Įstatymai, priimti pereinant iš planinės į rinkos ekonomiką, įteisino privačią nuosavybę ir verslo plėtrą mūsų krašte, o tai sudarė turto rinkos atsiradimo prielaidas.Rinka - tai sistema (kartais vieta), kurioje kainų mechanizmo pagalba vyksta prekių bei paslaugų mainai tarp perkančiųjų ir parduodančiųjų.
Rinkos sąvoka reiškia, kad prekės bei paslaugos yra tokios, kad gali vykti mainai tarp prekiaujančiųjų, be reikalo neribojant jų veiklos. Prekiaujantieji reaguoja į pasiūlos-paklausos santykį bei kitus kainas reguliuojančius veiksnius, šalių galimybes ir žinias, jų išmanymą apie reliatyvų prekių ir/ar paslaugų naudingumą, taip pat savo individualius poreikius bei norus.
Rinkų teorija skirsto rinkas pagal jų sandaros charakteristikas, ypač pagal pardavėjų ir pirkėjų skaičių taip:
Laisvoji konkurencija - daug pirkėjų ir pardavėjų, lengvai pasiekiama informacija apie rinkoje vykstančius procesus. Oligopolija - didžioji rinkos dalis priklauso kelioms didelėms įmonėms, bet daug pirkėjų. Oligopsonija - keli pirkėjai, daug pardavėjų. Monopolija - vienas pardavėjas, tačiau daug pirkėjų, kuriems kainas diktuoja monopolistas. Monopsonija - vienas pirkėjas, daug prekių tiekėjų. Dvivalda - du pardavėjai, daug pirkėjų. Duopsonija - du pirkėjai, daug pardavėjų.Rinka gali būti vietinė (regioninė), nacionalinė ir tarptautinė.
Tam tikra specifika būdinga nekilnojamo turto rinkai. Mat pagrindinis nekilnojamojo turto požymis - jo nejudamumas, fiksuota jo buvimo vieta. Nors tai gali pasirodyti keista, tačiau nekilnojamasis turtas vertės prasme gali tiek išlošti, tiek ir pralošti dėl savo buvimo vietos specifikos. Nekilnojamojo turto rinka gali būti apibrėžta ir taip:
Nekilnojamo turto rinka - tai tam tikras mechanizmų rinkinys, pagal kuriuos yra perduodamos nuosavybės teisės ir su tuo susiję interesai, nustatomos kainos ir skirstomi skirtingi žemės naudojimo variantai.
Priklausomai nuo sutarties dalyvių poreikių ir galimybių, nekilnojamo turto rinka yra lokalizuota ir segmentuota. Nekilnojamo turto rinkos segmentacija - tai jos padalinimas į vienarūšes pirkėjų grupes. Remiantis segmentavimu gali būti išskiriami nekilnojamo turto požymiai atitinkamam jo klasifikavimui.
Nekilnojamo turto rinką galima klasifikuoti pagal tokius skirtingus požymius:
Pagal geografinį veiksnį: kiekvienas regionas, rajonas gali atstovauti atskirai rinkai, skirtinguose miesto rajonuose gali būti skirtingos rinkos sąlygos. Pagal kainą: brangaus nekilnojamojo turto rinka, masinė, palyginus su nebrangaus nekilnojamo turto rinka. Pagal investavimo motyvus: pajamas duodančio nekilnojamo turto rinka, nekilnojamo turto rinka su vertės padidėjimo potencialu, mokesčių priedanga. Pagal nuosavybės teisės tipą: neapribotos nuosavybės teisės; servitutai; teisės į žemės gelmes; teisės į nuomą, teisė dalyvauti kondominimuose (teisinė nuosavybės forma, pagal kurią objektas dalijamas į privačios nuosavybės elementus bei bendros nuosavybės elementus); ūkininkavimo teisė; operatyvinio valdymo teisė; uzufrukto teisė ir kitos nuosavybės teisės.Vienas iš pagrindinių rinkos specializuotų segmentų, susijusių su nuosavybės teise, yra:
Ūkinės paskirties nuosavybė, įtraukiant miškus, laukus, sodus, tvenkinius ir t. t. Gyvenamosios paskirties nuosavybė, įtraukiant didelių kvartalų nuosavus namus su žemės priklausiniais, individualūs gyvenamieji namai, butai pastoviam, sezoniniam ar laikinam gyvenimui. Komercinės paskirties nuosavybė, įtraukiant ofisus, prekybos, sandėliavimo patalpas, aukštos technologijos objektai, biznio parkai, moksliniai - techniniai parkai.Pagal funkcinę paskirtį nekilnojamasis turtas gali būti išskiriamas į dvi stambias kategorijas: gyvenamąjį ir komercinį. Komercinis turtas savo ruožtu yra dviejų rūšių - turtas duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai. Atliekant gilesnę analizę investavimo, apmokestinimo, vertinimo ir kitais atvejais nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į smulkesnes kategorijas. Rinkos požiūriu gyvenamasis ir komercinės paskirties nekilnojamasis turtas pasižymi skirtingomis savybėmis. Žemiau pateiktoje lentelėje išvardintos pagrindinės savybės ir jų pasireiškimo laipsnis.
