Kiekviena atvira ir laisva rinka turi tendenciją judėti link pusiausvyros - t. y. taško, kuriame pasiūla lygi paklausai. Šis pagrindinis ekonomikos principas aiškiai suprantamas, kadangi mažėjant kainai pirkėjo aktyvumas rinkoje didėja, o tai didina pirkimų apimtis ir mažina pasiūlą. Ir atvirkščiai. Šie rinkos bruožai yra labai apibendrinti ir paprasti. Ji apibūdina daugumą gerai organizuotų ir efektyvių rinkų. Kad suprasti nekilnojamojo turto rinką, reikia nuodugnesnio tyrimo. Nekilnojamojo turto rinka pagal efektyvumą neatitinka kitų rinkų lygio.
Organizuota rinka - tai ūkinė turto (ypač nekilnojamojo) ir teisių į jį apyvarta, glaudžiai susijusi su galiojančiais įstatymais, dalyvaujant atestuotiems, profesionaliems tarpininkams. Ši rinka garantuoja juridiškai nepriekaištingus sandorius ir jos dalyvių teisių apsaugą.
Neorganizuota rinka veikia stichiškai ir ne visada užtikrina atliekamų operacijų patikimumą.
Biržos rinka - tai objektų pirkimas-pardavimas nekilnojamojo turto biržoje, konkursuose ir aukcionuose, kuriuos organizuoja valstybės arba municipalinės institucijos. Ne biržos rinka - tai sandorių sudarymas už biržos ribų. Ji gali būti organizuota ir neorganizuota.
Čia paminėti nekilnojamojo turto rinkos apibūdinimai atspindi tik dalį pačių svarbiausių jos ypatumų. 2 lentelėje pateiktas platesnis spektras nekilnojamojo turto rinkos požymių.
2 lentelė. Nekilnojamo turto specifika lyginant su gerai organizuotomis standartinių produktų rinkomis
Galima teigti, kad nekilnojamojo turto rinka pagal savo pobūdį akivaizdžiai skiriasi nuo tų rinkų, kurias ekonomikos moksle priimta vadinti gerai organizuotomis, pavyzdžiui, pasaulinių spalvotųjų metalų ar vertybinių popierių rinkų. Taip yra todėl, kad ji neturi būtinų charakteristikų, reikalingų pasiekti maksimalų rinkos efektyvumą:
centrinės rinkos bruožų;
standartinių „judančių“ prekių, kurioms nereikia didelės priežiūros ar apsaugos;
pastovaus aktyvumo (be sezoninių svyravimų);
finansavimo paprastumo;
minimalių teisinių reikalavimų ir apribojimų;
laisvos ir atviros rinkos, kurios nekontroliuoja ir nereglamentuoja vyriausybė.
Per pastaruosius du dešimtmečius užsienio šalyse (ir per pastarąjį dešimtmetį mūsų šalyje) nekilnojamojo turto rinkos efektyvumas padidėjo. Tai lėmė aktyvi turto tarpininkų, vertintojų, teisininkų (bendrovių, kurios specializuojasi nuosavybės srityje), finansinių įstaigų ir vyriausybinių agentūrų veikla. Tačiau, vis dėlto, ji nepasiekė kitų rinkų efektyvumo.
Daugelis ribojančių veiksnių mažina nekilnojamojo turto rinkose efektyvumą. Norint suprasti šiuos apribojimus, būtina žinoti rinkos efektyvumo kriterijus. Pageidautina laisvos konkurencijos sąlyga - pateiktų į rinką prekių ilgalaikis naudojimas, taip pat tai, kad jos būtų standartizuotos ir galėtų būti parduodamos ir perkamos pateikiant pavyzdžius. Nekilnojamojo turto rinkai tai nebūdinga. Be to, nekilnojamojo turto sandoriai paliečia platų spektrą įstatyminių normų, kurios gali keistis priklausomai nuo nekilnojamojo turto objekto. Kiekvienas nekilnojamojo turto sandoriui reikia didelio kiekio teisinių formalumų ir dokumentų. Laisvą rinkos funkcionavimą gali stipriai riboti finansavimas.
Kai kuriose nekilnojamojo turto rinkose vienintelis pirkėjas gali turėti esminę įtaką rinkos aktyvumui, pvz., neįsisavintų žemės sklypų rinkai. Tai panašu į užbiržinę vertybinių popierių rinką, kur akcijų parduodama ribotas kiekis.
