Formuojant šiuolaikinės turto vertinimo sistemos įvaizdį, labai svarbu žinoti istorinę sistemos prigimtį ir suprasti esminius jos raidos veiksnius. Lietuvos Respublika, būdama Vidurio ir Rytų Europos regiono dalis, kurdama bei plėtodama turto vertintojo profesiją savo šalyje turi bendrų bruožų su kitomis šio regiono valstybėmis. Todėl žvelgiant į istorinius šios srities aspektus, negalima neatsižvelgti į viso Vidurio ir Rytų Europos regiono pasiekimus, o nuo Lietuvos nepriklausomybės atkūrimo turto vertinimo sistemos raidą pravartu apžvelgti detaliau, siekiant pabrėžti dabartinę Lietuvos padėtį šioje srityje.Šiuolaikinių turto vertinimo Vidurio ir Rytų Europoje sistemų ir naudojamų vertinimo metodų raidą galima suskirstyti į tris etapus (žr. 2 pav.).
2 pav. Turto vertinimo sistemos raida
(Pagal: Lincoln W. North. Turto vertinimo praktika Centrinėje ir Rytų Europoje. Vilnius, Lietuvos turto vertintojų asociacija. 1997 m. seminaro medžiaga.
Pirmam etapui būdingą vertinimo praktiką galima suskirstyti į priverstinę ir savanorišką. Priverstinis vertinimas buvo naudojamas turtą areštuojant už skolas, skelbiant bankrotą, savanoriškas - turtą perkant-parduodant, apdraudžiant ir kt. Nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertė buvo įkainojama remiantis eksperto nuomone. Buvo išskiriama keletas vertinimo tikslų ir paskirčių, nurodoma, kad vertė yra nuo laiko priklausantis rodiklis, o šios profesijos specialistai privalo išmanyti ekonomiką, teisę ir būti gerai susipažinę su turto rinkos sąlygomis.
Antrojo pasaulinio karo išvakarėse šalys viena po kitos paskelbė dekretus, draudžiančius kelti prekių ir paslaugų kainas, įskaitant ir nekilnojamąjį turtą, tokiu būdu panaikinančius laisvos rinkos veikimo principus. Taip prasidėjo antrasis turto vertinimo sistemos raidos etapas, pasižymėjęs komandiniu kainų nustatymu. Po karo, kai jo laimėtojai pasidalijo įtakos sferas, kilo nacionalizavimo banga, panaikinusi privačią nuosavybę. Taip beveik visas pramoninis turtas buvo paverstas valstybės arba kooperatine nuosavybe. Tačiau ir tokios ekonominės sistemos sąlygomis turto vertinimo poreikis neišnyko. Greta žodžio „kaina“ nebebuvo minimas žodis „rinkos“. Turto vertinimu užsiėmė teismų arba kitų valstybės institucijų paskirti „prisiekusieji vertintojai“. Administruojant turto kainą pagal galiojančius įstatymus jų darbas tapo labiau techninio pobūdžio. Turto vertinimo veikla plėtojosi be gyvenamojo ir kaimo vietovės nekilnojamojo turto įkainojimo, apimdama komercinių ir pramoninės įmonių kainos nustatymą, vienai valstybės žinybai perleidžiant tokią įmonę kitai. Vertinimo reikėjo ir nesavanoriškoms operacijoms su turtu (pvz., draudimo atveju). Apibendrinant galima pasakyti, kad per penkiasdešimt metų nekilnojamojo turto įvertinimo menas tapo administracinės kainos nustatymo mokslu. Kadangi buvo taikoma kaina, nustatoma administraciniais potvarkiais, jokie rinka grindžiami vertinimo metodai nebuvo naudojami.
