Bendra vertinamojo objekto rinkos vertė skaičiuojama pagal principinę formulę:
RV = PK + PV
Čia: RV – vertinamo objekto vertė,
PK – lyginamo objekto pardavimo kaina,
PV – patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama).
Norint apskaičiuoti patikslinimų dydžius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi šie pataisos koeficientai:
Laiko pataisos koeficientas parodo rinkos vertės kitimo dydį laiko atžvilgiu. Jo reikia tada, kai lyginimui imamas gerokai anksčiau įvykusio sandorio pavyzdys (analogas) ir yra žinoma, kad per tą laiką rinkos konjunktūra pakito.
Vietovės pataisos koeficientas nustatomas tada, kai lyginami vertinamo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sąlygos kitokios, negu vertinamo objekto vietovėje. Šis koeficientas parodo vietovių rinkų skirtumus.
Finansavimo sąlygų pataisos koeficientas skaičiuojamas, kai lyginami objektai buvo pirkti/parduoti šiek tiek skirtingomis sąlygomis (išsimokėtinai, lizingo būdu, iš karto sumokant ir pan.).
Kiti pataisos koeficientai išreiškia vertinamo objekto ir lyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus.
Šias pataisas galima apskaičiuoti santykiniu, procentiniu ar absoliučiu dydžiu.
Nustatant turto vertę, pataisos gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vienetui, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vienetui, objekto našumo, pajėgumo ir kitiems vienetams arba bendrai vertinamam objektui.
Vertinamo objekto ir lyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmių ir kiti skaičiavimai parodomi turto įvertinimo ataskaitoje.
Nekilnojamojo turto vertinimo lyginamosios vertės metodų pavyzdys
Tarkime, turime duomenis apie šešis panašius sandorius. Reikia nustatyti parduodamo 98 m2 ploto namo vertę.
1 lentelė. Duomenys, apibūdinantys panašius pardavimus.
Įvertinsime vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų patikslinimus (skirtumus) trimis aspektais (laiko, vietos, sąlygų).
2 lentelė. Patikslinimai.
Patikslinimai surašomi į suvestinę lentelę.
3 lentelė. Patikslinimų suvestinė.
Patikslinimų suvestinė lentelė rodo, kad patikslintų kainų kitimo ribos:
nuo 1374 Lt/m2 iki 1391 Lt/m2.
Apskaičiuojame vidutinę patikslintą kainą:
(1391 + 1374) / 2 = 1382,5 Lt/m2. Tariame, kad ji 1380 Lt/m2.
Tuomet vertinamo namo rinkos vertė bus:
1380 ´ 98 = 135 240 Lt
Tariame, kad ji 135 000 Lt
Suprantama, kad lyginamosios vertės metodo taikymo galimybės ir tikslumas tiesiogiai priklauso nuo prieinamos informacijos tikslumo ir gausumo. Tai pagrindinis šio metodo trūkumas, kadangi vertinant stambias įmones beveik neįmanoma surasti adekvatų analogą. Tačiau metodas gali būti sėkmingai taikomas vertinti smulkias įmones ir kitus objektus, pavyzdžiui, parduotuves, restoranus ir ypač gyvenamuosius namus, butus, žemės sklypus.
Lyginamosios vertės metodas gali būti sėkmingai naudojamas vertinti turto sudedamąsias dalis, derinant su kitais metodais, o taip pat kaip pagalbinė priemonė taikant atkuriamosios vertės metodą.
RV = PK + PV
Čia: RV – vertinamo objekto vertė,
PK – lyginamo objekto pardavimo kaina,
PV – patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama).
Norint apskaičiuoti patikslinimų dydžius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi šie pataisos koeficientai:
Laiko pataisos koeficientas parodo rinkos vertės kitimo dydį laiko atžvilgiu. Jo reikia tada, kai lyginimui imamas gerokai anksčiau įvykusio sandorio pavyzdys (analogas) ir yra žinoma, kad per tą laiką rinkos konjunktūra pakito. Vietovės pataisos koeficientas nustatomas tada, kai lyginami vertinamo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sąlygos kitokios, negu vertinamo objekto vietovėje. Šis koeficientas parodo vietovių rinkų skirtumus. Finansavimo sąlygų pataisos koeficientas skaičiuojamas, kai lyginami objektai buvo pirkti/parduoti šiek tiek skirtingomis sąlygomis (išsimokėtinai, lizingo būdu, iš karto sumokant ir pan.). Kiti pataisos koeficientai išreiškia vertinamo objekto ir lyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus.Šias pataisas galima apskaičiuoti santykiniu, procentiniu ar absoliučiu dydžiu.
