdį bei sisteminę ir nesisteminę riziką.
Diskonto normos parinkimas remiasi prielaida: investuotojui reikalingos papildomos pajamos, viršijančios pajamas iš visiškai apdraustų nuo rizikos vertybinių popierių, pavyzdžiui, ilgalaikių vyriausybinių obligacijų. Papildomos pajamos yra kompensacija investuotojui už investicijas į rizikingus aktyvus. Toliau pateikiami keli diskonto normos skaičiavimo metodai.

Svertinis kapitalo kaštų vidurkis (Weighted Average Cost of Capital) – naudojamas įvertinti  pinigų srautus iš viso investuoto kapitalo. Diskonto norma lygi nuosavo kapitalo pelningumo ir skolintų lėšų palūkanų normos svertiniam vidurkiui. Svoriais laikomos nuosavo ir skolinto kapitalų dalys:
SKKV = W_sk ´ K_sk(1 – T) + W_pa ´ K_pa + W_a ´ K_a
čia    K_sk – skolinto kapitalo kaštai;
T – pelno mokesčio norma;
K_pa – privilegijuotų akcijų kaštai;
K_a – paprastųjų akcijų kaštai;
W_sk – skolinto kapitalo dalis;
W_pa – privilegijuotų akcijų dalis;
W_a – paprastųjų akcijų dalis.
Naudojant SKKV, skaičiuojama viso kapitalo vertė – tiek nuosavo, tiek skolinto. Todėl ši diskonto norma turi būti derinama su viso kapitalo pinigų srautais. Diskonto norma turi parodyti visų kapitalą teikiančių subjektų alternatyviuosius kaštus, atsižvelgiant į jų įmonės kapitalo dalį. Rodiklis, kaip ir pinigų srautai, skaičiuojamas atmetus mokesčius. Naudojami nominalūs dydžiai, susidedantys iš realių dydžių ir prognozuojamos infliacijos, kadangi planuojami laisvi pinigų srautai taip pat išreiškiami nominaliais dydžiais. SKKV atsižvelgia į kiekvieno kapitalo šaltinio rizikos dydį. Dėl rizikos, infliacijos, kapitalo struktūros pokyčių, diskonto normos dydis nėra pastovus ir gali kisti prognozuojamu periodu.
Norint tiksliai nustatyti svertinio kapitalo kaštų vidurkio reikšmę, reikia atlikti ciklinius skaičiavimus. Formulėje yra naudojami dydžiai, parodantys nuosavo ir skolinto kapitalo dalis, tačiau nenustačius šių kapitalų rinkos vertės, negalima nustatyti ir jų  įmonės kapitalo dalies. Kita vertus, apskaičiuoti kapitalo vertę galima tik turint SKKV reikšmę. Dėl šios priežasties, svertinis kapitalo kaštų vidurkis gali būti panaudotas tik kai kapitalo kaštai ir jų nominalus santykis apytiksliai atitinka rinkos situaciją. Priešingu atveju, gautas rezultatas bus klaidinantis.

Kapitalo aktyvų vertinimo modelis (Cost of Assets Pricing model – CAPM) – remiasi vertybinių popierių rinkos informacijos analize, laisvoje apyvartoje esančių akcijų pajamingumo tyrimu. Modelis rodo, kad premija už investavimo į ilgalaikį aktyvą riziką tiesiogiai priklauso nuo šio aktyvo jautrumo rinkos pokyčiams. Diskonto norma nustatoma:
R = R_f + b(R_m – R_f)
čia:   R – norima gauti nuosavo kapitalo pajamų norma;
R_f – išgryninta nuo rizikos pajamų norma;
R_m – bendro rinkos portfelio pajamų norma;
b - koeficientas beta.
Uždarosioms įmonėms reikalinga detalesnės analizės:
R = R_f + b(R_m – R_f) + S1 + S2
čia:   S1 – premija mažoms įmonėms;
S2 – premija už atskirų įmonių riziką.
Diskonto normos nustatymas atliekamas pagal tris pagrindinius komponentus:
1. Išgryninta nuo rizikos pajamų norma paprastai remiasi ilgalaikių Vyriausybės vertybinių popierių pajamingumu. Orientacija į šį pajamų šaltinį paaiškinama maža rizika, dideliu tokių vertybinių popierių likvidumu, be to, pajamos iš jų įskaito ilgalaikio pobūdžio infliacinę premiją. Galima taikyti užsienyje esančias nerizikingų įdėjimų palūkanų normas, tačiau tada reikia pridėti  premiją už šalies riziką .
2. Rinkos premija yra papildomas dydis virš išgrynintos nuo rizikos pajamų normos. Ji rodo, kiek vidutiniškai investicijų į nagrinėjamo tipo įmones pajamingumo norma yra didesnė nei nerizikingų aktyvų teikiamas pajamingumas. Rinkos premija nustatoma analizuojant rinkos duomenis apie panašių įmonių veiklą.
3. Koeficientas beta yra rizikos rodiklis, rodantis, kiek investicijos į vertinamą įmonę yra rizikingesnės, nei rinkoje taikoma įprasta investicijų į panašias įmones rizikos norma. Aktyvo rizikos dydis yra matuojamas jo pelningumo dispersija. Ekonomistas W. F. Sharp 1964 metais savo moksliniuose darbuose pirmą kartą išskyrė dvi sudedamąsias aktyvo rizikos dalis: sisteminę ir nesisteminę riziką.
Nesisteminė rizika būdinga tik konkrečiam aktyvui, todėl ji sumažinama sudarant diversifikuotą vertybinių popierių portfelį  arba yra visiškai panaikinama suformavus rinkos portfelį – įtraukus visus kotiruojamus aktyvus. Nesisteminė rizika susijusi su konkrečios įmonės finansiniais ir ūkiniais ypatumais ir gali būti išskaidyta į verslininkystės (pelningumas) ir finansinę riziką (likvidumas ir panašiai). Šis rodiklis atspindi nenumatytus, firmą veikiančius veiksnius, todėl laikui bėgant jis artėja prie nulio. Daroma prielaida, kad tokie įvykiai yra reti ir nenuspėjami, todėl neprognozuojami.
Sisteminė (rinkos) rizika atsiranda dėl nepriklausančių nuo vertinamos įmonės priežasčių, ir yra būdinga ir kitiems emitentams. Sisteminę riziką sukelia makroekonominiai veiksniai, ji yra ilgalaikio pobūdžio. Sisteminė rizika priklauso nuo perkamosios galios, procentinės ir kitų rizikų. Aktyvo sisteminė rizika yra matuojama koeficientu beta, kuris parodo aktyvo pelningumo kitimo laipsnį lyginant su rinkos portfeliu. Beta koeficientas yra akcijos pelningumo priklausomybės nuo rinkos pelningumo linijos nuolydis.
Koeficiento beta ženklas rodo aktyvo vertės kitimo kryptį – jei beta teikiamas, aktyvo vertė kinta ta pačia linkme, kaip ir rinkos pokyčiai. Koeficiento dydis, rodo aktyvo reakcijos dydį į rinkos pokyčius. Nerizikingo aktyvo beta koeficientas lygus nuliui, tuo tarpu visų aktyvų rinkos portfelio beta bus lygus vienam.
Koeficientas beta leidžia prognozuoti aktyvo vertės pokyčius, keičiantis rinkai. Tai tiesiogiai nulemia investavimo riziką. Efektyviai diversifikavus investicijas, į specifinę aktyvų riziką galima neatsižvelgti, ji nėra kompensuojama. Tiktai rinkos rizika, kurią parodo beta koeficientas turi būti kompensuojama papildomu pelningumu.
Beveik nėra galimybių įvertinti numatomą akyvo ir rinkos portfelio pelningumą. Teorinė prielaida apie beta priklausomybę nuo būsimų aktyvo ir rinkos pokyčių yra pakeičiama ankstesnių laikotarpių pelningumais. Jeigu ankstesni pokyčiai rodo būsimą vystymąsi, beta gali tiksliai parodyti laukiamą aktyvo pelningumo priklausomybę nuo rinkos.
Beta skaičiuojamas analizuojant statistinę rinkos informaciją pagal sekančią formulę:
B = kovariacija (R_j, R_m) / dispersija (R_m)
čia:   R_m – bendro rinkos portfelio pajamų norma – vidutinis analogiškų įmonių pajamingumas;
R_j – konkrečios vertinamos įmonės retrospektyvinė pajamų norma.
Tačiau ši formulė nustatyti koeficientą beta ne visada yra pritaikoma. Ji netinkama vertinti mažas įmones, kurių akcijos nėra viešai listinguojamos, taip pat įmones, neturinčias pakankamo kiekio retrospektyvių duomenų apie pajamų normą. Tokiu atveju naudojamas ekspertinis metodas. Vertintojai pagal pasirinktus kriterijus įvertina konkrečios įmonės būklę, palyginti su bendra rinkos situacija.