Gyvenamojo nekilnojamojo turto (būsto) rinkai turi įtakos šie veiksniai:
kiekvieno nekilnojamojo turto (sklypo) unikalumas;
vietiniai apibojantys veiksniai: mokesčiai, taisyklės, reglamentuojančios teritorinį planavimą, nuomos mokesčio kontrolė, paslaugų gavimo galimybė, supančios aplinkos kontrolė;
bendras ekonominis klimatas ir jo tendencijos;
„greito“ pardavimo mechanizmas (jis yra ar ne);
patobulinimų pakeičiamumas, standartizacija (tai, kad jos nėra);
ilgalaikės nuomos sutartys, kurios mažina pasiūlą rinkoje;
menkas pirkėjų ir pardavėjų informuotumas;
finansinės sąlygos, turinčios įtakos kainai;
teisinių komplikacijų galimybė vykstant mainams;
aiškus nuosavybės priklausomybės apibrėžtumas (kam ji priklauso);
dalies pardavėjų prieraišumas turtui, t. y. nenoras perleisti nekilnojamąjį turtą už rinkos kainą.
Nekilnojamojo turto rinkas galima klasifikuoti pagal nekilnojamojo turto rūšis, apimtis ir su juo atliekamų operacijų pobūdį (pirkimo-pardavimo arba nuomos sutartys). Nuomos rinkos ir pardavimų rinkos neišsiskiria, kadangi jos sudaro dalį platesnės visumos, tačiau nuomos rinka nepasižymi tuo kintamumu, kokį turi nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo rinka. Nuomos rinka panaši pagal savo pobūdį į vartojamųjų prekių rinką, o pardavimų rinka - į gamybinės paskirties prekių rinką. Paprastai vartojamųjų prekių rinkos aktyvumo pokyčiai sferoje ne taip pastebimi, kaip gamybinių prekių rinkoje. Tuo tarpu, nuomos rinka turi įtakos statybos pardavimo kainoms ir tempams. Pirkimo-pardavimo rinkoje kainos gali gerokai padidėti, o tai tampa naujų statybų stimulu. Jei pastatų statoma daugiau, nei jų gali absorbuoti pagal susiklosčiusias kainas pirkimų-pardavimų rinka, prireikia gana ilgo laiko juos realizuoti, o tai, savo ruožtu sukuria „pirkėjų rinką“ ir žemos kainos perteklinę pasiūlą.
Nuomos mokesčio ir pardavimo kainų didėjimas paprastai yra padidėjusios gyvenamojo ploto paklausos rezultatas, nors infliacijos tendencijos gali lemti kainų visuose rinkos segmentuose padidėjimą. Jeigu sudaromas trumpo laikotarpio planas, paklausos parametrai turi didesnę reikšmę, negu pasiūlos charakteristikos. Pagrindinis paklausos elementas yra perkamoji galia, kuri apima pajamas, finansavimo sąlygas ir galimybes. Kai didėja paklausa, didėja rinkos aktyvumas. Ir atvirkščiai, perkamosios galios mažėjimas sukelia rinkos depresiją.
Gyventojų skaičiaus di
dėjimas pats savaime nedidina aktyvumo nekilnojamojo turto rinkoje, jeigu kartu nedidėja jų perkamoji galia. Lygiai kaip ir gyventojų skaičiaus pastovumas nebūtinai yra neigiamas veiksnys rinkos aktyvumui, jei didėja gyventojų pajamos ir liberalizuojamos finansavimo sąlygos.
Turto vertinimas neatsiejamas nuo nuolatinės turto (ir ypač nekilnojamojo turto) rinkos analizės. Paprastai trumpalaikiams ir ilgalaikiams tikslams atliekama rinkos analizė skiriasi. Pavyzdžiui, statybininkas gali būti suinteresuotas greitai parduoti namus; kreditoriui gali rūpėti nekilnojamojo turto rinkos stabilumas per artimiausius 30 metų. Statybininko tikslai - trumpalaikiai, o kreditoriaus - ilgalaikiai.
Pagrindinės turto rinkos analizės kryptys dažniausiai suprantamos kaip paklausos, pasiūlos veiksniai ir šių veiksnių derinimas.