Nustatant turto vertę, pataisos gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vienetui, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vienetui, objekto našumo, pajėgumo ir kitiems vienetams arba bendrai vertinamam objektui.
Vertinamo objekto ir lyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmių ir kiti skaičiavimai parodomi turto įvertinimo ataskaitoje.
Nekilnojamojo turto vertinimo lyginamosios vertės metodų pavyzdys
Tarkime, turime duomenis apie šešis panašius sandorius. Reikia nustatyti parduodamo 98 m2 ploto namo vertę.
1 lentelė. Duomenys, apibūdinantys panašius pardavimus.
| Pardavimai | Namo dydis, m2 | Pardavimo laikas | Vieta | Sąlygos | Pardavimo kaina, Lt | Kaina Lt/m2 |
| 1 | 90 | sutampa | gera | vidutinės | 122250 | 1358 |
| 2 | 98 | sutampa | vidutinė | geros | 131000 | 1337 |
| 3 | 98 | prieš 3 mėn. | vidutinė | geros | 133000 | 1357 |
| 4 | 90 | prieš 7 mėn. | vidutinė | vidutinės | 123500 | 1372 |
| 5 | 90 | prieš 7 mėn. | gera | vidutinės | 126900 | 1410 |
| 6 | 98 | prieš 3 mėn. | vidutinė | vidutinės | 130000 | 1327 |
| Vertinamas objektas | 98 | - | gera | geros | ? | ? |
2 lentelė. Patikslinimai.
| Pardavimai | Namo dydis, m2 | Pardavimo laikas | Vieta | Sąlygos | Pardavimo kaina, Lt | Kaina Lt/m2 |
| 1. Laikas | ||||||
| 1 | 90 | sutampa | gera | vidutinės | 122250 | 1358 |
| 5 | 90 | prieš 7 mėn. | gera | vidutinės | 126900 | 1410 |
| Skirtumas: 52 Per mėnesį: 7,43; vidutiniškai 7,0 | ||||||
| 2 | 98 | sutampa | vidutinė | geros | 131000 | 1337 |
| 3 | 98 | prieš 3 mėn. | vidutinė | geros | 133000 | 1357 |
| Skirtumas: 20 Per mėnesį: 6,67; vidutiniškai 7,0 | ||||||
| 2. Vieta | ||||||
| 5 | 90 | prieš 7 mėn. | gera | vidutinės | 126900 | 1410 |
| 4 | 90 | prieš 7 mėn. | vidutinė | vidutinės | 123500 | 1372 |
| Skirtumas: 38 | ||||||
| 3. Sąlygos | ||||||
| 3 | 98 | prieš 3 mėn. | vidutinė | geros | 133000 | 1357 |
| 6 | 98 | prieš 3 mėn. | vidutinė | vidutinės | 130000 | 1327 |
| Skirtumas : 30 |
3 lentelė. Patikslinimų suvestinė.
| Pardavimai | Pardavimų kaina Lt/m2 | Patikslinimai | Patikslinta kaina Lt/m2 | ||
| Laikas | Vieta | Sąlygos | |||
| 1 | 1358 | - | - | +30 | 1388 |
| 2 | 1337 | - | +38 | - | 1375 |
| 3 | 1357 | -21 | +38 | - | 1374 |
| 4 | 1372 | -49 | +38 | +30 | 1391 |
| 5 | 1410 | -49 | - | +30 | 1391 |
| 6 | 1327 | -21 | +38 | +30 | 1374 |
nuo 1374 Lt/m2 iki 1391 Lt/m2.
Apskaičiuojame vidutinę patikslintą kainą:
(1391 + 1374) / 2 = 1382,5 Lt/m2. Tariame, kad ji 1380 Lt/m2.
Tuomet vertinamo namo rinkos vertė bus:
1380 ´ 98 = 135 240 Lt
Tariame, kad ji 135 000 Lt
Suprantama, kad lyginamosios vertės metodo taikymo galimybės ir tikslumas tiesiogiai priklauso nuo prieinamos informacijos tikslumo ir gausumo. Tai pagrindinis šio metodo trūkumas, kadangi vertinant stambias įmones beveik neįmanoma surasti adekvatų analogą. Tačiau metodas gali būti sėkmingai taikomas vertinti smulkias įmones ir kitus objektus, pavyzdžiui, parduotuves, restoranus ir ypač gyvenamuosius namus, butus, žemės sklypus.
Lyginamosios vertės metodas gali būti sėkmingai naudojamas vertinti turto sudedamąsias dalis, derinant su kitais metodais, o taip pat kaip pagalbinė priemonė taikant atkuriamosios vertės metodą.