Suminis, arba kumuliacinis, metodas (angl. Build-up) yra panašus į CAPM. Abiem atvejais pagrindu imama nerizikingų aktyvų pajamų norma, prie kurios pridedama papildoma pelningumo norma už investavimo į konkrečią įmonę riziką. Ekspertiniu būdu skaičiuojant premiją už riziką atsižvelgiama į šiuos veiksnius: valdymo kokybė, įmonės dydis, įmonės finansavimo šaltiniai, prekių ir teritorijos diversifikacija, vartotojų diversifikacija, pelno dydis ir jo prognozavimo galimybė, kitos rizikos. Kiekvienam iš paminėtų veiksnių vertintojas gali priskirti nuo 0 iki 5 procentų rizikos premiją.
Suminis diskonto normos skaičiavimas išreiškiamas formule:
I = R + Q₁ + Q₂ + Q₃ + Sg
čia:   R – nominali be rizikos pelno norma;
Q₁ – papildoma premija už šalies riziką;
Q₂ – papildoma premija už investavimo į smulkų verslą rizika;
Q₃ – papildoma premija už investavimo į uždarą akcinę bendrovę rizika;
g – premija už nesisteminę riziką pagal rizikos veiksnius.
Šis metodas turi tą patį pagrindą kaip ir CAPM modelis. Už pelno normos pagrindą imami šie elementai: nerizikinga pelno norma (R), papildoma premija už šalies riziką (Q₁), premija už riziką vertinamai įmonei (priedas už nesisteminę riziką) Sg.
Rizikos įvertinimo modelio pasirinkimas kiekvienu atskiru vertinimo atveju priklauso nuo galimybės gauti patikimus duomenis, kurių reikia skaičiavimams atlikti, ir nuo galimybės padaryti pagrįstas prielaidas, jeigu duomenų nėra.
Kiti pinigų srauto diskonto naudojimo būdai:
1) tiesioginis dividendų ir kitų savininkams tenkančių pinigų srautų diskontavimas;
2) realių pinigų srautų naudojimas skaičiavimams vietoj nominalių pinigų srautų (t.y. skaičiuojama atsižvelgiant į infliaciją). Kitas lygiavertis sprendimas – skaičiavimams naudoti kitą vertės matą (t.y. kitą valiutą, jeigu taip lengviau išmatuoti infliacijos poveikį);
3) pinigų srautų prieš apmokestinimą diskontavimas;
4) skaičiavimai darant prielaidą, kad verslo plėtra ir jo sukurti pinigų srautai gali būti išreikšti matematinėmis formulėmis;
Pagal (3) formulę galima apskaičiuoti dabartinę vertę pinigų srautų, gautų tik per baigtinį metų skaičių n. Aišku, kad normaliai funkcionuojanti įmonė duos pelną ir vėlesniais metais. Todėl yra svarbu apskaičiuoti nuolat gaunamų pinigų srautų dabartinę arba vadinamąją tęstinumo vertę (TV). Aiškumo dėlei tarkime, kad kiekvienais metais įmonės pelnas padidėja g procentų. Tada tęstinumo vertė bus:
                                               (5)

Tęstinumo vertė paprastai nustatoma:
pagal laisvų pinigų srautų ilgo prognozuojamojo laikotarpio technologiją (laisvų pinigų srautų ilgu prognozuojamuoju laikotarpiu, kuris gali trukti keliasdešimt metų, tęstinumo vertė netenka savo prasmės, nes ji bus nepaprastai maža, ir jos galima atsisakyti visiškai);
pagal nuolat didėjančio laisvų pinigų srauto skaičiavimo technologiją (nuolat didėjančio laisvų pinigų srauto technologija leidžia tikėtis, kad verslo sukuriamas laisvas pinigų srautas po paskutinio prognozuojamojo laikotarpio nuolat didės tam tikru pastoviu dydžiu);
pagal jų modifikacijas;
yra tęstinumo vertės apskaičiavimo technologijų, nepriklausančių nuo laisvo pinigų srauto. Jų pagrindą gali sudaryti likvidavimo vertė, atkūrimo kaštai, kainos – pajamų rodiklis, balansinė vertė ir kiti rodikliai.
Tęstinumo vertės parametrai turi rodyti pagrįstą ilgalaikę ekonominę verslo ir verslo šakos plėtojimo situaciją. Jeigu vertinamas verslas (ar projektas) yra riboto egzistavimo laiko, tęstinumo vertė neturi prasmės ir gali būti pakeista į likvidavimo vertę ar visai nenustatoma.
Apskaičiuota tęstinumo vertė yra verslo vertės prognozuojamojo laikotarpio pabaigoje. Ši vertė diskontuojama taikant svertinį kapitalo kaštų vidurkį (diskonto normą), ir gaunama dabartinė tęstinumo vertės reikšmė. Pridėjus ją prie prognozuojamojo laikotarpio dabartinės laisvo pinigų srauto vertės, gaunama verslo vertė (VV).
Vertinant verslą pinigų srautų diskonto būdu, kaip pagalbinė priemonė  daryti prielaidas ar gauti duomenis taikomi lyginamosios vertės ar atkuriamosios vertės metodai. Antai prognozuojant investicijas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą, reikia žinoti, kiek pinigų bus tam išleista. Išlaidų sumą šiuo atveju galima prilyginti įsigyjamo turto rinkos vertei arba kainai, kuri savo ruožtu gali būti nustatyta lyginamosios arba atkuriamosios vertės metodais.

