Turto ekonomika ir vertinimas kurso turinys ir struktura apima tris pagrindines dalis:
a) turto – kaip vertinimo objekto - savoka;
b) turto ar verslo vertintojo – kaip vertinimo subjekto – išsamia charakteristika;
c) vertinimo proceso teorinius ir praktinius aspektus.
Turto ekonomika ir vertinimas dalyko tikslas – suteikti studentams žiniu bei mastymo ir praktinio darbo igudžiu, reikalingu turto ir verslo vertinimo pagrindu isisavinimui. Isisavine dalyka studentai turi: žinoti turto ekonomikos ir vertinimo teorinius pagrindus, suvokti ju taikymo praktikoje specifika; suvokti turto, kaip vertinimo objekto, sampratu bei klasifikaciju ivairiose srityse specifika, egzistuojancia ju ivairove ir su tuo susijusias problemas; suprasti ir išmokti taikyti turto ir verslo vertinimo pagrindinius principus, pripažintus tarptautineje praktikoje ir iteisintus Lietuvoje; žinoti turto ir verslo vertes nustatymui taikomus metodus, ju praktinio taikymo galimybes ir proceduras Lietuvoje; savarankiškai ir kurybiškai analizuoti ir apibendrinti teorinius šaltinius bei susiformavusias Lietuvoje ir užsienio šalyse turto ir verslo vertinimo sistemas, atlikti kvalifikuota ekspertize ir palyginimus.
Turto ir verslo vertinimo sistema, jos pletros koncepcija Lietuvos turto vertintoju profesinei bendrijai ypac svarbi integruojantis i europine turto vertintoju bendrija. Ypac , ivertinant tai, kad Lietuvoje turto ir verslo vertinimo sistemos kurimas ir praktinio patyrimo kaupimas vyksta tam tikra prasme prieštaringoje aplinkoje. Tuo tarpu šiuolaikine moderni turto ir verslo vertinimo teorija yra pakankamai sudetinga nacionalines turto rinkos specifikos kontekste.
Svarbi vieta kurso strukturoje tenka turto ir verslo , kaip vertinimo objekto, sampratai ir klasifikaciju apibudinimui, turto ir nuosavybes santykio vaidmeniui vertinant turta parodyti. Ne mažiau svarbios turto apskaitos ir vertes nustatymo realijos Lietuvoje, turto valdymo, naudojimo ir disponavimo sistema Lietuvoje. Pabrežiama, kad ekonominiu požiuriu ivertinti visa Lietuvos turta, jo sudedamasias dalis metodiškai yra sudetinga del skirtingos jo sampratos ir klasifikavimo, del statistines bazes ribotumo.
Ypac svarbu apibrežti teoriniu požiuriu turto savoka ir jo struktura. Todel, destant dalyka aptariamas kompleksinis turto savokos variantas, pateikiantis turta kaip fizinio, ekonominio, teisinio ir socialines paskirties objekta. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto vertinime svarbi turto vieta, išorine aplinka (turtas kaip fizinis objektas), jo naudingumas, kaina (turtas kaip ekonominis objektas), nuosavybes teise, servitutai (turtas kaip teisinis objektas) ir gyvenimo salygos, prestižo garantas (turtas kaip socialines paskirties objektas).
Akcentuojama klasifikavimo skirtingu sistemu (pagal pasirinktus kriterijus ir keliamus tikslus) taikymo ir palyginamumo problema tiek mikro, tiek makro lygmenyse ir ivairiose srityse (apskaitoje, statistikoje, tarptautineje apskaitos sistemoje, tarptautineje vertinamo turto klasifikacijoje, imoniu apskaitoje, civiliniame kodekse, turto vertinime, savivaldybiu turto sandaroje ir kt. ).
Pabrežiama teorine nuostata, kad turtas turi buti traktuojamas kaip „naudos nešejas“. Arba vertinimo požiuriu turtas yra tiek vertingas, kiek jis yra naudingas. Ta akivaizdžiai rodo egzistuojantys, tarkime, gamybiniu nekilnojamojo turto objektu rinkos ir apskaitiniu verciu skirtumai.
Nekilnojamojo turto valdymo ir ekonomikos modelyje nekilnojamasis turtas skirstomas i ekonomine nauda, preke ir pajamu šaltini. Šis modelis igalina suvokti nekilnojamojo turto objekto sukurimo, naudojimo ir eksploatavimo per visa gyvavimo cikla ryšius. Nekilnojamojo turto valdymo interesu subjektais yra valstybe, kreditoriai ir naudotojai. Kiekvienas iš šiu subjektu savo interesus su valdomu nekilnojamuoju turtu sieja butent per prekes, ekonomines naudos ar pajamu gavimo šaltinio prizme. Taciau galiausiai siekiama vertiniu, naudojimo arba socialiniu tikslu.
Rinkos samprata ir rinku klasifikavimas, efektyvios rinkos kriterijai, nekilnojamojo turto rinkos itaka ekonomikos pletrai, nekilnojamojo turto rinkos vieta kitu rinku sistemoje, nekilnojamojo turto rinkos pletra, turto rinkos tyrimo metodiniai aspektai ir Lietuvos turto rinkos kitimo tendencijos – tai klausimai tiesiogiai siejami su turto ir verslo vertinimu.