Norint įvairiapusiškai aptarti nekilnojamojo turto rinkos veikimo mechanizmą, reikia paminėti atskirą rinkos dalyvių grupę - nekilnojamojo turto specialistus, kurie vienaip ar kitaip dalyvauja rinkos operacijose. Nekilnojamasis turtas, minėta, yra specifinė prekė ir dažnai sudarant pirkimo-pardavimo arba nuomos sandorius neapsieinama be specialistų konsultacijų ir tarpininkavimo. Specialistų parama galima įvairiais rinkos operacijų etapais, pradedant turto pasiūla ir paieška ir baigiant juridiniu sandorio įforminimu. Teorijoje ir praktikoje vyrauja keturios profesinės grupės, veikiančios nekilnojamo turto rinkoje.
3 lentelė. Pagrindinės profesinės veiklos rūšys nekilnojamo turto rinkoje.
Profesionalų dalyvavimas rinkoje neišvengiamai padidina rinkos operacijų kainą. Paprastai mokamos specialistų paslaugos, skirstomos į šias kategorijas:
informacijos apie nekilnojamąjį turtą paiešką;
derybų vedimas ir sandorio sudarymas;
turto vertinimas;
nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą nustatymas ir apsauga;
papildomi veiksmai, kurių tenka imtis, kai viena sandorio šalis nenori sudaryti sandorio suderėtomis sąlygomis arba …
Organizuota rinka - tai ūkinė turto (ypač nekilnojamojo) ir teisių į jį apyvarta, glaudžiai susijusi su galiojančiais įstatymais, dalyvaujant atestuotiems, profesionaliems tarpininkams. Ši rinka garantuoja juridiškai nepriekaištingus sandorius ir jos dalyvių teisių apsaugą.
Neorganizuota rinka veikia stichiškai ir ne visada užtikrina atliekamų operacijų patikimumą.
Biržos rinka - tai objektų pirkimas-pardavimas nekilnojamojo turto biržoje, konkursuose ir aukcionuose, kuriuos organizuoja valstybės arba municipalinės institucijos. Ne biržos rinka - tai sandorių sudarymas už biržos ribų. Ji gali būti organizuota ir neorganizuota.
Čia paminėti nekilnojamojo turto rinkos apibūdinimai atspindi tik dalį pačių svarbiausių jos ypatumų. 2 lentelėje pateiktas platesnis spektras nekilnojamojo turto rinkos požymių.
2 lentelė. Nekilnojamo turto specifika lyginant su gerai organizuotomis standartinių produktų rinkomis
| Charakteringi bruožai | Rinkos | |
| Gerai organizuotos | Nekilnojamojo turto | |
| Tipiškos teritorinių rinkų ribos | Regionas, grupė regionų, šalis, grupė šalių, visos pasaulio šalys | Rajonas, miestas, regionas |
| Produkto vienetų tarpusavio apkeitimas | Absoliutus | Visiškai neįmanomas arba labai komplikuotas |
| Prekės standartizavimas | Absoliuti arba labai aukšta | Neįmanoma arba žema |
| Pardavėjų ir pirkėjų skaičius | Didelis | Mažas |
| Santykiai tarp pardavėjų ir pirkėjų skaičiaus | Subalansuotas | Svyruoja tarp subalansavimo, „pirkėjo rinkos“ ir „pardavėjo rinkos“ |
| Derybų charakteris | Naudojami publikuojami sandoriai (pvz., biržoje) | Sandoriai turi ypatingą charakterį |
| Informacijos prieinamumas apie produktą ir rinką | Didelis | Paprastai priėjimas prie informacijos reikalauja bendradarbiavimo |
| Informacijos pilnumas ir patikimumas apie produktą ir rinką | Didelis | Prieinama informacija dažnai nepatikima ir nepilna |
| Informacijos apsikeitimo ir sprendimų priėmimo greitis | Didelis | Mažas |
| Pardavėjų ir pirkėjų informatyvumo laipsnis apie prekę ir kainą | Didelis | Keičiasi nuo didelio iki mažo |
| Prekės naudojimo galimybių ir sandorio teisinis reguliavimas ir jo įtaka kainai | Minimalus | Didelis |
| Kainų stabilumas | Paprastai stabilios | Kainos gali dažnai keistis dideliu diapazonu |
| Prekės pardavimo vietos ir kainos santykis | Nežymus | Vietos veiksnys yra vienas iš svarbiausių formuojant kainą |
| Neracionalių faktorių vaidmuo sprendimų priėmimui | Išskirtinai nežymus | Pastebimas |
