Lietuvos turto vertinimo praktikoje priimta, kad taikant paprastą (tiesioginį) pajamų kapitalizavimo būdą, vertinamo turto naudojimo vertė apskaičiuojama surandant dabartinę tikėtinų turto naudojimo pajamų vertę. Taigi kapitalizacija (pagal tarptautinius turto vertinimo standartus) – tai pajamų pavertimas verte.Pajamų kapitalizavimas taikomas vertinant aktyvus, tiesiogiai duodančius savininkui pajamas, pavyzdžiui, nekilnojamasis turtas teikia pajamų iš nuomos bei padidėjus turto vertei jį parduodant. Taikant šį metodą visų pirma įvertinamos potencialios bendrosios pajamos, lyginant vertinamą objektą su analogų nuomos pajamomis. Potencialios bendrosios pajamos – tai suma, kurią galima gauti visiškai panaudojus (išnuomojus) turtą, neatsižvelgiant į nuostolius ir kitas išlaidas. Vertinant nekilnojamąjį turtą, jos skaičiuojamos plotą dauginant iš nuomos kainos, kuri priklauso nuo objekto vietos, fizinės būklės, terminų, kitų sąlygų. Toliau įvertinami galimi nuostoliai renkant nuomos mokesčius ar nevisiškai panaudojus turtą. Atėmus nuostolius iš potencialių bendrųjų pajamų apskaičiuojamos realios bendrosios pajamos.
Kitas etapas – operacinių išlaidų, susijusių su turto eksploatavimu, tenkančių turto savininkui, bet ne potencialiems nuomininkams, apskaičiavimas. Operacinės išlaidos paprastai yra periodinės, užtikrinančios normalų objekto funkcionavimą, jo gamybinių pajėgumų palaikymą, ir skirstomos į keletą pogrupių. Prie sąlyginai pastovių priskiriamos išlaidos, nesusijusios su objekto užimtumo laipsniu, pavyzdžiui, turto draudimo įmokos, nekilnojamojo turto mokestis. Prie sąlyginai kintamų priskiriami komunalinių paslaugų mokesčiai, teritorijos tvarkymo, aptarnaujančio personalo išlaidos ir kita. Jos priklauso nuo objekto panaudojimo laipsnio ir šalių susitarimu gali būti apmokamos arba turto savininko, arba nuomininko. Apskaičiuojamos turto einamojo remonto išlaidos, kurios turėtų būti kaupiamos specialiame rezervo fonde. Galiausiai iš realių bendrųjų pajamų atėmus apskaičiuotas operacines išlaidas nustatomas gautų pajamų dydis. Gautos pajamos dalijamos iš kapitalizacijos normos, taip gaunama naudojimo vertė. Lietuviškasis naudojimo pajamų metodas atitinka taikomą Didžiojoje Britanijoje, klasikinį vokiškąjį ir daugeliui kitų Europos šalių priimtiną naudojimo pajamų metodą. Tačiau nustatant nekilnojamojo turto naudojimo vertę Vokietijoje taikomos tam tikrai vietovei būdingos nuomos kainos, o anglosaksiškojo metodo išeities taškas – bendrųjų pajamų dabartinė nuomos kaina.
Kapitalizacijos norma (ASA apibrėžimas) – tai bet koks daliklis (paprastai išreikštas procentais), naudojamas pajamas paversti į dabartinę vertę.
Kapitalizacijos norma (matematine prasme) – tai rodiklis, naudojamas gryniesiems pinigų srautams paversti verte.
Vertindamas verslą, vertintojas turėtų turėti duomenų apie būsimus piniginius srautus, kuriuos po to turėtų diskontuoti ir taip rasti jų dabartinę vertę. Tačiau to nereikia, kai tikimasi, jog įmonės metiniai piniginiai srautai ateityje turės daugiau ar mažiau stabilius prieaugio tempus. Tokiu atveju verslą vertinant reikalingas tiktai vienerių metų pinigų srautas ir atitinkama kapitalizacijos norma, kuri įmonei paprastai išvedama iš diskonto normos, išskaičiuojant laukiamus vidutinius metinius pinigų srautų prieaugio tempus. Kuo šie tikėtini prieaugio tempai yra didesni, tuo kapitalizacijos norma mažesnė, o verslo vertė didesnė.