Rinkos teorija skirsto rinkas pagal rinku sandaros charakteristikas, nuosavybes teise, funkcine paskirti, turto operaciju pobudi. Nekilnojamojo turto rinka turi specifiniu ypatumu, lyginant su prekiu ir paslaugu rinka. Nekilnojamojo turto rinka gali buti klasifikuojama pagal geografini veiksni, kuris žymia dalimi apsprendžia nekilnojamojo turto verte. Kaip tik su specifiniais nekilnojamojo turto rinkos ypatumais siejamas mažesnis rinkos efektyvumas bei kintamumas.
Kalbant apie turto vertinimo sistema svarbu aprepti visas rinkos operacijas, skiriant tris turto operaciju kategorijas: a) kai keiciasi turto savininkas – vykdomas pirkimas – pardavimas, paveldejimas, dovanojimas, keitimas, prisiimtu isipareigojimu vykdymas; b) kai dalinai arba pilnai keiciasi savininku sudetis , realizuojama privatizacija, nacionalizacija, akcinio kapitalo formavimas, savininku sudeties pasikeitimas, dalijant turta, itraukimas i istatini kapitala ir bankrotas; c) kai savininkas nesikeicia vykdomos investicijos i nekilnojamaji turta, vykdoma nekilnojamojo turto pletra – rekonstrukcija, išpletimas, nauja statyba; naudojimo paskirties prekybinio ženklo ar adreso pasikeitimas; valdymas, eksploatavimas; užstatymas, nuoma; perdavimas naudotis panaudos pagrindais; renta ir išlaikymas iki gyvos galvos; servitutu ir kitu apribojimu ivedimas (nuemimas); draudimas.
Nekilnojamojo turto rinka, lyginant su gerai organizuotomis standartiniu produktu rinkomis turi eile specifiniu bruožu. Nekilnojamojo turto rinkos negalima vadinti gerai organizuota, nes ji neturi butinu charakteristiku, reikalingu pasiekti maksimalu rinkos efektyvuma. Kartu tenka pabrežti, kad per pastaruosius du dešimtmecius deka aktyvios turto brokeriu, vertintoju, teisininku, finansiniu istaigu, vyriausybiniu agenturu veiklos nekilnojamojo turto rinkos efektyvumas padidejo.
Efektyvi nekilnojamojo turto rinka daro itaka ekonomikos pletrai šiose srityse:
a) gamybine veikla, nes daugeliu atveju jai reikalinga žeme;
b) aprupinimas bustu, nes darbo ištekliu geografinis mobilumas efektyviau subalansuoja darbo rinkos poreikius;
c) investicijos, nes nekilnojamasis turtas yra viena iš konkurencingu investavimo priemoniu;
d) nekilnojamojo turto kaip turtiniu ištekliu mobilizavimas, kada nekilnojamaji turta naudojant kaip užstata daroma itaka finansu sektoriui, kuri gali buti kaip teigiama taip ir neigiama.
Nekilnojamojo turto rinka tampriai siejasi su finansu, statybos darbu, statybiniu medžiagu, darbo ištekliu, vartojimo prekiu ir kitomis rinkomis. Taciau del to, kad nekilnojamojo turto rinkos pletros bei ekonomikos pletros ciklu kreive laike nesutampa, reali nekilnojamojo turto rinkos itaka nurodytoms rinkoms nera vienareikšme. Taciau bet kokiu atveju nekilnojamojo turto rinka išlieka ekonomikos bukles rodikliu: jeigu rinkoje situacija pablogeja, reikia tiketis visos ekonomikos nuosmukio ir atvirkšciai.
Turto rinkos reguliavimas ir vertinimas turi buti grindžiamas jos analize, kuri atliekama dviem etapais: pirma – analizuojami rinkos duomenys, tiesiogiai atspindintys rinkos bukle ir raidos tendencijas; antra – nagrinejami veiksniai, nulemiantys rinkos bukle ir pletros tendencijas. Nežiurint skirtingu požiuriu i rinkos analizes duomenis, veiksnius, turi buti atsižvelgiama i keliamus analizes tikslus, specifines salygas ir aplinkybes.
Lietuvoje turto ir verslo vertinimo praktika skaiciuoja tik pirmaji dešimtmeti. Todel, destant parengta kursa, atitinkamas demesys skiriamas turto ir verslo vertinimo sistemai apibudinti, raidai, unifikavimui, daugiapakopes turto vertintoju kvalifikacijos sistemai išaiškinti, turta ir versla vertinanciu imoniu, profesiniu organizaciju veiklai ir tarptautinio bendradarbiavimo turto vertinimo srityje apibudinti.
Turto vertinimo sistema grindžiama bet kurio dinaminio proceso charakteristikomis: objektas, subjektas, vykdymo priemones. Šios trys charakteristikos turto vertinimo sistemoje ivardijamos kaip „turtas – vertintojas – vertinimas“. Turtas šiuo atveju suprantamas kaip sistemos pradas, salygojantis vertinimo poreikio atsiradima. Vertintojas savo ruožtu užtikrina sistemos veikima su salyga, kad veikia laisvos rinkos principai. Vertinimas šioje sistemoje atstovauja kaip funkcinis elementas, pabrežiant turto vertes nustatymo nešališkuma.