| Didėjančių ar mažėjančių pasiūlymų galimybė | Didelė | Praktiškai nepriklauso nuo statybos ciklo trukmės |
centrinės rinkos bruožų; standartinių „judančių“ prekių, kurioms nereikia didelės priežiūros ar apsaugos; pastovaus aktyvumo (be sezoninių svyravimų); finansavimo paprastumo; minimalių teisinių reikalavimų ir apribojimų; laisvos ir atviros rinkos, kurios nekontroliuoja ir nereglamentuoja vyriausybė.Per pastaruosius du dešimtmečius užsienio šalyse (ir per pastarąjį dešimtmetį mūsų šalyje) nekilnojamojo turto rinkos efektyvumas padidėjo. Tai lėmė aktyvi turto tarpininkų, vertintojų, teisininkų (bendrovių, kurios specializuojasi nuosavybės srityje), finansinių įstaigų ir vyriausybinių agentūrų veikla. Tačiau, vis dėlto, ji nepasiekė kitų rinkų efektyvumo.
Daugelis ribojančių veiksnių mažina nekilnojamojo turto rinkose efektyvumą. Norint suprasti šiuos apribojimus, būtina žinoti rinkos efektyvumo kriterijus. Pageidautina laisvos konkurencijos sąlyga - pateiktų į rinką prekių ilgalaikis naudojimas, taip pat tai, kad jos būtų standartizuotos ir galėtų būti parduodamos ir perkamos pateikiant pavyzdžius. Nekilnojamojo turto rinkai tai nebūdinga. Be to, nekilnojamojo turto sandoriai paliečia platų spektrą įstatyminių normų, kurios gali keistis priklausomai nuo nekilnojamojo turto objekto. Kiekvienas nekilnojamojo turto sandoriui reikia didelio kiekio teisinių formalumų ir dokumentų. Laisvą rinkos funkcionavimą gali stipriai riboti finansavimas.
Kai kuriose nekilnojamojo turto rinkose vienintelis pirkėjas gali turėti esminę įtaką rinkos aktyvumui, pvz., neįsisavintų žemės sklypų rinkai. Tai panašu į užbiržinę vertybinių popierių rinką, kur akcijų parduodama ribotas kiekis.
Gyvenamojo nekilnojamojo turto (būsto) rinkai turi įtakos šie veiksniai:
kiekvieno nekilnojamojo turto (sklypo) unikalumas; vietiniai apibojantys veiksniai: mokesčiai, taisyklės, reglamentuojančios teritorinį planavimą, nuomos mokesčio kontrolė, paslaugų gavimo galimybė, supančios aplinkos kontrolė; bendras ekonominis klimatas ir jo tendencijos; „greito“ pardavimo mechanizmas (jis yra ar ne); patobulinimų pakeičiamumas, standartizacija (tai, kad jos nėra); ilgalaikės nuomos sutartys, kurios mažina pasiūlą rinkoje; menkas pirkėjų ir pardavėjų informuotumas; finansinės sąlygos, turinčios įtakos kainai; teisinių komplikacijų galimybė vykstant mainams; aiškus nuosavybės priklausomybės apibrėžtumas (kam ji priklauso); dalies pardavėjų prieraišumas turtui, t. y. nenoras perleisti nekilnojamąjį turtą už rinkos kainą.Nekilnojamojo turto rinkas galima klasifikuoti pagal nekilnojamojo turto rūšis, apimtis ir su juo atliekamų operacijų pobūdį (pirkimo-pardavimo arba nuomos sutartys). Nuomos rinkos ir pardavimų rinkos neišsiskiria, kadangi jos sudaro dalį platesnės visumos, tačiau nuomos rinka nepasižymi tuo kintamumu, kokį turi nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo rinka. Nuomos rinka panaši pagal savo pobūdį į vartojamųjų prekių rinką, o pardavimų rinka - į gamybinės paskirties prekių rinką. Paprastai vartojamųjų prekių rinkos aktyvumo pokyčiai sferoje ne taip pastebimi, kaip gamybinių prekių rinkoje. Tuo tarpu, nuomos rinka turi įtakos statybos pardavimo kainoms ir tempams. Pirkimo-pardavimo rinkoje kainos gali gerokai padidėti, o tai tampa naujų statybų stimulu. Jei pastatų statoma daugiau, nei jų gali absorbuoti pagal susiklosčiusias kainas pirkimų-pardavimų rinka, prireikia gana ilgo laiko juos realizuoti, o tai, savo ruožtu sukuria „pirkėjų rinką“ ir žemos kainos perteklinę pasiūlą.
