Aptartos vertės sąvokos bei verčių tipai leidžia tvirtinti, kad turto ir verslo vertinimo visa ko pradžia yra vertė. Kas gi yra vertės pagrindas? Į šį klausimą padeda atsakyti žemiau pateikiama schema (1 pav.).
1 pav. Turto vertės pagrindas
Rinkos požiūriu turime keturis esminius turto vertės elementus, (1 pav.), kurie dažnai įvardijami kaip vertės prielaidos. Tai:
Naudingumas – naudos buvimas, paskata turėti (disponuoti);
Retumas – pasiūlos ribotumas, nėra pertekliaus;
Paklausumas – noras įsigyti ir galimybė nusipirkti, efektyvaus lėšų panaudojimo galimybės;
Perleidžiamumas – galimybė pakeisti savininką ar vartotoją, pardavimo teisė.
Turtas, kad būtų vertinamas rinkoje, privalo turėti visas minėtas savybes – vertės prielaidas. Daugybė buvusių gerų gamybinių pastatų kaimuose neturi vertės, nes negali būti perkelti į kitą vietą. Nemažai gerų gamybinių pastatų, priklausančių sumažinusioms savo veiklą valstybinėms įmonėms, buvo mažiau naudingi negu įsibėgėjančiam privačiam verslui, tačiau nebuvo pardavimo teisės. Tačiau turtas turi būti ne tik naudingas, bet ir jo stokojama. Kita vertus, vien stoka negali sukurti rinkos, kol nėra mokios paklausos. Nauji pastatyti šiuolaikiški namai labai reikalingi daugeliui gausių šeimų, tačiau jos nepajėgios jų nusipirkti. Tuo pačiu, jei objektas nepasižymi perleidžiamumu, paklausa yra neveiksminga. Apibendrinant galima pasakyti, kad tik sąveikaujant naudingumui, paklausumui, perleidžiamumui ir retumui atsiranda turto vertė rinkoje.
Išsamiau reikėtų pasakyti apie naudingumo kriterijų. Tai yra svarbiausias turto vertinimo kriterijus. O vertinimo procedūros turi vieną bendrą tikslą – apibrėžti ir nustatyti kiekybinį vertinamojo turto naudingumo laipsnį.
Naudingumas yra reliatyvus arba lyginamasis terminas, o ne absoliuti sąlyga. Pavyzdžiui, žemės ūkyje žemės naudingumas paprastai matuojamas jos produktyvumo galimybėmis. Jos vertė yra kiekybės ir produkcijos kokybės, kurią ta žemė gali duoti gaminant žemės ūkio produktus, išraiška, arba pastatų kiekybės ir kokybės, kitokio pobūdžio gamybos, kurios galima tikėtis iš žemės sklypo, gyvenamosios vietos, komercijos ir pramonės perspektyvos išraiška. Taigi žemės vertė yra nustatoma vertinant jos naudingumą teisinių, fizinių, funkcinių, ekonominių ir gamtosauginių veiksnių, darančių įtaką jos gamybiniam pajėgumui, požiūriu. Iš esmės turto vertinimui daro įtaką tai, kaip tas turtas yra panaudojamas ir (arba) kokią jis turės paklausą rinkoje.
Naudingumui turi įtakos politinis ir ekonominis nestabilumas. Tokiais atvejais privalu atsižvelgti į rinkos paklausą per tą nestabilumo laikotarpį. Laikini gamybos sustabdymai gali daryti menką arba nedaryti apskritai jokio poveikio turto vertei, o numatomas ilgalaikis veiklos sustabdymas gali nuolat mažinti turto vertę. Skirtingai nuo trumpalaikių gėrybių, kurių naudingumas realizuojamas jas panaudojus, ilgalaikio turto reikia ne tik išsaugoti vertę, bet ir ją didinti.
Taigi, tik tenkinantis visas keturias savybes (prielaidas) turtas yra vertingas, t. y. galima nustatyti jo vertę.
Dažnai vertė tapatinama su kaina, už kurią galima nusipirkti turtą.