Vidurio ir Rytu Europoje turto vertinimo sistemos nuejo tris etapus. Lietuva iki antrojo pasaulinio karo pradžios turejo pirmajam etapui budinga priverstine ir savanoriška vertinimo praktika, taciau tik po 1991 metu, aplenkusi antraji etapa, isijunge i trecia etapa, prasidejus perejimo i rinkos ekonomika procesams. Per 1991 – 1995 metus buvo formuojama turto ikainojimo metodologija pirminio privatizavimo tikslu ir nuosekliai diegiamas turto vertinimas pagristas tarptautiniais vertinimo standartais. Turto vertinimas šiame etape nebuvo nei teisiniu, nei metodiniu požiuriu pilnai reglamentuotas. Nors jau 1994 metu pradžioje buvo ikurta Lietuvos turto vertintoju asociacija. Sekanciame raidos etape suformuotos butinos salygos vieningai turto vertinimo sistemai.
1998 metais patvirtinta daugiapakope turto vertintoju sistema iteisino turto vertintoju specializacija, profilinio išsimokslinimo pripažinima, turto vertintojo priežiura (tiesa, pereinamajam laikotarpiui pateisinama valstybines priežiuros institucija). Ypac svarbus turto vertintoju visuomeniniu profesiniu organizaciju, susijusiu su turto vertinimu, Lietuvoje esme ir vaidmuo. Ju veiklos koordinavimo, igaliojimu ir atsakomybes subalansavimo problemos.
Turto ekonomika ir vertinimas dalyko paskaitose daug kalbama apie turto vertintoju profesijos raida Lietuvoje, turto vertintoju profesini švietima ir testini profesini mokyma užsienio šalyse, pristatoma turto ir verslo vertintoju profesinio ugdymo sistemu lyginamoji charakteristika, turto vertintoju atestavimo sistemos Lietuvoje atitikties tarptautiniams ir europiniams reikalavimams problemos.
Turto vertintoju profesinio ugdymo sistemu Europoje, JAV, Kanadoje lyginamoji analize remiasi skirtingais , per ilga laika susiformavusiais savitoje kulturos ir etikos erdveje, principais. Lietuvoje, skirtingai nuo Jungtines Karalystes, Švedijos, JAV, kol kas nera iki galo suformuota pati universitetine turto ir verslo vertintoju parengimo sistema. Joje aiškiai nepakanka to, kas vadinama valstybiniu požiuriu (nustatyti reikalavimai turto vertintoju parengimui). Pabrežiama tai, kad neužtenka tobulintis ir kaupti tik konkrecios siauros specializacijos žinias, bet butina sparciau arteti prie ivairiapusišku profesiniu igudžiu ugdymo modelio. Turto vertintoju iprastiniai profesiniu karjeru modeliai, profesinis švietimas kinta ir transformuojasi i nuolatini nenutrukstama procesa. Destant nemažai laiko skiriama testinio profesinio mokymo formu aptarimui.
Svarbus klausimai, susije su vertintojo profesine atsakomybe bei jos draudimu, gincu, kylanciu del turto vertinimo sprendimo formu taikymu ir turto vertintoju profesine etika. Išoriniai ir vidiniai veiksniai itakojantys vertinimo paslaugos kokybe. Pažymimas atskiru valstybiu teisiniu sistemu skirtumai kurie lemia ivairiu šaliu vertintoju profesines atsakomybes turini ir jo teisini apibrežtuma. Lietuvos turto ir verslo vertinimo sistema orientuojasi i Nacionalinius turto ir verslo vertinimo standartus, bei tarptautinius ir europinius vertinimo standartus.
Turto vertes savoka, jos elementai, veiksniai, itakojantys turto ir verslo verte, turto vertinimo proceso pagrindiniai principai – tai pagrindiniai turto vertinimo metodologijos klausimai . Turto vertinimo metodologijos požiuriu skirtingai formuluojami vertinimo tikslai reikalauja tam atitinkancios vertes skaiciavimo ir, savo ruožtu, vertes nustatymo metodu. Pabrežiama rinkos vertes kaip vienos iš reikšmingiausiu verciu savoku vieta turto vertinime, išskiriant dvi esmines jos sampratas. Tai rinka pagrista verte ir ne rinka pagrista verte. Lietuviškoje turto vertinimo sistemoje naudojama rinkos vertes samprata atitinka Europos bei tarptautiniu turto vertinimo standartu prasme, taciau lieka neaišku, kiek rinkos vertes savoka orientuota i aukšciausia kaina rinkoje ar vidutine rinkos kaina.
Aptariamas išsamus vertes formu klasifikavimo pagal objektyvuji ir subjektyvuji požiuri i verte, norint paryškinti del to atsirandancia painiava praktikoje. Tarkime, vienokiu tikslu siekiama vertinant turta finansinems ataskaitoms pagal tarptautinius apskaitos standartus ir kitokiu, kai reikia vertinti paskolos garantijoms, užstatams ar skoliniams isipareigojimams.