Po nepriklausomybės atkūrimo 1991 metais prasidėjusi reformų era vyko nesant šalyje nekilnojamojo turto vertintojų, išmanančių rinkos metodus ir turinčių praktinės jų taikymo patirties. Taip prasidėjo trečiasis turto vertinimo sistemos raidos etapas, kurio pasiekimai yra labai svarbūs, vertinant dabartinės sistemos principines nuostatas. Šalyje vykstant perėjimo į rinkos ekonomiką procesui, nekilnojamojo turto privatizavimas yra gana svarbi sudedamoji perėjimo nuo valstybės valdomos politinės, socialinės ir ekonominės sistemos prie sistemos, kurią įprasta vadinti rinkos ekonomika, dalis. Privatizacijos metu valstybė nuosavybės teisę į turtą perleidžia atskiriems piliečiams, bendro kapitalo korporacijoms, vietinėms verslo ir gamybos įmonėms. Pirmasis vertintojų išbandymas, kurį jie turėjo pereiti pirminėje privatizavimo stadijoje, buvo rinkos dėsniais pagrįstos valstybės turto vertės nustatymas, perleidžiant šį turtą į privačias rankas.
Trečiajam, tebesitęsiančiam, turto vertinimo sistemos raidos etapui būdingi šie reiškiniai:
turto rinkos ir vertinimo veiklos atgimimas; atviros rinkos turto vertės nustatymas; nauji profesiniai reikalavimai, apimantys vertintojų veiklos aspektus, išsilavinimą, profesinį mokymą ir pripažinimą, vertintojo atsakomybės draudimą ir kt.Atsižvelgiant į aukščiau paminėtų reiškinių svarbą turto vertinimo sistemos raidai ir į tai, kad 1991 metais prasidėjęs trečias vertinimo sistemos etapas jau įsiliejo į naują Europos Sąjungos ekonominės veiklos stadiją, verta išsamiau panagrinėti konkrečią Lietuvos turto vertinimo sistemos patirtį pereinamuoju laikotarpiu.
Galima išskirti du pagrindinius turto vertinimo sistemos kūrimo Lietuvoje etapus: turto įkainojimo metodologijos, dažniausiai naudojamos turto pirminio privatizavimo (1991-1995 m.) tikslams, kūrimas ir turto vertinimo, pagrįsto tarptautiniais vertinimo standartais, diegimas, siekiant pripažinimo ir integracijos į tarptautinį darbo pasidalijimą.
Atkūrus nepriklausomybę, Lietuvoje, kaip ir daugelyje pokomunistinių šalių, prasidėjo ėjimo į rinkos ekonomiką procesas. Tačiau jis vyko neturint šalies turto vertintojų, kurie būtų susipažinę su rinkos metodais ir praktine jų taikymo patirtimi. Pradžioje juos pavaduodavo valstybinių įstaigų tarnautojai - inventorizavimo biurų inžinieriai, privatizavimo tarnybų ekonomistai arba nekilnojamojo turto prekybos įmonių darbuotojai.
Nors ir trūko laisvos rinkos žinovų, profesionalių turto vertintojų, ūkio konversijos politikai įgyvendinti buvo kuriama turto įkainojimo metodika. Šios metodikos pagrindą sudarė 1991-1996 metais priimti teisės aktai, kurie apibrėžė turto įkainojimo ir perkainojimo tvarką. Priimti pagrindiniai įstatymai įteisino piliečių teisę į privačią nuosavybę bei numatė tvarką, kaip piliečiai gali įsigyti valstybinį turtą. Vėliau šiuos įstatymus konkretizavo Vyriausybės nutarimai, kuriuose buvo išdėstyta turto įkainojimo tvarka. Privatizuojant butus bei valstybės reguliavimo sričiai priklausančius objektus, reikėjo įvertinti turimo turto vertę ir nustatyti realią jo kainą, nepažeidžiant nei piliečių, nei valstybės interesų. Tačiau tarnautojai, kurie vertino turtą, galėjo vadovautis vien sovietmečiu sukurta kainos nustatymo metodika. Norint atlikti turto vertinimą analogo būdu, buvo reikalinga atviros rinkos informacija, tačiau jos tiesiog nebuvo, kadangi ji neegzistavo pastaruosius penkiasdešimt komandinės ekonomikos metų. Nebuvo jokių statistinių ekonominių duomenų apie parduodamą turtą, išskyrus tuos atvejus, kai turtas buvo parduodamas administraciniu būdu nustatytomis kainomis. Sprendžiant šią problemą, 1996 m. buvo sukurta turto įkainojimo metodika, kuria remiantis buvo siekiama įveikti pagrindinius pereinamojo laikotarpio sunkumus. Tik tikros rinkos kainos žinojimas gali užtikrinti finansinį bankų stabilumą, socialinius šalies gyventojų interesus ir padėti pritraukti užsienio investuotojus. Atsižvelgiant į tai, naujiesiems turto vertintojams teko koreguoti administraciniu būdu nustatytas kainas vadovaujantis įkainojimo metodika bei taikyti nustatytus perkainojimo indeksus.