Pinigų srautų diskontavimas – jo esmė ir praktinis taikymas

Tai pats sudėtingiausias metodas, reikalaujantis gilios ir plačios analizės, tačiau jis yra pats išsamiausias ir patikimiausias, todėl plačiai naudojamas tiek vertinant visą įmonę, tiek ir atskirus investicinius projektus.
Finansiniu požiūriu diskontuotas ateityje numatomų gauti pajamų metodas įgalina gauti vertės teorinį aspektą – aktyvo vertė yra dabartinė vertė tos naudos, kurią šis aktyvas duos. Verslo intereso atveju ateities nauda paskirstoma dividendais, o dividendai yra verslo sugebėjimo uždirbti funkcija.
Pinigų srautų diskontavimo (toliau PSD) metodu įmonė vertinama kaip verslo objektas, kurio vertę sudaro ne egzistuojančio materialaus ir nematerialaus turto visuma, o įmonės teikiamas pelnas. Pagal PSD metodą įmonės vertę sudaro viso pelno, kuris bus gautas ateityje, dabartinių verčių suma.
Pinigų srautai skaičiuojami kiekvienam prognozuojamam periodui. Naudojamas vienas iš dviejų pinigų srautų modelių, atsižvelgiant į tai,  ieškoma nuosavo ar viso įmonės kapitalo rinkos vertės. Nuosavo kapitalo vertė nustatoma pagal pinigų srautus:
a) Pinigų srautai iš operacinės veiklos:
+ grynasis pelnas;
+ amortizacija, nusidėvėjimas;
- padidėjimas arba + sumažėjimas debitorinio įsiskolinimo;
- padidėjimas arba + sumažėjimas prekių ir žaliavų atsargų;
+ padidėjimas arba – sumažėjimas kreditorinio įsiskolinimo.
b) Pinigų srautai iš investicinės veiklos:
- pagrindinių priemonių padidėjimas ir kapitaliniai įdėjimai;
+ pajamos iš pagrindinių priemonių perdavimo
c) Pinigų srautai iš finansinės veiklos:
- padidėjimas arba + sumažėjimas ilgalaikių finansinių įdėjimų;
- padidėjimas arba + sumažėjimas trumpalaikių finansinių įdėjimų.
Pinigų srautai visam kapitalui yra lygūs pinigų srautams nuosavam kapitalui plius palūkanų už skolas mokėjimai, kadangi skaičiuojama viso kapitalo – ir nuosavo, ir skolinto vertė. Pridedant palūkanas, reikia jas sumažinti pelno mokesčio dydžiu, kadangi skaičiuojant apmokestinamąjį pelną palūkanų išlaidos atimamos.
Svarbu išsiaiškinti, kas yra ateities pinigų srautų dabartinė vertė (DV). Kiekvienas nors truputį susidūręs su finansine veikla supranta, kad turimi pinigai iš karto gali teikti pelną, padėjus juos į banką, nusipirkus obligacijų ar kitaip investavus. Tai sudaro vadinamąją pinigų vertę laiko atžvilgiu.
O kiek pinigai, kurie bus gauti ateityje, yra verti dabar, tai yra kokia jų dabartinė vertė (DV)? Dabartinė vertė priklauso nuo daugelio veiksnių:
1) nuo laiko, kuris praeis, kol tie pinigai bus gauti;
2) nuo to, kiek galime gauti pelno kaip nors panaudojus pinigus, jei tie pinigai turimi jau šiandien (kitaip tariant, nuo tų pinigų alternatyviųjų kaštų);
3) nuo įmonės, į kurią investuojama, rizikingumo laipsnio. Pagal kapitalo įkainojimo modelį, kuo rizikingesnis verslas, tuo didesnį pelną (reikalaujamą pelno normą), norima gauti iš verslo ir t. t.
Atsižvelgiant į reikalaujamą pelno normą ir alternatyviuosius kaštus, nustatomas diskonto koeficientas r, kuris parodo, kokia pelno dalis prarandama, gaunant pinigus ne dabar, o tarkime, po metų. Jei dabar investuojama pinigų suma  DV, tai po metų jau turima suma  p₁, kuri lygi:
p₁ = DV + r ´ DV                                                   (1)
Pinigų suma  p₁, kuri bus gauta po metų, dabar yra verta:
                                                        (2)
Tai ir yra pinigų  p₁, kurie bus gauti po metų, dabartinė vertė.
Analogiškai samprotaujant galima gauti ir bendresnę formulę:
                                                   (3)
čia  p₁, p₂, . . . p_n - pinigų srautai, gauti atitinkamai pirmais, antrais …, n-tais metais; r₁, r₂, . . . r_i – atitinkami pirmųjų, antrųjų, …, n-tųjų metų diskonto koeficientai.
Jei  p₁ = p₂ = …= p_n = p  ir  r = r₂ = …= r_i = r, tada:
                                                (4)
Verslo vertė nustatoma pagal du pinigų srautų laikotarpius – prognozuojamąjį laikotarpį ir po prognozuojamojo einantį laikotarpį, kurio metu verslo vertė vadinama tęstinumo verte.

Verslo vertės pagrindą sudarantis pinigų srautas dažniausiai apibrėžiamas kaip grynųjų pinigų srautas, kuris parodo verslo įprastos veiklos vertę. Grynųjų pinigų srautas yra verslo įprastos veiklos pelnas atskaičius mokesčius, pridėjus nepinigines išlaidas ir atsižvelgus į apyvartinėms lėšoms, įrangai ir kitam turtui skirtas investicijas. Šis srautas neapima jokių pinigų srautų, susijusių su finansine veikla (pavyzdžiui, palūkanų ar dividendų). Jis apibrėžia verslo sukurtą pinigų srautą, tenkantį visiems verslo finansavimo šaltiniams – tiek kreditoriams, tiek savininkams.
Nustatant grynųjų pinigų srauto sudedamąsias dalis, galima naudotis įmonės finansinės būklės pakitimų (pinigų srautų) ataskaita, kuri modifikuojama atsižvelgiant į vertinimo uždavinius. Apskaičiuojant grynųjų pinigų srautą, reikia atsižvelgti, kad minėtoje ataskaitoje palūkanų išlaidos ir pajamos, kurios yra finansinės veiklos pinigų srauto sudedamosios dalys, jau yra įtrauktos į pinigų srautą iš įmonės veiklos kaip grynojo pelno sudedamosios dalys.
Prognozuojant pinigų srautus:
daromos prielaidos, kurios remiasi kruopščia verslo, verslo šakos ir rinkos raidos analize;
dažniausiai prognozė prasideda nuo integruotų pelno (nuostolio) ataskaitų ir balansų sudarymo;
iš jų sudaroma finansinės būklės pakitimų (pinigų srautų) ataskaita;
taip pat gali būti nustatomi prognozuojami finansiniai rodikliai ir jų tarpusavio ryšiai;
prireikus sudaromi keli verslo plėtojimo scenarijai. Kiekvienas scenarijus vertinamas atskirai. Bendrai verslo vertei nustatyti skaičiuojamas svertinis gautų rezultatų vidurkis, kur svertai yra scenarijaus pasitvirtinimo tikimybės;
dažnai pagal kiekvieną scenarijų atliekama verslo plėtojimo jautrumo analizė, leidžianti nustatyti, kurios sudedamosios verslo dalys daugiausia lemia verslo vertę.