Turto vertes pagrindas remiasi keturiais esminiais elementais: naudingumu, retumu, paklausumu, perleidžiamumu. Tai bazines vertes prielaidos, be kuriu turtas negali buti rinkoje vertinamas. Išskiriamas ir pabrežiamas naudingumas, kuris nera absoliuti salyga. Atkreipiamas demesys i tai, kad i verte gali buti žiurima kaip i rinkos (mainu) verte ( tai objektyvus požiuris) ir kaip i panaudojimo (tiketinu pajamu) verte (pastaroji pagrista ne objektyvia labiausiai tiketina, o subjektyvia – sulygta kaina). Atsižvelgiant i tai galima kalbeti apie dvi principu grupes : rinkos principus (substitucijos / pakeiciamumo, neišsiskyrimo, progresijos arba regresijos, pokyciu, pasiulos – paklausos, konkurencijos) ir produktyvumo principus (ištekliu strukturos, pelno, ištekliu optimizavimo, pajamu didinimo ir mažinimo galimybes, maksimalaus ir geriausio panaudojimo ir kt.). Išskiriamos ivairios veiksniu klasifikacijos, apibudinami ju skirtumai.
Turto ir verslo vertinimo metodai tera priemone vertes nustatymui, o pats vertinimo procesas apima visa parengiamaji darba ir praktini tu metodu taikyma. Turto vertinimo procesa galima apibudinti dviem skirtingais požiuriais – vidinio ir išorinio (kliento puses). Visais atvejais vertinimo procesas prasideda nuo užduoties apibrežimo (šiame etape be kitu dalyku suformuluojamas vertinimo tikslas ir vertes apibrežimas) ir baigiasi ataskaitos apie nustatyta verte pateikimu. Turto vertintojo profesine kompetencija ir atsakomybe siejama su preliminariu analizes duomenu rinkimu ir kaupimu bei efektyviausio panaudojimo analize. Turima omenyje ne tik reikalingu duomenu nustatymas, duomenu šaltiniu pasirinkimas, bet ir veiksniu (tarkime, salygojanciu efektyviausia turto panaudojima) analizes instrumentu panaudojima, o ypac vertes nustatymo metodu taikyma. Pabrežiama, kad trys klasikiniai vertes nustatymo metodai tarpusavyje nera priklausomi, nors kiekvienas iš ju ir remiasi tais paciais ekonominiais principais. Visi metodai suteikia tik galimybe rasti kuo tikslesne turto verte, su salyga, kad vertintojas sugeba suderinti naudojamus metodus darant galutine išvada del vertes dydžio.
Ypac daug vietos kurso programoje skiriama turto vertes nustatymo metodams, ju klasifikavimui ivairiais pjuviais ( pagal Lietuvos teisinius dokumentus; užsienio šaliu praktika; pagal tarptautinius ir europinius standartus; literaturos apžvalga ir kt.), metodu parinkimo ir taikymo atvejams, proceduroms ir pagrindimui, vertinimo metodu privalumams ir trukumams apibudinti. Pirmiausia aiškinami klasikiniai vertes nustatymo metodai : lyginamosios vertes (pardavimo kainos analogu), atkuriamosios vertes (sanaudu) ir naudojimo pajamu vertes.
Lyginamosios vertes (pardavimo kainos analogu) metodas , jo esme, taikymo sfera ir salygos. Vertes nustatymo procedura, veiksmu nuoseklumas. Lyginamuju pardavimu parinkimo reikalavimai, duomenu baze. Galimi patikslinimu atvejai ir patikslinimu vertes nustatymas. Patikslinimu vertes nustatymo budai: santykinis, procentinis, absoliutus.
Lyginamosios vertes metodo taikymo Lietuvoje galimybes, pletojimo praktika, privalumai ir trukumai.
Atkuriamosios vertes (sanaudu) metodas. Metodo esme, taikymo sfera ir salygos. Vertes nustatymo procedura (etapai). Vertinamo objekto atkurimo sanaudu esme, ju nustatymo budai. Nusidevejimo samprata vertinant turta. Nusidevejimo vertes nustatymo metodai, ju esme ir praktinis taikymas. Suskaidymo metodo esme, nusidevejimo vertes naudojant ši metoda skaiciavimo nuoseklumas. Gyvavimo amžiaus metodo esme. Turto (pastato, irengimo ir t.t.) gyvavimo trukmes savokos : fizinis amžius, ekonominis amžius, efektyvus amžius, chronologinis amžius, faktinis amžius ir kt. Ju naudojimas nusidevejimui apskaiciuoti. Atkuriamosios vertes (sanaudu) metodo privalumai ir trukumai.
Naudojimo pajamu vertes (pajamu kapitalizavimo arba pinigu srautu diskonto) metodas. Metodo esme, taikymo sfera ir salygos. Paprasto (tiesioginio) pajamu kapitalizavimo ir pinigu srautu diskontavimo budu esme, skirtumai, taikymo praktika. Specialiuju savoku, naudojamu taikant naudojimo pajamu vertes metoda (dabartine ir busima verte, testinumo verte, kapitalizavimo ir diskonto normos) esme ir apskaiciavimas.
Taikomi keli verslo vertinimo budai: verslo vertinimas pagal turta; verslo vertinimas pagal pajamas; verslo vertinimas rinkos verte.
