Veiksniai, lemiantys turto ir verslo vertę

Vertinant turtą ar verslą reikia atsižvelgti į visus vidaus ir išorės veiksnius, darančius įtaką jį naudojant. Dažnai skiriama keturios grupės veiksnių (kartais vadinamų jėgomis), turinčių  įtakos turto vertės dydžiui: fiziniai, socialiniai, ekonominiai ir politiniai (žr. 1 pav.), išsamiau kiekviena veiksnių grupė aptariama toliau.

Fiziniai veiksniai. Dažnai fiziniai veiksniai laikomi akivaizdžiausiais ir lengvai suvokiamais, nors jiems pasireikšti turi  įtakos visų kitų veiksnių srautai. Fizinių veiksnių srautas paprastai skaidomas į dvi dalis:

1. Gamtiniai veiksniai: žemė, jos paviršius, vietovės vietos prieinamumas; klimatas, oras, mineraliniai ištekliai, augalų bei gyvūnijos gausa ir augimo sąlygos, kraštovaizdis ir ekologinė būklė.

Mokslo ir technikos pažanga paskutiniais dešimtmečiais darė neigiamą poveikį aplinkai. Aplinka buvo labai užteršta, o jos apsauga buvo mažai rūpintasi. Pastarąjį dešimtmetį padėtis pasikeitė. Pirmiausia dėl ekonomikos nuosmukio pirmaisiais metais po nepriklausomybės atkūrimo, dėl ūkio restruktūrizavimo ir pasikeitusio požiūrio į gamtą ir jos apsaugą.

Oras ir vanduo. Kaip ir daugelyje pasaulio šalių, pagrindinis teršalų išmetimo į atmosferą šaltinis Lietuvoje yra transportas, jis Lietuvoje statistikos departamento duomenimis sudaro 75 % taršos šaltinių, 25 % - sudaro stacionarūs taršos šaltiniai.
Nuo pat nepriklausomybės atkūrimo vandenvalos įrenginių statyba buvo pripažinta prioritetine, atsirado daugiau veikiančių vandenvalos įrenginių, todėl pagerėjo nuotėkų normatyvinio valymo rodikliai.

Atliekos. Atliekos - aktualiausia aplinkosaugos problema. Daugelis sąvartynų neatitinka elementarių aplinkosaugos bei sanitarinių higienos reikalavimų. Sąvartynų vietos dažnai parinktos neatsižvelgus į specifinę šių objektų įtaką aplinkai, neįvertinus gamtinių bei socialinių ir ekonominių sąlygų. Ypač bloga padėtis mažuose gyvenviečių sąvartynuose.

Radioaktyvioji tarša. Nors Ignalinos AE išmetamų inertinių radioaktyviųjų dujų nuolat mažėja, o kitų išmetamų radionuklidų kiekis svyruoja nedaug, vis dėlto negalima visiškai ignoruoti poveikio aplinkinių gyventojų sveikatai, nors ir skelbiama, kad visų maisto produktų ir geriamojo vandens radioaktyvioji tarša neviršija Lietuvos higienos normų nustatyto lygio.

1. Visuomenės sukurti (negamtiniai) veiksniai: žemės sklypo dydis ir forma, gyventojų užsiėmimo pobūdis, gamybos ir prekybos raida; visuomenės gerovė, aplinkosauga, sveikatingumo ir saugumo užtikrinimo galimybės; gatvių ir kelių būsena, greitkeliai, oro uostai, vandens keliai ir uostai, visuomeninis transportas; komunikacijos; rekreacinės galimybės; mokymasis ir kultūrinės galimybės.