Bet tai toli gražu nėra vienintelis vertės supratimo būdas. Juk ir labai vertingą daiktą galima nusipirkti labai pigiai. Tokie prieštaravimai iškyla dėl dvilypės vertės prigimties.
Į vertę gali būti žiūrima kaip į (žr. 1 pav.):
Rinkos (mainų) vertę. Ši vertė yra objektyvus dydis. Ją galima greitai ir lengvai apskaičiuoti, nes rinkos ekonomikoje kainą nustato pasiūlos ir paklausos dėsnis. Rinkos vertę galima apibrėžti kaip labiausiai tikėtiną kainą rinkoje;
Panaudojimo (tikėtinų pajamų) vertę.
Vertė yra subjektyvus dydis, nes pardavėjas ir pirkėjas tą patį turtą vertina skirtingai. Paprastai pardavėjas turtą sieks parduoti tada, kai pirkėjui perkamo objekto panaudojimo vertė bus didesnė negu jam, ir atvirkščiai. Pardavimo kaina nusistovės maždaug diapazono viduryje.
Taigi panaudojimo vertė pagrįsta ne objektyvia labiausiai tikėtina, o subjektyvia – sulygta kaina.
Žinoma, pardavėjo ir pirkėjo supratimas apie turto panaudojimą gali gerokai skirtis, todėl vyrauja bendra ir pagrindinė nuostata rinkos vertės pagrindu laikyti maksimalų ir geriausią panaudojimą. Todėl sąvokos turto vertė ir rinkos vertė vertinant skiriasi. Rinkos vertė yra skaičiuojama įvertinant visus patobulinimus, reikalingus maksimaliam ir geriausiam panaudojimui, tuo tarpu turto vertė yra reali vertė realiomis sąlygomis.
Vertinant visuomet reikia atsižvelgti ir į subjektyvų vertės aspektą. Kaip jau įsitikinome, vertinime susiduriama su daugeliu įvairių vertės tipų, kurios skirstomos pagal šį požymį (2 lentelė).
Nors dauguma profesionalių turto vertinimų yra susiję su rinkos verte, būna situacijų, kai reikia vertinti kitokiu, nei rinkos vertės pagrindu. Tai – vertinimai finansinėms ataskaitoms ir sąskaitoms; nedalomos visumos vertės nustatymas; ribotos paklausos turto vertinimas; specialios paskirties turto, kuris retai parduodamas atviroje rinkoje (naftos perdirbimo įmonės, elektrinės, bažnyčios, muziejai ir t. t.) vertinimas; paskolos garantijų, užstatų ir skolinių įsipareigojimų vertinimas.
Atsižvelgiant į dvilypę vertės prigimtį (objektyviąją ir subjektyviąją), vertinant svarbiausia yra nustatyti kainą, už kurią galima parduoti turtą, ir kokius pinigų srautus to turto pardavimas gali sąlygoti. Vertinant nekilnojamąjį turtą, yra tam tikros sąlygos ir principai, kuriais remiantis atliekamas vienos ar kitos rūšies nekilnojamojo turto vertinimas.
Šiuo požiūriu skiriama dvi kategorijos principų :
principai, susiję su nekilnojamojo turto rinka,
principai, susiję su konkretaus turto produktyvumu (efektyvumu).
Rinkos principai:
substitucijos/pakeičiamumo,
neišsiskyrimo (iš giminingos visumos),
progresijos arba regresijos,
pokyčių (ekonominių, socialinių, fizinių ar politinių sąlygų pokyčių ir tendencijų kontekste numanomi nekilnojamojo turto vertės pasikeitimai),
pasiūlos –paklausos,
konkurencijos.
Produktyvumo principai:
išteklių struktūros (darbo, žemės, kapitalo ir valdymo įgūdžių),
pelno, išteklių optimizavimo ir pajamų/mokesčių (kontribucijos),
pajamų padidinimo ir sumažinimo galimybės,
maksimalaus ir geriausio panaudojimo ir nedalomumo (t. y. turtas yra naudojamas jo nedalant),
ateities naudos dabartinės vertės.