Aptarus turto ir verslo vertes nustatymui taikomus metodus, ju privalumus ir trukumus, praktinio taikymo galimybes ir atvejus…
a) turto – kaip vertinimo objekto - savoka; b) turto ar verslo vertintojo – kaip vertinimo subjekto – išsamia charakteristika;
c) vertinimo proceso teorinius ir praktinius aspektus.
Turto ekonomika ir vertinimas dalyko tikslas – suteikti studentams žiniu bei mastymo ir praktinio darbo igudžiu, reikalingu turto ir verslo vertinimo pagrindu isisavinimui. Isisavine dalyka studentai turi: žinoti turto ekonomikos ir vertinimo teorinius pagrindus, suvokti ju taikymo praktikoje specifika; suvokti turto, kaip vertinimo objekto, sampratu bei klasifikaciju ivairiose srityse specifika, egzistuojancia ju ivairove ir su tuo susijusias problemas; suprasti ir išmokti taikyti turto ir verslo vertinimo pagrindinius principus, pripažintus tarptautineje praktikoje ir iteisintus Lietuvoje; žinoti turto ir verslo vertes nustatymui taikomus metodus, ju praktinio taikymo galimybes ir proceduras Lietuvoje; savarankiškai ir kurybiškai analizuoti ir apibendrinti teorinius šaltinius bei susiformavusias Lietuvoje ir užsienio šalyse turto ir verslo vertinimo sistemas, atlikti kvalifikuota ekspertize ir palyginimus.
Turto ir verslo vertinimo sistema, jos pletros koncepcija Lietuvos turto vertintoju profesinei bendrijai ypac svarbi integruojantis i europine turto vertintoju bendrija. Ypac , ivertinant tai, kad Lietuvoje turto ir verslo vertinimo sistemos kurimas ir praktinio patyrimo kaupimas vyksta tam tikra prasme prieštaringoje aplinkoje. Tuo tarpu šiuolaikine moderni turto ir verslo vertinimo teorija yra pakankamai sudetinga nacionalines turto rinkos specifikos kontekste.
Svarbi vieta kurso strukturoje tenka turto ir verslo , kaip vertinimo objekto, sampratai ir klasifikaciju apibudinimui, turto ir nuosavybes santykio vaidmeniui vertinant turta parodyti. Ne mažiau svarbios turto apskaitos ir vertes nustatymo realijos Lietuvoje, turto valdymo, naudojimo ir disponavimo sistema Lietuvoje. Pabrežiama, kad ekonominiu požiuriu ivertinti visa Lietuvos turta, jo sudedamasias dalis metodiškai yra sudetinga del skirtingos jo sampratos ir klasifikavimo, del statistines bazes ribotumo.
Ypac svarbu apibrežti teoriniu požiuriu turto savoka ir jo struktura. Todel, destant dalyka aptariamas kompleksinis turto savokos variantas, pateikiantis turta kaip fizinio, ekonominio, teisinio ir socialines paskirties objekta. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto vertinime svarbi turto vieta, išorine aplinka (turtas kaip fizinis objektas), jo naudingumas, kaina (turtas kaip ekonominis objektas), nuosavybes teise, servitutai (turtas kaip teisinis objektas) ir gyvenimo salygos, prestižo garantas (turtas kaip socialines paskirties objektas).
Akcentuojama klasifikavimo skirtingu sistemu (pagal pasirinktus kriterijus ir keliamus tikslus) taikymo ir palyginamumo problema tiek mikro, tiek makro lygmenyse ir ivairiose srityse (apskaitoje, statistikoje, tarptautineje apskaitos sistemoje, tarptautineje vertinamo turto klasifikacijoje, imoniu apskaitoje, civiliniame kodekse, turto vertinime, savivaldybiu turto sandaroje ir kt. ).
Pabrežiama teorine nuostata, kad turtas turi buti traktuojamas kaip „naudos nešejas“. Arba vertinimo požiuriu turtas yra tiek vertingas, kiek jis yra naudingas. Ta akivaizdžiai rodo egzistuojantys, tarkime, gamybiniu nekilnojamojo turto objektu rinkos ir apskaitiniu verciu skirtumai.
Nekilnojamojo turto valdymo ir ekonomikos modelyje nekilnojamasis turtas skirstomas i ekonomine nauda, preke ir pajamu šaltini. Šis modelis igalina suvokti nekilnojamojo turto objekto sukurimo, naudojimo ir eksploatavimo per visa gyvavimo cikla ryšius. Nekilnojamojo turto valdymo interesu subjektais yra valstybe, kreditoriai ir naudotojai. Kiekvienas iš šiu subjektu savo interesus su valdomu nekilnojamuoju turtu sieja butent per prekes, ekonomines naudos ar pajamu gavimo šaltinio prizme. Taciau galiausiai siekiama vertiniu, naudojimo arba socialiniu tikslu.
Rinkos samprata ir rinku klasifikavimas, efektyvios rinkos kriterijai, nekilnojamojo turto rinkos itaka ekonomikos pletrai, nekilnojamojo turto rinkos vieta kitu rinku sistemoje, nekilnojamojo turto rinkos pletra, turto rinkos tyrimo metodiniai aspektai ir Lietuvos turto rinkos kitimo tendencijos – tai klausimai tiesiogiai siejami su turto ir verslo vertinimu.