Apibendrinant galima pabrėžti, kad turto vertinimas imtinai iki 1995 m. nebuvo nei teisiniu, nei metodiniu požiūriu visiškai reglamentuotas. Nebuvo norminių aktų, reglamentuojančių turto vertinimo veiklą, o, kita vertus, to meto turto vertinimo praktika nesiorientavo į tarptautinius turto vertinimo standartus. O valstybės institucijos iš esmės pripažino kiek modifikuotas sovietinio laikotarpio metodikas, kurios, kaip žinoma, neorientuotos į turto rinkos metodologiją. Valstybės ekonomika jau patyrė, o ir ateityje dar gali patirti nuostolių vien todėl, kad pirmoji, o juo labiau pakankamai ženkli privatizavimo banga nesirėmė profesionaliu turto vertinimu. Turto vertinimo sistema aiškiai vėlavo, atsidūrusi ne valstybinio rūpesčio, bet grupinių interesų prerogatyva. Valstybinės institucijos aiškiai nesuvokė profesionalaus turto vertinimo sistemos svarbos.
Taigi, tik 1994 m. pradžioje buvo įkurta Lietuvos turto vertintojų asociacija (LTVA), kuri buvo priimta į tarptautines organizacijas. 1994-1995 metais išverstos į lietuvių kalbą ir išplatintos Europos vertintojų asociacijos (TEGOVOFA) parengtos „Pagrindinių fondų vertinimo metodines pastabas“ bei Tarptautinio vertinimo standartų komiteto parengti tarptautiniai vertinimo standartai bei jų pagrindu parengti Turto vertinimo laikinieji metodiniai nurodymai (mašinraštis LTVA). Išskirtinis savo svarba buvo 1995 m. kovo mėn. Lietuvos respublikos Vyriausybės priimtas nutarimas „Dėl turto vertės nustatymo“. Būtent tada buvo patvirtinti „Bendrieji turto vertės nustatymo principai“ bei prie Finansų ministerijos įsteigta Turto vertintojų atestacinė komisija, veikusi iki 1998 metų..
Galima teigti, kad 1995 m. baigėsi pirmasis turto vertinimo sistemos formavimo Lietuvoje etapas, buvo sukurtos jos principinės teisinės, metodinės ir organizacinės prielaidos, kurios galutinai įtvirtintos 1996 m. vasario mėn. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu „Dėl turto vertinimo metodikos“ Tais pačiais metais Turto vertintojų atestacinė komisija aprobavo „Turto vertintojo kvalifikacinių egzaminų testus“.
LTVA iniciatyva, bendradarbiaujant su suinteresuotomis valstybinėmis institucijomis, buvo pradėta formuoti Lietuvos turto vertinimo teisinė bazė. Pradžia - 1995 m. kovo 28 d. LR Vyriausybės priimtas jau minėtas nutarimas „Dėl turto vertės nustatymo“ (dabar negalioja). Siekiant, kad vertė būtų nustatoma laikantis vienodos tvarkos, pagrįstos tarptautiniais turto vertinimo metodais ir kriterijais, šiuo nutarimu LR Vyriausybė patvirtino Bendruosius turto vertės nustatymo principus ir įsteigė Turto vertintojų atestacinę komisiją prie Finansų ministerijos. Ši komisija, remiantis tarptautiniais turto vertinimo standartų reikalavimais, buvo įpareigota plėtoti turto vertinimo sistemą, apimančią teisinių, ekonominių, finansinių, informacinių, metodinių ir kitų priemonių kompleksą, aprobuoti turto vertintojo profesinės etikos kodeksą, kuriuo vadovaujamasi atestuojant ir peratestuojant turto vertintojus. Šioje komisijoje dirbo asociacijos nariai, mokslo įstaigų ir valstybės institucijų atstovai.