Vadovaujantis šiais principais galima tiksliau nustatyti konkretaus turto vertę. Įvardinti principai dažniausiai taikomi nustatyti rinkos vertę ir panaudojimo vertę.
1 pav. Turto vertės pagrindas
Rinkos požiūriu turime keturis esminius turto vertės elementus, (1 pav.), kurie dažnai įvardijami kaip vertės prielaidos. Tai:
Naudingumas – naudos buvimas, paskata turėti (disponuoti); Retumas – pasiūlos ribotumas, nėra pertekliaus; Paklausumas – noras įsigyti ir galimybė nusipirkti, efektyvaus lėšų panaudojimo galimybės; Perleidžiamumas – galimybė pakeisti savininką ar vartotoją, pardavimo teisė.Turtas, kad būtų vertinamas rinkoje, privalo turėti visas minėtas savybes – vertės prielaidas. Daugybė buvusių gerų gamybinių pastatų kaimuose neturi vertės, nes negali būti perkelti į kitą vietą. Nemažai gerų gamybinių pastatų, priklausančių sumažinusioms savo veiklą valstybinėms įmonėms, buvo mažiau naudingi negu įsibėgėjančiam privačiam verslui, tačiau nebuvo pardavimo teisės. Tačiau turtas turi būti ne tik naudingas, bet ir jo stokojama. Kita vertus, vien stoka negali sukurti rinkos, kol nėra mokios paklausos. Nauji pastatyti šiuolaikiški namai labai reikalingi daugeliui gausių šeimų, tačiau jos nepajėgios jų nusipirkti. Tuo pačiu, jei objektas nepasižymi perleidžiamumu, paklausa yra neveiksminga. Apibendrinant galima pasakyti, kad tik sąveikaujant naudingumui, paklausumui, perleidžiamumui ir retumui atsiranda turto vertė rinkoje.
Išsamiau reikėtų pasakyti apie naudingumo kriterijų. Tai yra svarbiausias turto vertinimo kriterijus. O vertinimo procedūros turi vieną bendrą tikslą – apibrėžti ir nustatyti kiekybinį vertinamojo turto naudingumo laipsnį.
Naudingumas yra reliatyvus arba lyginamasis terminas, o ne absoliuti sąlyga. Pavyzdžiui, žemės ūkyje žemės naudingumas paprastai matuojamas jos produktyvumo galimybėmis. Jos vertė yra kiekybės ir produkcijos kokybės, kurią ta žemė gali duoti gaminant žemės ūkio produktus, išraiška, arba pastatų kiekybės ir kokybės, kitokio pobūdžio gamybos, kurios galima tikėtis iš žemės sklypo, gyvenamosios vietos, komercijos ir pramonės perspektyvos išraiška. Taigi žemės vertė yra nustatoma vertinant jos naudingumą teisinių, fizinių, funkcinių, ekonominių ir gamtosauginių veiksnių, darančių įtaką jos gamybiniam pajėgumui, požiūriu. Iš esmės turto vertinimui daro įtaką tai, kaip tas turtas yra panaudojamas ir (arba) kokią jis turės paklausą rinkoje.
Naudingumui turi įtakos politinis ir ekonominis nestabilumas. Tokiais atvejais privalu atsižvelgti į rinkos paklausą per tą nestabilumo laikotarpį. Laikini gamybos sustabdymai gali daryti menką arba nedaryti apskritai jokio poveikio turto vertei, o numatomas ilgalaikis veiklos sustabdymas gali nuolat mažinti turto vertę. Skirtingai nuo trumpalaikių gėrybių, kurių naudingumas realizuojamas jas panaudojus, ilgalaikio turto reikia ne tik išsaugoti vertę, bet ir ją didinti.
Taigi, tik tenkinantis visas keturias savybes (prielaidas) turtas yra vertingas, t. y. galima nustatyti jo vertę.
Dažnai vertė tapatinama su kaina, už kurią galima nusipirkti turtą.
Bet tai toli gražu nėra vienintelis vertės supratimo būdas. Juk ir labai vertingą daiktą galima nusipirkti labai pigiai. Tokie prieštaravimai iškyla dėl dvilypės vertės prigimties.