Rinkos teorija skirsto rinkas pagal rinku sandaros charakteristikas, nuosavybes teise, funkcine paskirti, turto operaciju pobudi. Nekilnojamojo turto rinka turi specifiniu ypatumu, lyginant su prekiu ir paslaugu rinka. Nekilnojamojo turto rinka gali buti klasifikuojama pagal geografini veiksni, kuris žymia dalimi apsprendžia nekilnojamojo turto verte. Kaip tik su specifiniais nekilnojamojo turto rinkos ypatumais siejamas mažesnis rinkos efektyvumas bei kintamumas.
Kalbant apie turto vertinimo sistema svarbu aprepti visas rinkos operacijas, skiriant tris turto operaciju kategorijas: a) kai keiciasi turto savininkas – vykdomas pirkimas – pardavimas, paveldejimas, dovanojimas, keitimas, prisiimtu isipareigojimu vykdymas; b) kai dalinai arba pilnai keiciasi savininku sudetis , realizuojama privatizacija, nacionalizacija, akcinio kapitalo formavimas, savininku sudeties pasikeitimas, dalijant turta, itraukimas i istatini kapitala ir bankrotas; c) kai savininkas nesikeicia vykdomos investicijos i nekilnojamaji turta, vykdoma nekilnojamojo turto pletra – rekonstrukcija, išpletimas, nauja statyba; naudojimo paskirties prekybinio ženklo ar adreso pasikeitimas; valdymas, eksploatavimas; užstatymas, nuoma; perdavimas naudotis panaudos pagrindais; renta ir išlaikymas iki gyvos galvos; servitutu ir kitu apribojimu ivedimas (nuemimas); draudimas.
Nekilnojamojo turto rinka, lyginant su gerai organizuotomis standartiniu produktu rinkomis turi eile specifiniu bruožu. Nekilnojamojo turto rinkos negalima vadinti gerai organizuota, nes ji neturi butinu charakteristiku, reikalingu pasiekti maksimalu rinkos efektyvuma. Kartu tenka pabrežti, kad per pastaruosius du dešimtmecius deka aktyvios turto brokeriu, vertintoju, teisininku, finansiniu istaigu, vyriausybiniu agenturu veiklos nekilnojamojo turto rinkos efektyvumas padidejo.
Efektyvi nekilnojamojo turto rinka daro itaka ekonomikos pletrai šiose srityse:
a) gamybine veikla, nes daugeliu atveju jai reikalinga žeme;
b) aprupinimas bustu, nes darbo ištekliu geografinis mobilumas efektyviau subalansuoja darbo rinkos poreikius;
c) investicijos, nes nekilnojamasis turtas yra viena iš konkurencingu investavimo priemoniu;
d) nekilnojamojo turto kaip turtiniu ištekliu mobilizavimas, kada nekilnojamaji turta naudojant kaip užstata daroma itaka finansu sektoriui, kuri gali buti kaip teigiama taip ir neigiama.
Nekilnojamojo turto rinka tampriai siejasi su finansu, statybos darbu, statybiniu medžiagu, darbo ištekliu, vartojimo prekiu ir kitomis rinkomis. Taciau del to, kad nekilnojamojo turto rinkos pletros bei ekonomikos pletros ciklu kreive laike nesutampa, reali nekilnojamojo turto rinkos itaka nurodytoms rinkoms nera vienareikšme. Taciau bet kokiu atveju nekilnojamojo turto rinka išlieka ekonomikos bukles rodikliu: jeigu rinkoje situacija pablogeja, reikia tiketis visos ekonomikos nuosmukio ir atvirkšciai.
Turto rinkos reguliavimas ir vertinimas turi buti grindžiamas jos analize, kuri atliekama dviem etapais: pirma – analizuojami rinkos duomenys, tiesiogiai atspindintys rinkos bukle ir raidos tendencijas; antra – nagrinejami veiksniai, nulemiantys rinkos bukle ir pletros tendencijas. Nežiurint skirtingu požiuriu i rinkos analizes duomenis, veiksnius, turi buti atsižvelgiama i keliamus analizes tikslus, specifines salygas ir aplinkybes.
Lietuvoje turto ir verslo vertinimo praktika skaiciuoja tik pirmaji dešimtmeti. Todel, destant parengta kursa, atitinkamas demesys skiriamas turto ir verslo vertinimo sistemai apibudinti, raidai, unifikavimui, daugiapakopes turto vertintoju kvalifikacijos sistemai išaiškinti, turta ir versla vertinanciu imoniu, profesiniu organizaciju veiklai ir tarptautinio bendradarbiavimo turto vertinimo srityje apibudinti.
Turto vertinimo sistema grindžiama bet kurio dinaminio proceso charakteristikomis: objektas, subjektas, vykdymo priemones. Šios trys charakteristikos turto vertinimo sistemoje ivardijamos kaip „turtas – vertintojas – vertinimas“. Turtas šiuo atveju suprantamas kaip sistemos pradas, salygojantis vertinimo poreikio atsiradima. Vertintojas savo ruožtu užtikrina sistemos veikima su salyga, kad veikia laisvos rinkos principai. Vertinimas šioje sistemoje atstovauja kaip funkcinis elementas, pabrežiant turto vertes nustatymo nešališkuma.
