Lyginamosios vertės metodas yra vienas iš universaliausių ir plačiausiai taikomų turto vertinimo metodų. Paprastai šis metodas įvardijamas kaip rinkos metodas. Jo pagrindas yra pakeitimo kitu turtu principas. Remiamasi prielaida, kad vertinamajam objektui reikia prilyginti analogiškų objektų faktines lyginamąsias pardavimo kainas. Tam būtina nustatyti pardavimo kainas lemiančius veiksnius (kriterijus) ir turto pardavimo laiką. Lyginamosios kainos perskaičiuojamos (koreguojamos) vertės nustatymo dieną dabartinio pardavimo rinkos sąlygoms. „Lyginamosios vertės metodas (Direct Value Comparison Method), taikomas Didžiojoje Britanijoje, nesiskiria nuo kitose Europos šalyse, tokiose kaip Vokietija, Italija, Prancūzija ir t. t., taikomo lyginamosios vertės metodo (Vergleichswertverfahren)“.Pagrindinė lyginamosios vertės metodo taikymo sąlyga yra teisingai nustatyti lyginamuosius objektus.
Sandorių duomenų bazėse esančios informacijos taikyti tiesiogiai vertinamam objektui praktiškai neįmanoma, todėl bendruoju atveju lyginamuosius objektus reikia pasirinkti remiantis nusistatytais kriterijais. Lietuviška turto vertinimo metodika nurodo: „taikydamas lyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo – pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus“. Taigi turtas, su kuriuo lyginama, turi būti ne tik to paties tipo, panašus savo konstrukcija, dydžiu ir pan., bet ir buvimo vieta bei nuosavybės teise. Paprastai tarp vertinamo ir lyginamo objekto yra nemažai skirtumų, kurie lemia vertinamo objekto rinkos kainą. Tokiais skirtumais gali būti: pardavimo data, objekto dizainas ir patrauklumas, vietovės sąlygos, objekto fizinės savybės, amžius ir nusidėvėjimas, išoriniai ir vidiniai patobulinimai. Turto vertintojas turi pasižymėti visas nepanašias (skirtingas) vertinamo ir lyginamo objektų savybes ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę, įvertindamas patikslinimus. Spręsti, kokiais kriterijais remiantis vertinamas objektas yra panašus į lyginamuosius objektus, paliekama turto vertintojo kompetencijai. Tuo tarpu, pvz., Vokietijoje nustatyta, kad vertinant neužstatytus žemės sklypus, lyginamieji objektai turi būti parenkami pagal šiuos kriterijus:
plotą; naudojimo paskirtį; inžinierines komunikacijas; teisines savybes.Kita problema, su kuria susiduriama taikant lyginamosios vertės metodą, - sandorių duomenų bazės. Lietuvos Respublikos turto vertinimo metodikoje nurodoma, kad turto vertintojas duomenų apie lyginamuosius objektus gali ieškoti:
turto vertintojo asmeniniame duomenų banke; valstybiniuose ir kituose duomenų bakuose; apklausdamas sandorių dalyvius, notarų biurus; apklausdamas prekybos firmas ir agentūras; spaudoje ir kitose visuomenės informavimo priemonėse; statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose, analitiniuose dokumentuose; biržų, prekybos agentūrų informaciniuose biuleteniuose; kituose informacijos šaltiniuose.Iš principo galima daryti išvadą, kad Lietuvoje rinkos duomenų patikimumas, pakankama apimtis, tikrumas priklauso tik nuo turto vertintojo, nes vertinamojo objekto rinkos kaina gali būti nustatoma lyginant jį su duomenimis, gautais iš bet kokio informacijos šaltinio, kadangi bendros duomenų bazės nėra. Tuo tarpu Vokietijoje, Šveicarijoje, Suomijoje, Švedijoje ir kitose šalyse rinkos duomenys sistemiškai renkami ir statistiškai apdorojami. Vokietijoje įkurtos ekspertų tarnybos kaupia notaro patvirtintas pirkimo – pardavimo sutartis, apdoroja rinkos duomenis ir atlieka statistinę analizę. Pagal Vokietijos statybos, teritorijų planavimo įstatymus, kiekvienam piliečiui suteikta teisė į laisvai prieinamą informaciją apie pirkimo-pardavimo sutartis. Todėl transakcijas (tik anonimines) gali gauti kiekvienas nepriklausomas vertintojas. Be to, Vokietijoje kasmet yra nustatoma apytikslė neužstatytų pastatais žemės sklypų žemės vertė. Tai atlieka nekilnojamojo turto vertinimo ekspertų komisijų tarnybos. Tokios apytikslės žemės sklypų vertės viešai publikuojamos verčių planuose. Kiekvieną ketvirtį Vokietijos statistikos tarnyba išleidžia leidinį su pirkimo – pardavimo kainomis. Tad pradiniai (patikimi ir išsamūs) lyginamosios vertės metodo duomenys Vokietijoje yra prieinami kiekvienam vertintojui. Didžiojoje Britanijoje duomenis apie nekilnojamojo turto transakcijas ir turto statistines pirkimo – pardavimo kainas publikuoja Finansų tarnyba, o Centrinė statistikos tarnyba publikuoja duomenis apie pastatų rinką. Didžiojoje Britanijoje, skirtingai negu Vokietijoje, valstybės institucijos, kaupiančios ir apdorojančios rinkos duomenis, nėra.