Vienerių metų piniginis srautas gali būti randamas keliais būdais:
1) Imant esamų metų pinigų srautą.
2) Skaičiuojant vidutinį aritmetinį pinigų srautų vidurkį – nesant aiškios kitimo tendencijos.
Pavyzdys:
3) Skaičiuojant vidutinį svertinį pinigų srautų vidurkį – kai paskutinieji analizuojami periodai yra laikomi svarbesniais ir įtakingesniais verslo vertei.
Pavyzdys:
| Pinigų srautas | Svertas | Svertinis koeficientas | ||
| 1,00 | ´ | 1 | = | 1,00 |
| 1,12 | ´ | 2 | = | 2,24 |
| 1,19 | ´ | 3 | = | 3,57 |
| 1,35 | ´ | 4 | = | 5,40 |
| 1,50 | ´ | 5 | = | 7,50 |
| Iš viso: | 15 | = | 19,71 |
19,71 / 15 = 1,31 tūkst. Lt
Pasvertų pajamų ir verslo vertės apskaičiavimo praktinis pavyzdys pateiktas 1-oje lentelėje.
4) Naudojant trendo lygtį – kai būsimų piniginių srautų kitimo tendencija išlieka ilgesnėje perspektyvoje ir reikšmingesnis paskutinis būsimas laikotarpis:
yi = a + b ´ xi
kur: yi – pinigų srautas i-aisiais metais;
xi – i-tųjų metų svertas;
a ir b – koreliacijos koeficientai skaičiuojami pagal formules:
a = Sy – bx (Sx / n)
b = [n ´ (Sxy) – (Sx) ´ (Sy)] / [n ´ (Sx2) – (Sx)2]
kur: n – periodų skaičius.
Pavyzdys:
| x | y | x2 | xy |
| 1 | 1,00 | 1 | 1,00 |
| 2 | 1,12 | 4 | 2,24 |
| 3 | 1,19 | 9 | 3,57 |
| 4 | 1,35 | 16 | 5,40 |
| 5 | 1,50 | 25 | 7,50 |
| Iš viso: 15 | 6,16 | 55 | 19,71 |
čia: NV – naudojimo vertė,
VP – veiklos pajamos per metus,
r – kapitalizacijos normos rodiklis.
Vargu ar verta įrodinėti, kad vienas iš svarbiausių naudojimo pajamų vertės metodo elementų yra kapitalizacijos norma. Ir Didžiojoje Britanijoje, ir Vokietijoje, ir tokiose Europos šalyse, kaip Olandija, Italija, Prancūzija ir visos Skandinavijos šalys, kapitalizacijos norma nustatoma rinkos pagrindu. Angliškoji kapitalizacijos norma (ARY) ir vokiškoji kapitalizacijos norma (Liegenschaftszinsatz) yra nustatoma vadovaujantis realizuotomis pirkimo – pardavimo kainomis bei papildomai įvertinami galimi rinkos pokyčiai ateityje. Naudojimo pajamų koeficientą (kapitalizacijos normą) leidžia nustatyti lyginamosios vertės metodas. Lietuvoje kapitalizacijos normos nustatymas yra pilnai paliktas turto vertintojo nuožiūrai. Dažnai ji skaičiuojama pagal formulę:
čia: VP – veiklos pajamos per metus,
PV – palyginamoji (pardavimų kainos analogų) vertė.