Yra akivaizdu, kad nekilnojamojo turto kainos sietinos su gyventojų teritoriniu pasiskirstymu ir jo kaita. Tą patvirtina praktiškai kiekvienos teritorijos nekilnojamojo turto kainų analizė. Nekilnojamojo turto kainų teritoriniai skirtumai koreliuoja su gyventojų tankio teritoriniais skirtumais, kadangi tokiu atveju nekilnojamojo turto naudojimo intensyvumas didesnis, didesnė ir paklausa. Lietuvos gyventojų teritorinio pasiskirstymo bei nekilnojamojo turto kainų koreliacija taip pat akivaizdi. Miestuose žemės kaina matuojama tūkst. litų už arą, tai užmiestyje tūkst. litų už hektarą.
Socialiniai veiksniai. Socialiniais veiksniais įvardijami tie žmonių įpročiai ir elgsena, kuriuos nulemia pačios visuomenės būdas ir būsena. Tai:
šeimų dydis, gyventojų amžiaus struktūra bendrijoje ir apylinkėje;
stabilumas apylinkėje bei bendrijoje ir požiūris į nuosavybę;
gyventojų skaičiaus pokyčiai bendruomenėje, regione ir netgi šalyje;
gyvenimo būdas ir pragyvenimo standartai, susieti su juos nulemiančiais veiksniais;
požiūris į įstatymų laikymąsi, Vyriausybės aktyvumas, individuali atsakomybė;
požiūris į plėtrą, raidą ir ekologiją;
požiūris į švietimą.
Ekonominiai veiksniai. Reikia pripažinti, kad pagrindiniams vertės elementams, kaip ir jų sąveikai, labiausiai veikia ekonomikos pokyčiai. Todėl turto vertinimo analitikai ir praktikai daugiausia dėmesio skiria šiems veiksniams:
apylinkės ir bendruomenės gyventojų pajamų lygiui;
įsidarbinimo galimybėms ir tendencijoms;
atlyginimų lygiui;
kreditavimo galimybei ir palūkanų normai;
kainų lygiui ir turto mokesčių dydžiui;
asmeninių santaupų apimtims ir pajamoms iš investicijų;
pagrindinėms verslo kryptims;
gyvenamųjų namų pasiūlai ir paklausai;
prekių ir paslaugų mastams.

Politiniai veiksniai. Vyriausybė visuomet turi galimybių riboti nuosavybės panaudojimą ir didinti turto mokesčius savo išlaidoms gerinti, reguliuoti nuosavybę siekiant užtikrinti daugumos gyventojų gerovę ir saugumą. Tačiau šalia tiesioginių ribojimų ir mokesčių vyriausybė skatina privačią iniciatyvą ir stiprina verslo aplinką, siekdama didelio užimtumo, bendrojo ekonominio stabilumo.
Šie vyriausybės veiksmai dažnai tapatinami su politiniais veiksniais ir jų įtaka turto vertės pokyčiams yra reikšminga. Iš politinių veiksnių srauto reikėtų išskirti:
zonavimą ir žemės panaudojimo apribojimus;
statybų reguliavimus ir saugumo reikalavimus;
aplinkosaugos politiką;
policijos, gaisrinės saugos, sveikatos priežiūros galimybes;
nusikaltimų išvengimo, išsimokslinimo ir rekreacijos galimybes;
visuomenines paslaugas (elektra, vanduo, transportas, kanalizacija ir pan.);
fiskalinę politiką ir mokesčius;
monetarinę politiką;
vyriausybės miestų pertvarkymo programas ir namų statybos finansavimo programas;
pramonės ir kitų verslų reguliavimą.
Veiksniai, lemiantys ir keičiantys turto vertę gali būti klasifikuojami ir kitaip (žr. 2 pav.).

2 pav. Veiksniai sąlygojantys ir keičiantys turto vertę
Visi veiksniai, (jie literatūroje kartais įvardijami principais ir minėtomis „jėgomis“), nurodyti 2 pav., glaudžiai susiję. Analizuojant konkrečią nuosavybę, gali prireikti įvertinti kelis veiksnius iš karto, ir atvirkščiai, ne kiekvienu vertinimo atveju svarbūs visi veiksniai. Panagrinėsime plačiau pagrindines 2 pav. įvardytas veiksnių grupes.

Veiksniai, susiję su turto naudotoju.
Naudingumas. Nekilnojamasis turtas turi vertę tik kai jis naudingas ir gali būti reikalingas vykdyti nustatytą ekonominę funkciją (pavyzdžiui, gamybinės įmonės darbui, derliaus auginimui ir pan.). Jis gali būti naudingas, kadangi kažkas pasiryžęs mokėti nuomą už turto laikiną valdymą, suteikia savininkui pasididžiavimo jausmą arba tenkina kitą psichologinį poreikį.
Pakeitimas kitu. Šio veiksnio esmė – joks racionalus pirkėjas už turtą niekada nemokės daugiau nei kainuoja kitas panašų naudingumą turintis turtas. Dėl to maksimali vertinamo turto vertė bus ne didesnė nei minimali už analogišką turto objektą prašoma kaina. Pakeitimo kitu veiksnys gali būti suprantamas kaip alternatyvių sąnaudų sąvoka. Alternatyvios sąnaudos – tai, ko netenka investuotojas, atsisakydamas investuoti į alternatyvius variantus, ir investuodamas būtent į tą objektą (įmonę).
Lūkesčiai (numatymas). Lūkesčiai – tai tikėjimasis būsimo pelno ir kitokio pobūdžio naudos, kurią vertinamo turto naudojimas gali atnešti. Todėl lūkesčių (numatymo) veiksnys yra glaudžiai susijęs su būsimųjų piniginių srautų ir pelno apskaičiavimu bei prognozavimu, o tai yra pagrindas, pvz., įmonę vertinant pajamų požiūriu.
Veiksniai, susiję su žeme, pastatais ir statiniais.