Turtas. Naudojimo pajamų kapitalizavimo esmė ir praktinis taikymas

Lietuvos turto vertinimo praktikoje priimta, kad taikant paprastą (tiesioginį) pajamų kapitalizavimo būdą, vertinamo turto naudojimo vertė apskaičiuojama surandant dabartinę tikėtinų turto naudojimo pajamų vertę. Taigi kapitalizacija (pagal tarptautinius turto vertinimo standartus) – tai pajamų pavertimas verte.
Pajamų kapitalizavimas taikomas vertinant aktyvus, tiesiogiai duodančius savininkui pajamas, pavyzdžiui, nekilnojamasis turtas teikia pajamų iš nuomos bei padidėjus turto vertei jį parduodant. Taikant šį metodą visų pirma įvertinamos potencialios bendrosios pajamos, lyginant vertinamą objektą su analogų nuomos pajamomis. Potencialios bendrosios pajamos – tai suma, kurią galima gauti visiškai panaudojus (išnuomojus) turtą, neatsižvelgiant į nuostolius ir kitas išlaidas. Vertinant nekilnojamąjį turtą, jos skaičiuojamos plotą dauginant iš nuomos kainos, kuri priklauso nuo objekto vietos, fizinės būklės, terminų, kitų sąlygų. Toliau įvertinami galimi nuostoliai renkant nuomos mokesčius ar nevisiškai panaudojus turtą. Atėmus nuostolius iš potencialių bendrųjų pajamų apskaičiuojamos realios bendrosios pajamos.
Kitas etapas – operacinių išlaidų, susijusių su turto eksploatavimu, tenkančių turto savininkui, bet ne potencialiems nuomininkams, apskaičiavimas. Operacinės išlaidos paprastai yra periodinės, užtikrinančios normalų objekto funkcionavimą, jo gamybinių pajėgumų palaikymą, ir skirstomos į keletą pogrupių. Prie sąlyginai pastovių priskiriamos išlaidos, nesusijusios su objekto užimtumo laipsniu, pavyzdžiui, turto draudimo įmokos, nekilnojamojo turto mokestis. Prie sąlyginai kintamų priskiriami komunalinių paslaugų mokesčiai, teritorijos tvarkymo, aptarnaujančio personalo išlaidos ir kita. Jos priklauso nuo objekto panaudojimo laipsnio ir šalių susitarimu gali būti apmokamos arba turto savininko, arba nuomininko. Apskaičiuojamos turto einamojo remonto išlaidos, kurios turėtų būti kaupiamos specialiame rezervo fonde. Galiausiai iš realių bendrųjų pajamų atėmus apskaičiuotas operacines išlaidas nustatomas gautų pajamų dydis. Gautos pajamos dalijamos iš kapitalizacijos normos, taip gaunama naudojimo vertė. Lietuviškasis naudojimo pajamų metodas atitinka taikomą Didžiojoje Britanijoje, klasikinį vokiškąjį ir daugeliui kitų Europos šalių priimtiną naudojimo pajamų metodą. Tačiau nustatant nekilnojamojo turto naudojimo vertę Vokietijoje taikomos tam tikrai vietovei būdingos nuomos kainos, o anglosaksiškojo metodo išeities taškas – bendrųjų pajamų dabartinė nuomos kaina.

Kapitalizacijos norma (ASA apibrėžimas) – tai bet koks daliklis (paprastai išreikštas procentais), naudojamas pajamas paversti į dabartinę vertę.

Kapitalizacijos norma (matematine prasme) – tai rodiklis, naudojamas gryniesiems pinigų srautams paversti verte.
Vertindamas verslą, vertintojas turėtų turėti duomenų apie būsimus piniginius srautus, kuriuos po to turėtų diskontuoti ir taip rasti jų dabartinę vertę. Tačiau to nereikia, kai tikimasi, jog įmonės metiniai piniginiai srautai ateityje turės daugiau ar mažiau stabilius prieaugio tempus. Tokiu atveju verslą vertinant reikalingas tiktai vienerių metų pinigų srautas ir atitinkama kapitalizacijos norma, kuri įmonei paprastai išvedama iš diskonto normos, išskaičiuojant laukiamus vidutinius metinius pinigų srautų prieaugio tempus. Kuo šie tikėtini prieaugio tempai yra didesni, tuo kapitalizacijos norma mažesnė, o verslo vertė didesnė.

Vienerių metų piniginis srautas gali būti randamas keliais būdais:
1) Imant esamų metų pinigų srautą.
2) Skaičiuojant vidutinį aritmetinį pinigų srautų vidurkį – nesant aiškios kitimo tendencijos.
Pavyzdys:



3) Skaičiuojant vidutinį svertinį pinigų srautų vidurkį – kai paskutinieji analizuojami periodai yra laikomi svarbesniais ir įtakingesniais verslo vertei.
Pavyzdys:

Pinigų srautas		Svertas		Svertinis koeficientas
1,00	´	1	=	1,00
1,12	´	2	=	2,24
1,19	´	3	=	3,57
1,35	´	4	=	5,40
1,50	´	5	=	7,50
Iš viso:		15	=	19,71

Vidutinis svertinis pinigų srautas
19,71 / 15 = 1,31 tūkst. Lt

Pasvertų pajamų ir verslo vertės apskaičiavimo praktinis pavyzdys pateiktas 1-oje lentelėje.
4) Naudojant trendo lygtį – kai būsimų piniginių srautų kitimo tendencija išlieka ilgesnėje perspektyvoje ir reikšmingesnis paskutinis būsimas laikotarpis:
y_i = a + b ´ x_i
kur:   y_i – pinigų srautas i-aisiais metais;
x_i – i-tųjų metų svertas;
a ir b – koreliacijos koeficientai skaičiuojami pagal formules:
a = Sy – bx (Sx / n)

b = [n ´ (Sxy) – (Sx) ´ (Sy)] / [n ´ (Sx²) – (Sx)²]
kur:   n – periodų skaičius.
Pavyzdys:

x	y	x2	xy
1	1,00	1	1,00
2	1,12	4	2,24
3	1,19	9	3,57
4	1,35	16	5,40
5	1,50	25	7,50
Iš viso:  15	6,16	55	19,71