Lietuvoje duomenis apie rinkos sandorius kaupia kiekviena nekilnojamojo turto prekyba ir vertinimu užsiimanti įmonė, tačiau gausiausia duomenų bazė sukaupta Valstybės įmonėje „Registrų centras“. Turto vertintojai ir turtą vertinančios įmonės dažnai reiškia nepasitenkinimą dėl to, kad iš „Registrų centro“ galima gauti duomenis apie rinkos sandorius tik sudarius duomenų pirkimo sutartis.
Pagal Lietuvos normatyvinius dokumentus, lyginamosios vertės metodą rekomenduojama taikyti, kai reikia vertinti:
žemės ūkio paskirties sklypus; miškų ūkio paskirties sklypus; kitos paskirties sklypus (skirtus privačioms namų valdoms, įvairios paskirties gyvenamiesiems, socialiniams ir pramonės objektams statyti, transporto, ryšių ir kitoms komunikacijoms įrengti ir t. t.); butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (išskyrus šių objektų vertinimą draudimo atveju, kai savininkas pageidauja vertinti kitu metodu); gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius; smulkias įmones; likviduojamas įmones.Jeigu turto vertintojas nustato, kad lyginamieji objektai skiriasi nuo vertinamojo objekto vertę lemiančiais kriterijais, vis tiek galima taikyti lyginamosios vertės metodą, kadangi į nuokrypius galima atsižvelgti taikant koeficientus. Turto vertintojas turi pasižymėti visas nepanašias (skirtingas) vertinamo ir palyginamojo objektų savybes (patikslinimus) ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę.
Metodas labiausiai efektyvus taikyti tiems objektams, apie kuriuos yra pakankamai objektyvios informacijos apie pardavimo sandorius. Jeigu nagrinėjamo objekto tipo rinkoje nėra, šis metodas netinkamas. Bet koks vertinamo objekto pardavimo sąlygų pasikeitimas palyginti su tipinėmis rinkos sąlygomis, turi būti įvertintas, todėl reikia tikslios ir pakankamai informacijos. Lyginamosios vertės metodo naudojimas susideda iš toliau įvardytų veiksmų:
rinkos analizė, išaiškinanti veiksnius, turinčius įtakos lyginamiems objektams; tinkamų palyginimo vienetų išskyrimas ir lyginamosios analizės atlikimas; vertinamo objekto lyginimas su analogu ir pardavimo kainos koregavimas; vertinamo objekto rinkos vertės arba jos diapazono nustatymas.Norint metodą taikyti, reikia turėti sudarytų sandorių duomenų bazę, įskaitant kainas, sąlygas, pirkėjus, pardavėjus. Vertintojas turi išsiaiškinti ar sandorio šalys nebuvo finansiškai spaudžiamos, pakankamai nepriklausomos ir racionalios, turėjo tipinę informaciją, atliko tipinį šiai rinkai finansavimą. Svarbu išskirti rinkos segmentą, kuriam priklauso vertinamas ir palyginamieji objektai. Rinkos segmente turi sutapti objekto paskirtis, kokybė, perduodamos juridinės teisės ir apribojimai, investiciniai motyvai, finansavimas ir kita. Lyginamieji objektai turi būti iš to paties rinkos segmento kaip ir vertinamasis objektas.
Objektyviam įvertinimui reikalinga maždaug penkių šešių analogų analizė. Vertinamo ir lyginamųjų objektų sugretinimas atliekamas pagal lyginamuosius vienetus arba elementus. Lyginamieji vienetai gali būti kaina už ilgio metrą, kvadratinį metrą, pelną duodantį vienetą (sėdimos vietos restorane) ir pan. Lyginamieji elementai yra perduodamos nuosavybės teisės, finansavimo, pardavimo sąlygos, pardavimo laikas, aktyvo vietos padėtis, fizinės charakteristikos, kiti.