Kapitalizacijos normą apskaičiavus šiuo metodu, vertinamojo objekto naudojimo vertė bus lygi turto rinkos vertei, apskaičiuotai lyginamosios vertės metodu, nes:
Naudojimo vertė = Naudojimo pajamos / Kapitalizacijos normos =
= Naudojimo pajamos / (Naudojimo pajamos / Turto kaina, nustatyta lyginamosios vertės metodu) =
= Turto kaina, nustatyta lyginamosios vertės metodu
Pinigų srautų kapitalizavimo metodas naudojamas mažesnėms įmonėms. Jis remiasi prielaida, kad nuosavybės vertė lygi darbinei pinigų srautų, kuriuos atneš ta nuosavybė, vertei. Metodas naudojamas vertinti pajamų kapitalizaciją per nustatytą laiko periodą, dažniausiai per metus. Kapitalizacijos metodas labiausiai tinka tais atvejais, kai prognozuojama, kad įmonė numatomu laikotarpiu gaus pastovų arba mažai kintamą grynąjį pelną. Skirtingai nuo nekilnojamojo turto vertinimo atvejų, šis metodas verslo vertinimui naudojamas retai, dėl gana nepastovių pinigų srautų, būdingų daugeliui įmonių.
Atliekant smulkių uždarųjų akcinių bendrovių vertinimą, dažnai nėra patikimų finansinių prognozių. Geriausia informacija apie verslo galimybes uždirbti yra istoriniai finansiniai duomenys.
Vietoje prognozių ateičiai naudojamas pajamų per istorinį laikotarpį pagrindu nustatytas pajamų lygis. Verslo vertė nustatoma pagal formulę:
čia: VV – verslo vertė;
VP – remiantis pajamomis per istorinį laikotarpį nustatytas pajamų lygis;
r – kapitalizacijos norma;
g – prognozuojamas ilgam laikui augimo tempas.
Kartais vertintojui tenka pakoreguoti istorinius duomenis. Sritys, kurias dažnai tenka koreguoti siekiant sunorminti pajamas, yra šios:
koregavimai norint prisiderinti prie visuotinai priimtų apskaitos principų; koregavimai siekiant paspartinti amortizaciją ir kt.Toliau pateikiamas kapitalizuotų pajamų metodo taikymo pavyzdys. Paprastumo dėlei tarkime, kad pajamoms sunorminti nereikia jokių koregavimų. 1 lentelėje pateikti duomenys apie X įmonės pajamas per paskutiniuosius penkerius metus. Diskonto norma imama 20 proc., o prognozuojamas ilgalaikio augimo tempas yra 5 proc.
1 lentelė. „X“ įmonės pajamų kitimo tendencijos, Lt
| Laikotarpis Rodikliai | t = -4 | t = -3 | t = -2 | t = -1 | t = 0 |
| Prekybos apimtis | 800.000 | 850.000 | 900.000 | 850.000 | 950.000 |
| Parduodamų prekių kaina | 500.000 | 392.500 | 515.000 | 492.500 | 537.500 |
| Pelnas | 300.000 | 357.500 | 385.000 | 357.500 | 412.500 |
| Operacinės išlaidos | 180.000 | 227.500 | 245.000 | 195.000 | 262.500 |
| Grynosios pajamos | 120.000 | 130.000 | 140.000 | 162.000 | 150.000 |
2 lentelė. „X“ įmonės pajamų lygis, Lt
| Eil. Nr. | Rodikliai Laikotarpis | Grynosios pajamos | Svoris | Pasvertos pajamos |
| 1. | t = 0 | 150.000 | 5.00 | 750.000 |
| 2. | t = -1 | 162.500 | 4.00 | 650.000 |
| 3. | t = -2 | 140.000 | 3.00 | 420.000 |
| 4. | t = -3 | 130.000 | 2.00 | 260.000 |
| 5. | t = -4 | 120.000 | 1.00 | 120.000 |
| 6. | Viso | 15.00 | 2.200.000 | |
| 7. | Pajamų lygis (pasvertos pajamos / r – g) | 146.667 |