Vidurio ir Rytu Europoje turto vertinimo sistemos nuejo tris etapus. Lietuva iki antrojo pasaulinio karo pradžios turejo pirmajam etapui budinga priverstine ir savanoriška vertinimo praktika, taciau tik po 1991 metu, aplenkusi antraji etapa, isijunge i trecia etapa, prasidejus perejimo i rinkos ekonomika procesams. Per 1991 – 1995 metus buvo formuojama turto ikainojimo metodologija pirminio privatizavimo tikslu ir nuosekliai diegiamas turto vertinimas pagristas tarptautiniais vertinimo standartais. Turto vertinimas šiame etape nebuvo nei teisiniu, nei metodiniu požiuriu pilnai reglamentuotas. Nors jau 1994 metu pradžioje buvo ikurta Lietuvos turto vertintoju asociacija. Sekanciame raidos etape suformuotos butinos salygos vieningai turto vertinimo sistemai.
1998 metais patvirtinta daugiapakope turto vertintoju sistema iteisino turto vertintoju specializacija, profilinio išsimokslinimo pripažinima, turto vertintojo priežiura (tiesa, pereinamajam laikotarpiui pateisinama valstybines priežiuros institucija). Ypac svarbus turto vertintoju visuomeniniu profesiniu organizaciju, susijusiu su turto vertinimu, Lietuvoje esme ir vaidmuo. Ju veiklos koordinavimo, igaliojimu ir atsakomybes subalansavimo problemos.
Turto ekonomika ir vertinimas dalyko paskaitose daug kalbama apie turto vertintoju profesijos raida Lietuvoje, turto vertintoju profesini švietima ir testini profesini mokyma užsienio šalyse, pristatoma turto ir verslo vertintoju profesinio ugdymo sistemu lyginamoji charakteristika, turto vertintoju atestavimo sistemos Lietuvoje atitikties tarptautiniams ir europiniams reikalavimams problemos.
Turto vertintoju profesinio ugdymo sistemu Europoje, JAV, Kanadoje lyginamoji analize remiasi skirtingais , per ilga laika susiformavusiais savitoje kulturos ir etikos erdveje, principais. Lietuvoje, skirtingai nuo Jungtines Karalystes, Švedijos, JAV, kol kas nera iki galo suformuota pati universitetine turto ir verslo vertintoju parengimo sistema. Joje aiškiai nepakanka to, kas vadinama valstybiniu požiuriu (nustatyti reikalavimai turto vertintoju parengimui). Pabrežiama tai, kad neužtenka tobulintis ir kaupti tik konkrecios siauros specializacijos žinias, bet butina sparciau arteti prie ivairiapusišku profesiniu igudžiu ugdymo modelio. Turto vertintoju iprastiniai profesiniu karjeru modeliai, profesinis švietimas kinta ir transformuojasi i nuolatini nenutrukstama procesa. Destant nemažai laiko skiriama testinio profesinio mokymo formu aptarimui.
Svarbus klausimai, susije su vertintojo profesine atsakomybe bei jos draudimu, gincu, kylanciu del turto vertinimo sprendimo formu taikymu ir turto vertintoju profesine etika. Išoriniai ir vidiniai veiksniai itakojantys vertinimo paslaugos kokybe. Pažymimas atskiru valstybiu teisiniu sistemu skirtumai kurie lemia ivairiu šaliu vertintoju profesines atsakomybes turini ir jo teisini apibrežtuma. Lietuvos turto ir verslo vertinimo sistema orientuojasi i Nacionalinius turto ir verslo vertinimo standartus, bei tarptautinius ir europinius vertinimo standartus.
Turto vertes savoka, jos elementai, veiksniai, itakojantys turto ir verslo verte, turto vertinimo proceso pagrindiniai principai – tai pagrindiniai turto vertinimo metodologijos klausimai . Turto vertinimo metodologijos požiuriu skirtingai formuluojami vertinimo tikslai reikalauja tam atitinkancios vertes skaiciavimo ir, savo ruožtu, vertes nustatymo metodu. Pabrežiama rinkos vertes kaip vienos iš reikšmingiausiu verciu savoku vieta turto vertinime, išskiriant dvi esmines jos sampratas. Tai rinka pagrista verte ir ne rinka pagrista verte. Lietuviškoje turto vertinimo sistemoje naudojama rinkos vertes samprata atitinka Europos bei tarptautiniu turto vertinimo standartu prasme, taciau lieka neaišku, kiek rinkos vertes savoka orientuota i aukšciausia kaina rinkoje ar vidutine rinkos kaina.
Aptariamas išsamus vertes formu klasifikavimo pagal objektyvuji ir subjektyvuji požiuri i verte, norint paryškinti del to atsirandancia painiava praktikoje. Tarkime, vienokiu tikslu siekiama vertinant turta finansinems ataskaitoms pagal tarptautinius apskaitos standartus ir kitokiu, kai reikia vertinti paskolos garantijoms, užstatams ar skoliniams isipareigojimams.