Vertinamo turto naudojimo vertė, taikant tiesioginį naudojimo pajamų kapitalizavimą skaičiuojama pagal formulę:

čia:   NV – naudojimo vertė,
VP – veiklos pajamos per metus,
r – kapitalizacijos normos rodiklis.
Vargu ar verta įrodinėti, kad vienas iš svarbiausių naudojimo pajamų vertės metodo elementų yra kapitalizacijos norma. Ir Didžiojoje Britanijoje, ir Vokietijoje, ir tokiose Europos šalyse, kaip Olandija, Italija, Prancūzija ir visos Skandinavijos šalys, kapitalizacijos norma nustatoma rinkos pagrindu. Angliškoji kapitalizacijos norma (ARY) ir vokiškoji kapitalizacijos norma (Liegenschaftszinsatz) yra nustatoma vadovaujantis realizuotomis pirkimo – pardavimo kainomis bei papildomai įvertinami galimi rinkos pokyčiai ateityje. Naudojimo pajamų koeficientą (kapitalizacijos normą) leidžia nustatyti lyginamosios vertės metodas. Lietuvoje kapitalizacijos normos nustatymas yra pilnai paliktas turto vertintojo nuožiūrai. Dažnai ji skaičiuojama pagal formulę:

čia:   VP – veiklos pajamos per metus,
PV – palyginamoji (pardavimų kainos analogų) vertė.
Kapitalizacijos normą apskaičiavus šiuo metodu, vertinamojo objekto naudojimo vertė bus lygi turto rinkos vertei, apskaičiuotai lyginamosios vertės metodu, nes:
Naudojimo vertė = Naudojimo pajamos / Kapitalizacijos normos =

= Naudojimo pajamos / (Naudojimo pajamos / Turto kaina, nustatyta lyginamosios vertės metodu) =

=  Turto kaina, nustatyta lyginamosios vertės metodu
Pinigų srautų kapitalizavimo metodas naudojamas mažesnėms įmonėms. Jis remiasi prielaida, kad nuosavybės vertė lygi darbinei pinigų srautų, kuriuos atneš ta nuosavybė, vertei. Metodas naudojamas vertinti pajamų kapitalizaciją per nustatytą laiko periodą, dažniausiai per metus. Kapitalizacijos metodas labiausiai tinka tais atvejais, kai prognozuojama, kad įmonė numatomu laikotarpiu gaus pastovų arba mažai kintamą grynąjį pelną. Skirtingai nuo nekilnojamojo turto vertinimo atvejų, šis metodas verslo vertinimui naudojamas retai, dėl gana nepastovių pinigų srautų, būdingų daugeliui įmonių.
Atliekant smulkių uždarųjų akcinių bendrovių vertinimą, dažnai nėra patikimų finansinių prognozių. Geriausia informacija apie verslo galimybes uždirbti yra istoriniai finansiniai duomenys.
Vietoje prognozių ateičiai naudojamas pajamų per istorinį laikotarpį pagrindu nustatytas pajamų lygis. Verslo vertė nustatoma pagal formulę:

čia:   VV – verslo vertė;
VP – remiantis pajamomis per istorinį laikotarpį nustatytas pajamų lygis;
r – kapitalizacijos norma;
g – prognozuojamas ilgam laikui augimo tempas.
Kartais vertintojui tenka pakoreguoti istorinius duomenis. Sritys, kurias dažnai tenka koreguoti siekiant sunorminti pajamas, yra šios:
koregavimai norint prisiderinti prie visuotinai priimtų apskaitos principų;
koregavimai siekiant paspartinti  amortizaciją  ir kt.
Toliau pateikiamas kapitalizuotų pajamų metodo taikymo pavyzdys. Paprastumo dėlei tarkime, kad pajamoms sunorminti nereikia jokių koregavimų. 1 lentelėje pateikti duomenys apie X įmonės pajamas per paskutiniuosius penkerius metus. Diskonto norma imama 20 proc., o prognozuojamas ilgalaikio augimo tempas yra 5 proc.
1 lentelė. „X“ įmonės pajamų kitimo tendencijos, Lt

Laikotarpis Rodikliai	t = -4	t = -3	t = -2	t = -1	t = 0
Prekybos apimtis	800.000	850.000	900.000	850.000	950.000
Parduodamų prekių kaina	500.000	392.500	515.000	492.500	537.500
Pelnas	300.000	357.500	385.000	357.500	412.500
Operacinės išlaidos	180.000	227.500	245.000	195.000	262.500
Grynosios pajamos	120.000	130.000	140.000	162.000	150.000

Panaudojus penkerių metų svertinį vidurkį, apskaičiuojamas pajamų lygis (2 lentelė).
2 lentelė. „X“ įmonės pajamų lygis, Lt

Eil. Nr.	Rodikliai Laikotarpis	Grynosios pajamos	Svoris	Pasvertos pajamos
1.	t = 0	150.000	5.00	750.000
2.	t = -1	162.500	4.00	650.000
3.	t = -2	140.000	3.00	420.000
4.	t = -3	130.000	2.00	260.000
5.	t = -4	120.000	1.00	120.000
6.	Viso		15.00	2.200.000
7.	Pajamų lygis (pasvertos pajamos / r – g)			146.667

Tuomet Verslo vertė  VV = 146.667 / (0,20 – 0,05) = 977.780 Lt

Turto Vertinimas. Metodo esmė, taikymo sfera ir sąlygos

Naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba piniginių srautų diskonto) metodas (toliau – NPV metodas) skiriasi nuo kitų metodų vertinimo tikslais, vertinimo objektais ir vertinimo rezultatais. Vertinimo metu, taikant šį metodą, siekiama apskaičiuoti  turto naudojimo vertę, kuri skiriasi nuo kainos, rinkos vertės ir atkuriamosios vertės, nes turto naudojimo vertė remiasi turto kuriamu naudingumu, o ne kaštais, reikalingais turtui sukurti, ar rinkos vertės palyginimais. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertė teisingiausiai parodys rinkos vertę.

Pagal NPV metodo principus vertę turi tik tas turtas, kuris teikia (ar gali teikti) kiekybiškai išmatuojamą naudingumą. Vadovaujantis NPV metodu, naudingumo išraiška yra turto naudojimo nulemtos piniginės pajamos. Kitokią naudingumo išraišką gali turėti specialios paskirties turtas, visuomeninis turtas ar kai kurių kitų veiklos rūšių objektai.
Naudojimo pajamų vertės metodu galima vertinti:
1. butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius;
2. gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius;
3. įmones (išskyrus smulkias arba likviduojamas),  planuojant investicijas, įmonių sanavimo, reorganizavimo ir kitais atvejais;
4. kitą turtą kaip verslo objektą, duodantį pelną, arba tikintis, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai atspindės jo vertę rinkoje.
NPV metodas praktikoje taikomas dviem formomis:
tiesioginis (paprastas) naudojimo pajamų kapitalizavimas;
piniginių srautų diskontavimas.