Likutinis produktyvumas suprantamas kaip žemės vertės pagrindas, tai yra jos liekamasis produktyvumas. Likutinis produktyvumas daugelio vertintojų yra nustatomas kaip grynojo pelno dalis, tenkanti žemei, po to, kai padengiamos išlaidos kitiems trims gamybos veiksniams – darbui, kapitalui ir valdymui. Jeigu grynojo pelno, padengus išlaidas minėtiems trims gamybos veiksniams, nebelieka arba gaunamas nuostolis, vadinasi, žemė buvo panaudota neefektyviai ir neatnešė jokios apčiuopiamos naudos. Ekonomikos teorija teigia, kad žemė turi likutinę vertę tik tada, kai yra toks likutis sumokėjus už visus gamybos veiksnius.
Likutinis produktyvumas turi didelę reikšmę, kadangi žemė naudotojui leidžia didinti pajamas, mažinti išlaidas arba tenkinti tam tikrus poreikius (teikti pasitenkinimą).
Indėlio (ribinio produktyvumo) įtaka. Indėlis – tai turto objekto vertės padidėjimas didesne suma nei faktiškai tam patirtos išlaidos. Laikantis šio veiksnio, objekto vertė gali:
padidėti – jei nauda, gauta atlikus tam tikrus patobulinimus (pastatų rekonstrukcija bei remontas, valdymo institucijos gerinimas, naujų technologijų įsisavinimas, aplinkos sutvarkymas ir pan.), bus didesnė negu tam išleistos lėšos (padarytos išlaidos).
sumažėti – jeigu nauda po tam tikrų patobulinimų bus mažesnė už patirtas išlaidas.
Pajamų didėjimo ir mažėjimo įtaka. Šio veiksnio esmė – skiriant papildomus išteklius pagrindiniams gamybos veiksniams, grynosios pajamos didės sparčiau (žr. 3 pav., atkarpa AB) iki to momento, po kurio, nors bendrosios pajamos ir toliau didės, tačiau jau mažėjančiu tempu (atkarpa BC). Galiausiai bus pasiekta tokia riba, kai objekto vertės padidėjimas bus mažesnis nei išlaidos gamybos veiksniams (atkarpa CD).

3 pav. Pajamų didėjimo ir mažėjimo veiksnio grafinė iliustracija
3 pav. parodytą pajamų didėjimo ir mažėjimo veiksnio įtaką turto vertei akivaizdžiai patvirtina žemiau pateikiamas pavyzdys.
Tarkime,  X kompanija turi žemės sklypą, kuriame planuoja statyti gyvenamuosius namus. Jei kompanija pastatys vieną namą, jos pelnas, sakykime, bus 10 mln. Lt. Jei tame sklype bus statoma daugiau namų, žemės sąnaudos, tenkančios vienam namui, mažės, tačiau kiekvieno namo rinkos kaina, didėjant užstatymo tankumui, taip pat mažės, nes mažės laisvo žemės sklypo dalis. Taigi pelno dalis priklauso nuo užstatymo tankumo. Sąlyginis pavyzdys:
Namų skaičius
Pelnas, tenkantis vienam namui
Pelnas (iš viso)
1
2
3
4
5
6
7
10 mln. Lt
15 mln. Lt
12 mln. Lt
10 mln. Lt
  8 mln. Lt
  6 mln. Lt
  4 mln. Lt
10 mln. Lt
30 mln. Lt
36 mln. Lt
40 mln. Lt
40 mln. Lt
36 mln. Lt
28 mln. Lt
Subalansuotumas (proporcingumas). Maksimali vertė pasiekiama tada, kai gamybos veiksniai ekonominiu požiūriu subalansuoti. Subalansavimo principas taikomas vertinimo praktikoje ir siejamas su geriausio ir efektyviausio panaudojimo skaičiavimais. Ankstesniame pavyzdyje X kompanija maksimalų pelną gali gauti statydama 4 arba 5 namus žemės sklype.
Pagal šį veiksnį, jei atskiri gamybos veiksniai turi optimalų dydį (ar tai būtų įmonė, ar žemės sklypas) galima kalbėti apie vadinamąjį sinergijos efektą, kai vien tik gamybos veiksnių suderinimas padidina turto vertę.