Atliekamas palyginamų objektų kainos koregavimas pagal kiekvieną lyginamąjį elementą ir skaičiuojama galutinė aktyvo rinkos vertė. Taisymai atliekami tam, kad būtų galima analogų ir vertinamo objekto vertę formuojančias charakteristikas sulyginti, tačiau negali būti taisomos rinkos segmento charakteristikos. Taip pat ne visada galima objektyviai įvertinti finansavimo, pardavimo sąlygų taisymus, todėl rekomenduotina parinkti analogus, kurie nesiskirtų nuo vertinamo objekto pagal šiuos parametrus. Antraip šiuos koregavimus reikia atlikti pirmiausia.
Remiantis vertinimo praktika galima išskirti devynis pagrindinius lyginimo elementus, kurie būtinai analizuojami: turto nuosavybės teisės, finansavimo sąlygos, pardavimo sąlygos, rinkos būklė, vieta, fizinės savybės, ekonominės ypatybės, panaudojimo pobūdis bei kiti komponentai, tiesiogiai nesusieti su nagrinėjamu turtu. Pirmi keturi rodikliai nustato lyginamo objekto pardavimo kainą normaliomis rinkos sąlygomis.
Kreiptinas dėmesys į pardavimo laikotarpį. Jei lyginamas objektas parduotas palyginti greitai arba, atvirkščiai, per sąlygiškai ilgą laikotarpį, tai rodo, kad jo kaina vienu atveju buvo sumažinta, o kitu padidinta ir tokio aktyvo negalima lyginti su vertinamuoju. Svarbu yra ir šalių nepriklausomumas : jei sandorį sudarė susiję asmenys ar subjektai, tai mažai tikėtina, kad kaina atitinka rinką. Panašiai gali būti ir tarp kreditoriniais įsipareigojimais susijusių šalių. Svarbūs ir investavimo motyvai, kurie turi sutapti vertinamo aktyvo ir analogo.
Koreguojant lyginamų objektų pardavimo kainas, daromos lyginamo objekto pataisos orientuojantis į vertinamąjį objektą, todėl vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama kaip analogo pardavimo kainos ir patikslinimų vertės suma. Jeigu lyginamo objekto vertės elementas yra geresnis nei vertinamo, tai atliekamos pataisos mažėjimo linkme, ir atvirkščiai, jei vertinamo objekto charakteristikos geresnės, analogo kaina didinama. Koregavimai gali būti skirtingų rūšių. Atliekant procentinius pataisymus, analogo arba lyginamo vieneto kaina dauginama iš procentinio dydžio. Tokio koregavimo rezultatas nepriklauso nuo lyginamųjų vienetų kiekio. Šiuo principu atliekami vietos padėties, laiko skirtumų taisymai. Kitos rūšies – piniginiai koregavimai – gali būti santykiniai ir absoliutūs. Pirmieji keičia tik vieno lyginamojo vieneto kainą, todėl bendra suma priklauso nuo šių vienetų kiekio. Absoliutūs piniginiai pataisymai koreguoja visą objekto pardavimo kainą ir jų dydis nepriklauso nuo lyginamųjų vienetų kiekio. Prie tokių priskiriami papildomi aktyvo patobulinimai.
Atliekant analogo kainos koregavimą, reikia žinoti pataisymų dydžius. Jie nustatomi keliais būdais. Pirmasis vadinamas porinių pardavimų analizė – atliekama, kai du objektai yra identiški, išskyrus vieną charakteristiką, kuri ir nulemia kainų skirtumą. Žinant šį skirtumą, įvertinamas konkrečios charakteristikos indėlis vertei. Porinio pardavimo objektai nebūtinai turi būti vertinamojo analogai, tik svarbu, kad sutaptų jų rinkos segmentas ir vertinamas objektas pasižymėtų ta pačia charakteristika. Galima apskaičiuoti keleto skirtumų vidurkius.
Antrasis pataisymų įvertinimo metodas yra tiesinė charakteristikų analizė, kuomet analizuojamos vertinamo objekto ir analogų charakteristikos. Tokiu būdu gali būti įvertintas laiko veiksnys, parodantis pinigų perkamosios galios pokyčius; jeigu vertinamo aktyvo rinkos kainos kitimas atitinka bendrus ekonominius pokyčius, sutapatinus infliacijos rodiklius analogo pardavimo dieną ir vertinimo dieną, galima iš analogo kainos išvesti vertinamo objekto vertę. Šis principas taikomas, ir turint tikslius analogo pardavimo kainos ir jo nusidėvėjimo duomenis, kuriuos sugretinus su vertinamo aktyvo nusidėvėjimu, randama jo vertė.
Koregavimo dydžiai gali būti nustatyti ir ekspertiniais vertintojų įvertinimais. Paprastai tai būna tik procentiniai charakteristikų įverčiai, rodantys, kad vertintojo nuomone, objekto charakteristikos geresnės, todėl analogo vertė turi būti didinama, ir atvirkščiai. Akivaizdu, kad toks koregavimas subjektyvus, priklauso nuo vertintojo kvalifikacijos, išankstinės nuomonės.