Į vertę gali būti žiūrima kaip į (žr. 1 pav.):
Rinkos (mainų) vertę. Ši vertė yra objektyvus dydis. Ją galima greitai ir lengvai apskaičiuoti, nes rinkos ekonomikoje kainą nustato pasiūlos ir paklausos dėsnis. Rinkos vertę galima apibrėžti kaip labiausiai tikėtiną kainą rinkoje; Panaudojimo (tikėtinų pajamų) vertę.Vertė yra subjektyvus dydis, nes pardavėjas ir pirkėjas tą patį turtą vertina skirtingai. Paprastai pardavėjas turtą sieks parduoti tada, kai pirkėjui perkamo objekto panaudojimo vertė bus didesnė negu jam, ir atvirkščiai. Pardavimo kaina nusistovės maždaug diapazono viduryje.
Taigi panaudojimo vertė pagrįsta ne objektyvia labiausiai tikėtina, o subjektyvia – sulygta kaina.
Žinoma, pardavėjo ir pirkėjo supratimas apie turto panaudojimą gali gerokai skirtis, todėl vyrauja bendra ir pagrindinė nuostata rinkos vertės pagrindu laikyti maksimalų ir geriausią panaudojimą. Todėl sąvokos turto vertė ir rinkos vertė vertinant skiriasi. Rinkos vertė yra skaičiuojama įvertinant visus patobulinimus, reikalingus maksimaliam ir geriausiam panaudojimui, tuo tarpu turto vertė yra reali vertė realiomis sąlygomis.
Vertinant visuomet reikia atsižvelgti ir į subjektyvų vertės aspektą. Kaip jau įsitikinome, vertinime susiduriama su daugeliu įvairių vertės tipų, kurios skirstomos pagal šį požymį (2 lentelė).
Nors dauguma profesionalių turto vertinimų yra susiję su rinkos verte, būna situacijų, kai reikia vertinti kitokiu, nei rinkos vertės pagrindu. Tai – vertinimai finansinėms ataskaitoms ir sąskaitoms; nedalomos visumos vertės nustatymas; ribotos paklausos turto vertinimas; specialios paskirties turto, kuris retai parduodamas atviroje rinkoje (naftos perdirbimo įmonės, elektrinės, bažnyčios, muziejai ir t. t.) vertinimas; paskolos garantijų, užstatų ir skolinių įsipareigojimų vertinimas.
Atsižvelgiant į dvilypę vertės prigimtį (objektyviąją ir subjektyviąją), vertinant svarbiausia yra nustatyti kainą, už kurią galima parduoti turtą, ir kokius pinigų srautus to turto pardavimas gali sąlygoti. Vertinant nekilnojamąjį turtą, yra tam tikros sąlygos ir principai, kuriais remiantis atliekamas vienos ar kitos rūšies nekilnojamojo turto vertinimas.
Šiuo požiūriu skiriama dvi kategorijos principų :
principai, susiję su nekilnojamojo turto rinka, principai, susiję su konkretaus turto produktyvumu (efektyvumu).Rinkos principai:
substitucijos/pakeičiamumo, neišsiskyrimo (iš giminingos visumos), progresijos arba regresijos, pokyčių (ekonominių, socialinių, fizinių ar politinių sąlygų pokyčių ir tendencijų kontekste numanomi nekilnojamojo turto vertės pasikeitimai), pasiūlos –paklausos, konkurencijos.Produktyvumo principai:
išteklių struktūros (darbo, žemės, kapitalo ir valdymo įgūdžių), pelno, išteklių optimizavimo ir pajamų/mokesčių (kontribucijos), pajamų padidinimo ir sumažinimo galimybės, maksimalaus ir geriausio panaudojimo ir nedalomumo (t. y. turtas yra naudojamas jo nedalant), ateities naudos dabartinės vertės.Vadovaujantis šiais principais galima tiksliau nustatyti konkretaus turto vertę. Įvardinti principai dažniausiai taikomi nustatyti rinkos vertę ir panaudojimo vertę.