Be minėto nutarimo pagrindiniame teisės aktų sąraše atsirado dar du - 1995 m. birželio 23 d. priimtas nutarimas „Dėl turto vertintojų atestacinės komisijos nuostatų patvirtinimo“ (negalioja) ir 1996 m. vasario 14 d. nutarimas „Dėl turto vertinimo metodikos“, kurie įteisino turto vertintojų privalomą atestavimą bei reglamentavo Lietuvos Respublikos įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytų, suderintų pagal tarptautinę turto vertinimo sistemą turto vertės nustatymo metodų parinkimą, taikymo tvarką ir procedūras, turto vertinimo dokumentų turinį ir sąrašą.
Šie nutarimai buvo pirmas žingsnis įteisinant tarptautiniais vertinimo metodais ir kriterijais pagrįstus bendruosius turto vertės nustatymo principus bei turto vertinimo metodiką, sudarančią sąlygas objektyviai nustatyti turto vertę, nepriklausomai nuo jo nuosavybės formos. Tai davė pradžią kurti Lietuvoje bendrą turto vertinimo sistemą, pagrįstą rinkos principais. Minėtų nutarimų priėmimas nepanaikino suformuotų administracinių - metodinių turto įkainojimo principų. Funkcionuojant pirmajame etape sukurtai turto įkainojimo metodikai, visgi Lietuvoje išliko ir rinkos, ir senais metodais pagrįstos turto vertinimo kryptys (žr. 3 pav.).
Rinkos principais pagrįsta kryptis
Institucinė-žinybinė kryptis
- turto vertinimo sistemos funkcionavimas grindžiamas tarptautiniais turto vertinimo metodais ir kriterijais, turto vertinimas atliekamas turtą parduodant, perduodant kaip nepiniginį (turtinį) įnašą, mainant, dovanojant, apdraudžiant, jungiant su kitu turtu, padalijant ir atidalijant iš bendro turto, įkeičiant, laiduojant ar garantuojant juo, išnuomojant ar perduodant kitiems asmenims pasaugos, panaudos pagrindais, taikant bankroto procedūras, vykdant teismų sprendimus civilinėse bylose, teismų nuosprendžius ir nutartis baudžiamosiose bylose dėl turtinių išieškojimų, teisėjų nutarimu įkeistą turtą parduoti iš varžytinių ir savininkui pageidaujant.
- turto vertinimo sistemos funkcionavimas grindžiamas atskirų valstybės institucijų iš planinės ekonomikos laikotarpio paveldėta turto vertinimo praktika ir metodologija, kuri neatitinka ekonominio gyvenimo realijų naudojama vertinant žemę ir kitą nekilnojamąjį turtą jį apmokestinant, deklaruojant, vykdant jo finansinę apskaitą bei paimant turtą visuomenės poreikiams.
3 pav. Turto vertinimo kryptys
Įvairių turto vertinimo struktūrų, pagrįstų ir rinkos, ir ne rinkos principais, funkcionavimo praktika sukėlė painiavą šalies finansų ir ūkio sistemoje bei sukūrė prielaidas piktnaudžiauti. Todėl bendras požiūris į turto, verslo ir kapitalo vertę buvo bene svarbiausia prielaida efektyviai tvarkyti šalies finansų ir ūkio sistemą, spręsti turto ir kapitalo apmokestinimo, privatizavimo ir teisingo atlyginimo savininkams, paimant jų turtą visuomenės poreikiams, klausimus. Dėl šių priežasčių buvo parengtas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999 m.). Šio teisinio dokumento paskirtis suformuoti būtinas sąlygas bendrai turto vertinimo sistemai kurtis bei įgyvendinant įstatymo nuostatas užtikrinti jau susikūrusios turto vertinimo sistemos tobulinimą, padėti pagrindą turto vertintojų veiklai, suvienodinti šalyje susiformavusių metodų ir reikalavimų įvairovę bei jų taikymo…