Turto vertes pagrindas remiasi keturiais esminiais elementais: naudingumu, retumu, paklausumu, perleidžiamumu. Tai bazines vertes prielaidos, be kuriu turtas negali buti rinkoje vertinamas. Išskiriamas ir pabrežiamas naudingumas, kuris nera absoliuti salyga. Atkreipiamas demesys i tai, kad i verte gali buti žiurima kaip i rinkos (mainu) verte ( tai objektyvus požiuris) ir kaip i panaudojimo (tiketinu pajamu) verte (pastaroji pagrista ne objektyvia labiausiai tiketina, o subjektyvia – sulygta kaina). Atsižvelgiant i tai galima kalbeti apie dvi principu grupes : rinkos principus (substitucijos / pakeiciamumo, neišsiskyrimo, progresijos arba regresijos, pokyciu, pasiulos – paklausos, konkurencijos) ir produktyvumo principus (ištekliu strukturos, pelno, ištekliu optimizavimo, pajamu didinimo ir mažinimo galimybes, maksimalaus ir geriausio panaudojimo ir kt.). Išskiriamos ivairios veiksniu klasifikacijos, apibudinami ju skirtumai.
Turto ir verslo vertinimo metodai tera priemone vertes nustatymui, o pats vertinimo procesas apima visa parengiamaji darba ir praktini tu metodu taikyma. Turto vertinimo procesa galima apibudinti dviem skirtingais požiuriais – vidinio ir išorinio (kliento puses). Visais atvejais vertinimo procesas prasideda nuo užduoties apibrežimo (šiame etape be kitu dalyku suformuluojamas vertinimo tikslas ir vertes apibrežimas) ir baigiasi ataskaitos apie nustatyta verte pateikimu. Turto vertintojo profesine kompetencija ir atsakomybe siejama su preliminariu analizes duomenu rinkimu ir kaupimu bei efektyviausio panaudojimo analize. Turima omenyje ne tik reikalingu duomenu nustatymas, duomenu šaltiniu pasirinkimas, bet ir veiksniu (tarkime, salygojanciu efektyviausia turto panaudojima) analizes instrumentu panaudojima, o ypac vertes nustatymo metodu taikyma. Pabrežiama, kad trys klasikiniai vertes nustatymo metodai tarpusavyje nera priklausomi, nors kiekvienas iš ju ir remiasi tais paciais ekonominiais principais. Visi metodai suteikia tik galimybe rasti kuo tikslesne turto verte, su salyga, kad vertintojas sugeba suderinti naudojamus metodus darant galutine išvada del vertes dydžio.
Ypac daug vietos kurso programoje skiriama turto vertes nustatymo metodams, ju klasifikavimui ivairiais pjuviais ( pagal Lietuvos teisinius dokumentus; užsienio šaliu praktika; pagal tarptautinius ir europinius standartus; literaturos apžvalga ir kt.), metodu parinkimo ir taikymo atvejams, proceduroms ir pagrindimui, vertinimo metodu privalumams ir trukumams apibudinti. Pirmiausia aiškinami klasikiniai vertes nustatymo metodai : lyginamosios vertes (pardavimo kainos analogu), atkuriamosios vertes (sanaudu) ir naudojimo pajamu vertes.
Lyginamosios vertes (pardavimo kainos analogu) metodas , jo esme, taikymo sfera ir salygos. Vertes nustatymo procedura, veiksmu nuoseklumas. Lyginamuju pardavimu parinkimo reikalavimai, duomenu baze. Galimi patikslinimu atvejai ir patikslinimu vertes nustatymas. Patikslinimu vertes nustatymo budai: santykinis, procentinis, absoliutus.
Lyginamosios vertes metodo taikymo Lietuvoje galimybes, pletojimo praktika, privalumai ir trukumai.
Atkuriamosios vertes (sanaudu) metodas. Metodo esme, taikymo sfera ir salygos. Vertes nustatymo procedura (etapai). Vertinamo objekto atkurimo sanaudu esme, ju nustatymo budai. Nusidevejimo samprata vertinant turta. Nusidevejimo vertes nustatymo metodai, ju esme ir praktinis taikymas. Suskaidymo metodo esme, nusidevejimo vertes naudojant ši metoda skaiciavimo nuoseklumas. Gyvavimo amžiaus metodo esme. Turto (pastato, irengimo ir t.t.) gyvavimo trukmes savokos : fizinis amžius, ekonominis amžius, efektyvus amžius, chronologinis amžius, faktinis amžius ir kt. Ju naudojimas nusidevejimui apskaiciuoti. Atkuriamosios vertes (sanaudu) metodo privalumai ir trukumai.
Naudojimo pajamu vertes (pajamu kapitalizavimo arba pinigu srautu diskonto) metodas. Metodo esme, taikymo sfera ir salygos. Paprasto (tiesioginio) pajamu kapitalizavimo ir pinigu srautu diskontavimo budu esme, skirtumai, taikymo praktika. Specialiuju savoku, naudojamu taikant naudojimo pajamu vertes metoda (dabartine ir busima verte, testinumo verte, kapitalizavimo ir diskonto normos) esme ir apskaiciavimas.
Taikomi keli verslo vertinimo budai: verslo vertinimas pagal turta; verslo vertinimas pagal pajamas; verslo vertinimas rinkos verte.
Aptarus turto ir verslo vertes nustatymui taikomus metodus, ju privalumus ir trukumus, praktinio taikymo galimybes ir atvejus…