Naudojimo Pajamų Vertės (Pajamų Kapitalizavimo Ir Piniginių Srautų Diskonto) Metodas

Temoje kalbama apie turto, kuris teikia (ar gali teikti) kiekybiškai išmatuojamą naudingumą, vertinimo metodologinius aspektus. Atskleidžiama  naudojimo pajamų vertės metodo esminiai skirtumai palyginti su kitais metodais, metodo taikymo procedūra, verslo vertės nustatymo metodologiniai principai. Įvardinami metodo taikymo privalumai ir trūkumai.

Nusidėvėjimo samprata atliekant turto vertinimą. Nusidėvėjimo nustatymo metodai

  Turto nusidėvėjimo laipsniui nustatyti literatūroje siūloma naudoti tris pagrindinius metodus:
Suskaidymo metodą;
Gyvavimo amžiaus metodą;
Rinkos metodą.
Nusidėvėjimo vertei nustatyti turto vertintojas dažniausiai taiko suskaidymo metodą.
Jo esmė ta, kad turtas praranda vertę trejopai, t. y. dėl:
1) fizinio nusidėvėjimo;
2) funkcinio (technologinio) nusidėvėjimo;
3) ekonominio (išorinio) nusidėvėjimo.

Fizinis nusidėvėjimas rodo fizinius vertinamo objekto savybių pakitimus per tam tikrą laiką ir / ar esant tam tikrai atitinkamų funkcijų atlikimo apimčiai – naudojimo intensyvumui. Jis skaičiuojamas kiekvieno objekto elemento.

Remiantis patirtimi, specialiosiomis žiniomis, metodais ir normatyvais, ištiriamas vertinamas objektas, nustatomas jo elementų senumas arba naudojimo intensyvumas, o tada – kiekvieno vertinamo objekto elemento nusidėvėjimo laipsnis (procentas). Nusidėvėjimo laipsnį (procentą) padauginus iš nustatytos vertinamo objekto elemento atkuriamųjų sąnaudų, sužinoma fizinio nusidėvėjimo vertė.
Fizinis nusidėvėjimas gali būti pašalinamas, arba nepašalinamas. Nepašalinamas nusidėvėjimas yra tada, kai sąnaudos defektui ištaisyti viršija vertę, kuri būtų pridėta, bandant ištaisyti defektą. Pašalinamas nusidėvėjimas reiškia, kad sąnaudos bus mažesnės, nei pridėta vertė. Kiekvieną trūkumą galima ištaisyti, bet jei sąnaudos viršija potencialią naudą, elemento nusidėvėjimas vadinamas nepašalinamu.

Pašalinamo nusidėvėjimo rūšis yra atidėtas einamasis remontas. Ši sąvoka reiškia, kad protingas / motyvuotas pirkėjas nedelsdamas darys išlaidas , kad jo nuosavybė prilygtų normaliems standartams. Atidėtas remontas gali reikšti būtiną perdažymą, prakiurusio stogo ar tekančio krano remontą ir pan.
Nustatant aktyvų likutinę vertę įvertinamas efektyvus amžius ir likusioji jų amžiaus trukmė.

Pavyzdys. Sakykime, kad įrenginys yra 10-ies metų chronologinio amžiaus. Efektyvus įrenginio amžius priklausys nuo to, kaip jis yra eksploatuojamas. Jeigu dėl netinkamo eksploatavimo įrenginio nusidėvėjimas padidėtų 50 proc., jis atrodytų penkeriais metais senesnis ir jo efektyvus amžius būtų 15 metų (10 m. faktinio amžiaus + 5 m. dėl blogo eksploatavimo). Tada nustatant šio įrenginio likutinę vertę, bus įvertinamas būtent 15 metų jo efektyvus amžius ir likusioji jo gyvavimo trukmė.

Tam, kad galima būtų įvertinti visą ilgalaikių aktyvų dalies vertę, nustatant trumpalaikių aktyvų nusidėvėjimą, iš bendros atkuriamųjų kaštų vertės išskaičiuojamos sąnaudos visų trumpalaikių aktyvų įsigijimui. Po to apskaičiuojama vertė, atmetus nusidėvėjimo sumą. Jeigu iš pat pradžių neatimsime išlaidų trumpalaikiams aktyvams ir atidėtam einamajam remontui, tai jų nusidėvėjimas bus apskaičiuotas du kartus.

Funkcinis nusidėvėjimas – tai vertinamo objekto funkcinių trūkumų atsiradimas per tam tikrą laikotarpį, rinkoje pasikeitus technologijai, madai ir skoniui, dėl demografinių ar socialinių ir / ar kitų veiksnių. Funkcinis nusidėvėjimas reiškia, kad kažkas vertinamame objekte neatitinka laiko dvasios. Funkcinio nusidėvėjimo paveiktas vertinamas objektas, kaip ir anksčiau, gali puikiai funkcionuoti, nors jis nebeatitiks esamų standartų. Defektas gali būti pašalinamas arba nepašalinamas  priklausomai nuo to, ar išlaidų suma jį ištaisyti neviršija tikėtinos naudos.
Jei funkcinio nusidėvėjimo pasekmė pataisoma, bet yra susijusi su kokio nors elemento trūkumu (pavyzdžiui, oro kondicionieriaus sistemos),  nusidėvėjimo suma nustatoma kaip sąnaudų įrengti kondicionierių vertinamame objekte ir jo įrengimo naujame objekte išlaidų skirtumas. Šiuo atveju pastato be oro kondicionieriaus atkuriamoji vertė nesumažėja, tačiau papildomos sąnaudos, susijusios su šio trūkumo pašalinimu priimamos domėn.

Pavyzdys. Jei oro kondicionieriaus sistemos įrengimas statomame daugiaaukščiame name kainuoja 30 000 Lt, o jau pastatytame dėl papildomų darbo sąnaudų – 40 000 Lt, tai funkcinis „pasenimas“ gali būti įvertintas 10 000 lt.
Nepašalinamas funkcinis nusidėvėjimas, kurį sukelia tam tikri trūkumai, paprastai matuojamas rentos nuostoliais. Jei dėl blogo daugiaaukščio namo suplanavimo nuomos mokestis 10 lt per mėnesį mažesnis, o vietinis mėnesinis bendras rentos multiplikatorius yra 100, tai šis nuostolis įvertinamas 1 000 Lt. (bendras rentos multiplikatorius nustatomas pagal rinkos duomenis, pardavimo kainas padalijus iš nuomos mokesčio sumos per mėnesį).
Funkcinio nusidėvėjimo atvejai gali būti susiję su konkrečiu daugiaaukščio pastato aikštelės ir sklypo statinių išdėstymo santykiu. Pastato aikštelės ir sklypo matmenų santykio koeficientas parodo žemės panaudojimo intensyvumą.