Veiksniai, susiję su rinkos aplinka.

Vietovės įtaka – tai vienas iš svarbiausių veiksnių, darančių įtaką nekilnojamojo turto vertei. Vietovės kokybė vertinama pagal tai, kiek fiziniai sklypo parametrai atitinka nustatytas konkrečiame gyvenamajame rajone žemės naudojimo nuostatas (principus),  taip pat jo atstumo nuo tam tikros išorinės rinkos aplinkos. Pagal vietovės veiksnį, yra tam tikras vertinamo objekto ir rinkos aplinkos ryšys, kurio  poveikis gali būti dvejopas:
objektas veikiamas aplinkos veiksnių;
pats objektas daro poveikį jį supantiems objektams (kitiems nekilnojamojo turto objektams).
Minėtas ryšys apibūdinamas tam tikromis laiko, atstumo, piniginėmis ir kitomis sąnaudomis, kurios gali padidinti arba sumažinti turto vertę.
Atitikimas, progresija, regresija.

Atitikimas - paties nekilnojamojo turto (pvz., įmonės, jos pastatų, architektūros, gaminamos produkcijos ir teikiamų paslaugų) kokybės bei įtakos  aplinkai suderinimas su šia aplinka ir rinkos sąlygomis. Tai liečia ir gyvenamojo nekilnojamojo turto objektus, bei kitą turtą. Kiekvienas objektas turi atitikti rinkos, teritorijų planavimo ir kitus standartus ar reikalavimus, galiojančius tiriamame mieste, regione ar šalyje.
Su atitikimo veiksniu susiję ir progresijos bei regresijos veiksniai.

Regresija, vertinant rinkos sąlygas, svarbi tada, kai žemės sklypas pasirodo „perkrautas“ statybomis. Šiuo atveju, naujai pastatyto namo sename kvartale statybos sąnaudos gali būti didesnės, nei rinkos vertė, arba rinkos vertė neatspindės realių statybos sąnaudų.

Progresijos reikšmė atvirkštinė regresijai, t. y. kai dėl didelės kaimyninių namų rinkos vertės padidėja ir vertinamo objekto vertė.
Pasiūla ir paklausa – tai turto poreikio ir jo pasiūlos priklausomybė. Kuo didesnė pasiūla, tuo mažesnė rinkos kaina ir atvirkščiai.
Konkurencija. Konkurencijos sąlygos atsiranda, kai pelnas rinkoje viršija lėšas padengti pagrindinius gamybos veiksnius. To rezultatas -  paaštrėja rinkos konkurencija, didėja nekilnojamojo (ir ne tik) pasiūla, o tai savo ruožtu tam tikru momentu ateityje lemia grynųjų pelnų vidutinio lygio sumažėjimą.
Pokyčiai. Rinkos situacija nuolat keičiasi – kinta ekonominės, socialinės, politinės, techninės veiklos sąlygos, o jos turi poveikį tam tikro turto vertei. Tačiau keistis gali ne tik rinkos situacija, bet ir pats turto objektas, pvz., įmonė. Tą nulemia įmonės gyvavimo ciklas, kuris turi keturias stadijas: 1) įmonės susikūrimo, 2) augimo, 3) stabilizacijos, 4) smukimo.
Nuo to, kokioje gyvavimo ciklo stadijoje yra vertinama įmonė arba ją supanti aplinka (rajonas, miestas, ūkio šaka), priklauso įmonės vertė. Jeigu įmonė yra augimo stadijoje, jos vertė gali būti didesnė, jei nuosmukio – atitinkamai mažesnė.
Maksimalaus ir geriausio panaudojimo veiksniai – prieš tai aptartų visų trijų veiksnių grupių sintezė. Tai racionalus ir galimas turto panaudojimas, užtikrinantis maksimalią darbinę turto vertę vertinimo metu, tai yra toks panaudojimas, kuris yra fiziškai įmanomas, pakankamai pagrįstas, finansiškai įgyvendinamas ir neprieštaraujantis įstatymams.