Nuomos mokesčio ir pardavimo kainų didėjimas paprastai yra padidėjusios gyvenamojo ploto paklausos rezultatas, nors infliacijos tendencijos gali lemti kainų visuose rinkos segmentuose padidėjimą. Jeigu sudaromas trumpo laikotarpio planas, paklausos parametrai turi didesnę reikšmę, negu pasiūlos charakteristikos. Pagrindinis paklausos elementas yra perkamoji galia, kuri apima pajamas, finansavimo sąlygas ir galimybes. Kai didėja paklausa, didėja rinkos aktyvumas. Ir atvirkščiai, perkamosios galios mažėjimas sukelia rinkos depresiją.
Gyventojų skaičiaus di
dėjimas pats savaime nedidina aktyvumo nekilnojamojo turto rinkoje, jeigu kartu nedidėja jų perkamoji galia. Lygiai kaip ir gyventojų skaičiaus pastovumas nebūtinai yra neigiamas veiksnys rinkos aktyvumui, jei didėja gyventojų pajamos ir liberalizuojamos finansavimo sąlygos.Turto vertinimas neatsiejamas nuo nuolatinės turto (ir ypač nekilnojamojo turto) rinkos analizės. Paprastai trumpalaikiams ir ilgalaikiams tikslams atliekama rinkos analizė skiriasi. Pavyzdžiui, statybininkas gali būti suinteresuotas greitai parduoti namus; kreditoriui gali rūpėti nekilnojamojo turto rinkos stabilumas per artimiausius 30 metų. Statybininko tikslai - trumpalaikiai, o kreditoriaus - ilgalaikiai.
Pagrindinės turto rinkos analizės kryptys dažniausiai suprantamos kaip paklausos, pasiūlos veiksniai ir šių veiksnių derinimas.
Norint įvairiapusiškai aptarti nekilnojamojo turto rinkos veikimo mechanizmą, reikia paminėti atskirą rinkos dalyvių grupę - nekilnojamojo turto specialistus, kurie vienaip ar kitaip dalyvauja rinkos operacijose. Nekilnojamasis turtas, minėta, yra specifinė prekė ir dažnai sudarant pirkimo-pardavimo arba nuomos sandorius neapsieinama be specialistų konsultacijų ir tarpininkavimo. Specialistų parama galima įvairiais rinkos operacijų etapais, pradedant turto pasiūla ir paieška ir baigiant juridiniu sandorio įforminimu. Teorijoje ir praktikoje vyrauja keturios profesinės grupės, veikiančios nekilnojamo turto rinkoje.
3 lentelė. Pagrindinės profesinės veiklos rūšys nekilnojamo turto rinkoje.
| Veiklos kryptis | Veiklos turinys | Profesinė grupė |
| Konsultavimas, tarpininkavimas | Konsultavimas ir paslaugos dėl teisių į nekilnojamąjį turtą perdavimo-perėmimo | Brokeriai, makleriai, agentai |
| Nekilnojamojo turto vertinimas | Nekilnojamojo turto vertės nustatymo paslaugos | Vertintojai |
| Nekilnojamojo turto plėtra (statybos) | Materialiniai ir funkciniai nekilnojamojo turto pakeitimai | Užstatytojai |
| Nekilnojamojo turto vadyba | Ekonomiškai efektyvaus turto panaudojimo užtikrinimas | Nekilnojamojo turto vadybininkai |
informacijos apie nekilnojamąjį turtą paiešką; derybų vedimas ir sandorio sudarymas; turto vertinimas; nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą nustatymas ir apsauga; papildomi veiksmai, kurių tenka imtis, kai viena sandorio šalis nenori sudaryti sandorio suderėtomis sąlygomis arba …