Pavyzdys. 5 aukštų namo, kuriame kiekvieno aukšto plotas – 10 000 m², pastatyto 25 000 m² žemės sklype, koeficientas yra lygus 2 (5 aukštai ´ 10 000 m² : 25 000 m²). Namas uždengia 40 proc.  žemės sklypo (10 000 m² : 25 000 m²), bet jo aukštis suteikia koeficientą, viršijantį 1. Jei šis suplanavimas neatitinka geriausio ir efektyviausio sklypo panaudojimo varianto, gali būti fiksuojamas funkcinis nusidėvėjimas.
Svarbus taip pat yra pastatų ir statinių išdėstymas sklype.
Pavyzdžiui, funkcinio nusidėvėjimo priežastis gali būti ta, kad pastatas neturi patogaus įėjimo ir / ar išėjimo.
Taigi funkcinio nusidėvėjimo vertė išreiškiama potencialios vertinamo objekto vertės (arba eksploatavimo sąnaudų) pašalinus funkcinį nusidėvėjimą ir šio objekto vertės (arba eksploatavimo sąnaudų) nepašalinus funkcinio nusidėvėjimo skirtumu.

Ekonominį nusidėvėjimą sukelia veiksniai, turintys įtakos vertinamam objektui iš išorės. Tai gali būti šalia vertinamo objekto esantys kiti objektai, sukeliantys triukšmą, skleidžiantys nemalonius kvapus, teršiantys atmosferą, išoriškai nepatrauklūs ar sukeliantys kitų nepatogumų.

Ekonominis nusidėvėjimas visada laikomas nepašalinamu, kadangi potencialios kenksmingų elementų pašalinimo sąnaudos labai padidintų objekto savikainą ir jį pirkti būtų neracionaliu.
Ekonominio nusidėvėjimo vertė matuojama kapitalizuotų naudojimo pajamų srautų sumažėjimo, atsiradusio dėl išorės nusidėvėjimo, dydžiu.
Apskaičiuotas ekonominis nusidėvėjimas paskirstomas sudedamosioms vertinamo turto dalims (pastatams, žemės sklypui, įrenginiams ir pan.).

Visa vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė apskaičiuojama pagal formulę:
NV = FN + TN + EN
Čia:  NV – nusidėvėjimo vertė,
FN – fizinio nusidėvėjimo vertė,
TN – funkcinio (technologinio) nusidėvėjimo vertė,
EN – ekonominio nusidėvėjimo vertė.
Tais atvejais, kai vertinamas nekilnojamo turto objektas su žemės sklypu, atskirai lyginamosios vertės metodu nustatoma žemės sklypo vertė (šis reikalavimas netaikomas, jeigu nekilnojamas turtas yra susijęs su nuomojamu žemės sklypu). Apskaičiuojama ir žemės sklypo pagerinimo bei inžinerinės infrastruktūros vertė.

Bendroji atkuriamosios vertės metodu nustatyta vertinamo objekto vertė yra:
AV = (AK – NV) + ŽV
Čia:  ŽV – žemės sklypo vertė.
Taikant suskaidymo metodą taip pat reikia laikytis  turto nusidėvėjimo laipsnio nustatymo pagal aptartas nusidėvėjimo formas ir būdus nuoseklumo, siekiant išvengti pakartotinių skaičiavimų. Tokį nuoseklumą galima iliustruoti sukaupto nusidėvėjimo skaičiavimo pavyzdžiu.
Sukauptas nusidėvėjimas

1. Fizinis nusidėvėjimas

A. Pašalinamas: atidėtas einamasis remontas
1. Dažymo darbai....................................................... 10.000 Lt
2. Kilimų keitimas keliuose butuose.........................   7.000 Lt
3. Vandentiekio sistemos remontas........................   8.800 Lt
Iš viso pašalinamas fizinis nusidėvėjimas............... 25.800 Lt
B. Nepašalinamas.
Trumpalaikiai aktyvai

Komponentai	Atkūrimo kaštai, Lt	Faktinis arba efektyvus amžius	Laukiama amžiaus trukmė	Sukauptas nusidėvėjimas, %	Nusidėvėjimo suma
Žaliuzės Kilimai (15 vnt.) Spintos Apšildymas Buitiniai prietaisai Ventiliacinė sistema Vandentiekio sistema Iš viso:	3.200 21.000 88.000 246.400 44.000 44.000 220.000 666.600	5 5 5 5 5 5 5	20 10 25 30 15 15 40	25 50 20 16,7 33,3 33,3 12,5	800 10.500 17.600 41.149 14.652 14.652 27.500 126.853

Ilgalaikiai aktyvai
Visos atkūrimo sąnaudos (ilgalaikių
ir trumpalaikių aktyvų)............................................................... 2183.720 Lt
Pašalinamas fizinis nusidėvėjimas................................... . - 25.800 Lt
Atkūrimo sąnaudos (trumpalaikių aktyvų)......................... - 666.600 Lt
Ilgalaikių aktyvų atkūrimo sąnaudos.................................. .1491.320 Lt
Efektyvus amžius.......................................................................... . 5 metai
Visa gyvavimo trukmė.................................................................. 60 metų
Ilgalaikių aktyvų nepašalinamas fizinis nusidėvėjimas
(5 : 60) ´ 100 = 8,3 %
8,3 % ´ 1491,320 Lt = 123,779 Lt
2. Funkcinis nusidėvėjimas

1. Pašalinamas

Buitinių prietaisų modernizavimas................................. 48.000 Lt
Minus: turimų buitinių prietaisų vertė.................... -29.480 Lt
Pašalinamas funkcinis nusidėvėjimas............ 18.520 Lt

1. Nepašalinamas

Rentos nuostoliai
40,00 ´ 12 mėn. ´ 20 butų ´ 5 GRM..................... 48.000 Lt

1. Ekonominis nusidėvėjimas

Rentos nuostoliai dėl netinkamo išdėstymo (arti prie pramonės įmonės)
45,00 ´ 12 mėn. ´ 20 butų ´ 5 GRM.....................    54.000 Lt
Reziumė

Visos atkuriamosios sąnaudos............................................... 2183.720 Lt
Minus sukauptas nusidėvėjimas:
Fizinis: pašalinamas.................................................................     25.800 Lt
nepašalinamas (trumpalaikiai aktyvai)......................   126.853 Lt
nepašalinamas (ilgalaikiai aktyvai)............................   123.779 Lt
Funkcinis: pašalinimas............................................................     18.520 Lt
nepašalinimas.........................................................     48.000 Lt
Ekonominis:..............................................................................     54.000 Lt
Viso:...................................................................................   396.952 Lt
Nustatyta pastato vertė, atėmus nusidėvėjimą:
2183.720 – 396952 = 1786.768 Lt
Vertinamo žemės sklypo vertė........................................ 200.000 Lt
Vertė, nustatyta atkuriamosios vertės metodu:
1786.768 + 200.000 = 1986768 Lt
Turto vertintojas, taikantis gyvavimo amžiaus metodą, nusidėvėjimo laipsniui nustatyti, pirmiausiai turi išsiaiškinti pastato gyvavimo trukmės sąvokas.
Ekonominis amžius – tai amžius kurio metu turtą (pastatą) galima naudoti, gaunant pelną. Tai laikas, kurio metu pagerinimas duoda įnašą į nekilnojamojo turto vertę.