1 lentelė. Gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto palyginamosios charakteristikos.
| Charakteristikos | Gyvenamasis nekilnojamasis turtas | Komercinis nekilnojamasis turtas |
| Ryšys „kredito dydis - vertė“ | Aukšta koreliacija | Žema koreliacija |
| Likvidumas | Didelis | Mažas |
| Priklausomybė nuo regioninės ekonominės situacijos | Maža | Didelė |
| Rizika | Žema | Aukšta |
| Pagrindinis rinkos operacijų tipas | Pirkimas-pardavimas | Nuoma |
| Galimybė pritraukti finansavimą | Palyginti didelė | Palyginti maža |
Taip pat galima segmentuoti rinką pagal geografinę padėtį (pavyzdžiui, komercinių patalpų nuomos rinka Vilniaus mieste), nekilnojamo turto kokybę pavyzdžiui „ekstra“ klasės komercinių patalpų nuomos rinka.
Priklausomai nuo operacijų pobūdžio rinkos skirstomos į dvi kategorijas - pirkimo-pardavimo ir nuomos. Pagal rinkos operacijų sistemą išskiriamos trys turto operacijų kategorijos:
Kai keičiasi savininkas: pirkimas-pardavimas; paveldėjimas; dovanojimas; keitimas; prisiimtų įsipareigojimų vykdymas (pavyzdžiui, užstatyto turto pardavimas. Kai dalinai arba visiškai keičiasi savininkų sudėtis: privatizacija; nacionalizacija; akcinio kapitalo formavimas; savininkų sudėties pasikeitimas, kai dalijamas turtas; įtraukimas į įstatinį kapitalą; bankrotas. Kai savininkas nesikeičia: investicijos į nekilnojamąjį turtą; nekilnojamojo turto plėtra - rekonstrukcija, išplėtimas, nauja statyba; naudojimo paskirties, prekybinio ženklo ar adreso pasikeitimas; vadyba, eksploatavimas; užstatymas; nuoma; perdavimas naudotis panaudos pagrindais; renta ir išlaikymas iki gyvos galvos; įvedimas (nuėmimas) servitutų ir kitų apribojimų; draudimas (ypač tais atvejais, kai turtas yra naudojamas kaip užstatas).Visos šios operacijos įgyvendinamos pasitelkus rinkos mechanizmus ir funkcionuoja tik rinkos ekonomikos sąlygomis.
Be minėtų pagrindinių charakteristikų nekilnojamojo turto rinka apibūdinama taip: pirminė ir antrinė, organizuota ir neorganizuota, biržos rinka ir ne biržos rinka.
Pirminės ir antrinės rinkos tiesiogiai susijusios su nekilnojamojo turto ilgaamžiškumu. Pirmine rinka vadinama visuma sandorių su naujai sukurtu turtu, o antrine - sandoriai su jau eksploatuojamu turtu. Abi šios rinkos tarpusavyje susijusios ir sudaro bendrą nekilnojamojo turto rinką. Antrinės rinkos kainos paprastai būna orientyras investuotojams, besirengiantiems investuoti į nekilnojamąjį…