Fizinis amžius – tai laikas per kurį statinys realiai egzistuoja ir yra tinkamas naudoti. Fizinio amžiaus ribos beveik neįmanoma prognozuoti (90 % namų, pastatyti JAV, Europoje ir, žinoma, Lietuvoje prieš šimtus metų ir vis dar funkcionuoja).

Efektyvus amžius yra pagrįstas išoriniu namo būklės, dizaino ir ekonominių veiksnių, turinčių įtakos jo vertei, įvertinimu.

Chronologinis amžius turi būti pažymėtas vertinant (jei jis žinomas), tačiau jis neturi didelės reikšmės vertinant turtą. Chronologinio amžiaus sąvokos alternatyva – faktinis amžius.

Likęs ekonominis amžius – tai laikas nuo pastato vertinimo datos iki ekonominio amžiaus pabaigos. Vertintojas jį turi nustatyti.
Jeigu pastato būklė vidutinė, jo dizainas atitinka kitų šalia esančių namų dizainą ir jo neveikia išorinio poveikio veiksniai, tai efektyvus ir chronologinis (faktinis) amžius sutampa.
Jeigu pastatas remontuojamas, modernizuojamas ir eksploatuojamas pagal aukštesnius nei jo buvimo rajone taikomus standartų reikalavimus, tai jo efektyvus amžius gali būti mažesnis už chronologinį (faktinį).
Jeigu pastatas aptarnaujamas blogiau negu tipiniai rajono namai, nemodernizuojamas ir neremontuojamas, tai jo efektyvus amžius bus didesnis negu chronologinis (faktinis).
Pastato gyvavimo trukmės sąvokos ir jų tarpusavio ryšys parodyti 1 paveiksle.
Gyvavimo amžiaus metodas pagrįstas pastatų apžiūra ir remiasi tuo, kad efektyvus amžius, išreikštas procentais, atspindi tipinį ekonominį amžių, lygiai kaip ir sukaupto nusidėvėjimo procentas atspindi bendras atkuriamąsias sąnaudas.

Šios abi reikšmės nustatomos pagal vertinimo datą ir gali būti išreikštos formule:


Čia:  N – nusidėvėjimas,
AV – atkūrimo kaštai,
E_fA – efektyvus amžius,
TE_kA – tipinė ekonominio amžiaus trukmė.

1 pav. Pastato gyvavimo trukmė

Pirmiau nurodytos formulės taikymo pavyzdys:



Ta pati formulė gali būti užrašyta ir taip:


Kai kurie vertintojai naudoja tokius santykinius dydžius nusidėvėjimo laipsniui skaičiuoti:

Čia:  FN – fizinis nusidėvėjimas,
LE_kA – likęs ekonominis amžius.
Ne taip svarbu, kuris metodas naudojamas kiekvienu konkrečiu atveju, esminę reikšmę visų pirma turi pradinių sąlygų pasirinkimas ir tikslus jų nustatymas.
Gyvavimo amžiaus metodas gali būti taikomas arba skaičiuoti visą nusidėvėjimo laipsnį įvertinti visų veiksnių poveikį, arba skaičiuoti vienos rūšies nusidėvėjimą. Galima pateikti pavyzdžių, kurie paaiškintų nusidėvėjimo skaičiavimo principus.

Pavyzdys. Namo tipinis ekonominis amžius – 50 metų. Jo chronologinis amžiaus 20 metų. Efektyvus amžius nustatytas atsižvelgiant į namo būklę, dizainą ir aplinką. Dėl blogos būklės ir netinkamos buvimo vietos (šalia degalinė) jis lygus 25 metams.

Kito namo tame pačiame rajone tipinis ekonominis amžius – 50 metų, o jo chronologinis amžius – 20 metų. Efektyvus amžius, įvertinus būklę, dizainą ir aplinką, 20 metų, nes jo būklė vidutinė ir nėra nepageidaujamų aplinkos poveikių:

Gyvavimo amžiaus metodas paprastas ir suprantamas, nes jis pagrįstas vizualia apžiūra ir vertintojo samprotavimais. Tačiau jo tikslumas labai priklauso nuo vertintojo žinių ir patyrimo. Jis yra efektyvus skaičiuoti nusidėvėjimą vertinimo metu, tačiau nelabai tinkamas, pavyzdžiui, skaičiuoti gaisro nuostolius.
Taikant rinkos metodą turto nusidėvėjimo laipsniui nustatyti reikia naudoti rinkos duomenis, tai yra lyginama panašius pardavimus (analogus). Visa tai atliekama aukščiau aprašytu nuoseklumu.
Europos turto vertinimo standartai turto nusidėvėjimo formas detalizuoja kiek kitaip, (nei Lietuvoje įprasta):

Ekonominis atgyvenimas / nusidėvėjimas rodo amžių, būklę (arba fizinio susidėvėjimo laipsnį), degeneraciją arba atrofiją, atsirandančią dėl laiko tėkmės ar ankstesnio eksploatavimo aspektų, numatomą ateities eksploatavimo sąnaudų sumą, ir išsaugojimo / būklės palaikymo išlaidas, palyginti su šiuolaikiniu pastatu pakaitalu.

Funkcinis atgyvenimas / nusidėvėjimas – tai tinkamumas naudoti pagal paskirtį ir šio naudojimo tęstinumo perspektyva arba tinkamumas kuriai kitai to paties verslo paskirčiai.

Strateginis atgyvenimas / nusidėvėjimas – strateginis verslo sprendimas gali bet kuriuo metu nutraukti tam tikro proceso funkcionavimą (versle) ir paversti nenaudojamais pastatus, kurie tam tikslui buvo skirti.

Ekologinis atgyvenimas / nusidėvėjimas lemia būtinybę įvertinti esamą naudojimą ir šiuolaikines technologijas pagal faktines ir pagrįstai numanomas nacionalines ir tarptautines normas, įstatymus, direktyvas ir / ar planavimo, aplinkosaugos ir taršos kontrolės bei atliekų tvarkymo taisykles.
Apibendrinant galima teigti, kad atkuriamosios vertės metodas gana universalus, juo galima įvertinti nuosavybę, duodančią pelną, tačiau vertinant stambių įmonių turtą, taikant šį metodą reikia labai daug darbo. Pagrindiniai šio metodo trūkumai:
kartais gana sunku surinkti informaciją apie esamas kainas (ypač nebegaminamų specifinių įrengimų);
sunku įvertinti turto nusidėvėjimą, jeigu jo amžius daugiau nei 10 metų;
neįmanoma visiškai atstatyti jau pasenusio statinio;
sunku arba net neįmanoma vertinant atskirti pastatus ir statinius nuo žemės ir t. t.
Minėta, kad geriausiai atkuriamosios vertės metodas tinka pagrįsti naują statybą, geriausią ir efektyviausią žemės panaudojimą, renovacinei analizei, įvertinti draudimo riziką.