Sąvoka turto vertinimas apibrėžia patį turto vertinimo procesą, kurio metu naudojami turto vertinimo metodai. Turto vertinimo metodai tėra priemonė nustatyti vertę, o procesas apima visą parengiamąjį darbą ir praktinį tų metodų taikymą.Į turto vertinimo procesą galima žvelgti dvejopai – iš „vidaus“ ir iš „išorės“. Klientas temato tik vieną (išorinę) proceso pusę. Jam svarbu duoti vertintojui užduotį ir gauti atsakymą į jį dominančius klausimus.
Vertinimo procesas prasideda klientui žodžiu arba raštu pareiškus norą įvertinti turtą. Tada yra aptariamas vertinamas objektas, vertinimo tikslas ir surašoma turto vertinimo techninė užduotis bei sutartis. Toliau vertintojas savarankiškai atlieka visus reikalingus veiksmus ir surašo turto vertinimo ataskaitą, pareikšdamas savo nuomonę apie objekto vertę. Turto (šiuo atveju – nekilnojamojo) vertinimo procesas schemiškai vaizduojamas 2 paveiksle.
Užduoties apibrėžimas
Užduoties apibrėžimo galima išskirti tokias sudedamąsias dalis:
- Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas:
žemės sklypo (ją galima identifikuoti pagal buvimo vietos adresą ar kadastro numerį); pagerinimų/patobulinimų(reikia pažymėti, kokių yra statinių ar sklypo pagerinimų); asmeninio turto (asmeninio turto identifikavimo svarba priklauso nuo valstybės požiūrio į tai, ką reikia laikyti asmeniniu, o ką – nekilnojamuoju turtu). TVS skiria keturias stambias turto grupes ir jas apibrėžia (nekilnojamasis turtas, asmeninis turtas, verslas ir finansiniai interesai).- Nuosavybės teisių į vertinamą turtą išsiaiškinimas.
Be to, reikia atsižvelgti ir į kitas teises, ribojančias naudojimąsi tuo turtu (pavyzdžiui, servitutus).
Šiame paveiksle iliustruota daugelyje valstybių taikoma vertinimo procedūra, kuri atspindi visuotinai priimtus vertinimo standartus ir egzistuoja daugelyje šalių, nors atskiri punktai įgyvendinami ne visur vienodai. Principai, pagal kuriuos atliekamas vertinimas, yra bendri visoms valstybėms. Nors vertinimo procedūra reglamentuoja rinkos arba ne rinkos vertės skaičiavimo tvarką, nustatant rinkos vertę reikia vadovautis vien rinkos duomenimis. Nustatant rinkos vertę turi būti atliekama tam tikra analizė, kuri gali būti supaprastinta skaičiuojant ne rinkos vertę, net kai vertės nustatymui naudojami ir rinkos duomenys.
2 pav. Turto vertinimo procesas
- Vertinimo tikslas ir susiję apribojimai.
Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme įvardijami turto vertinimo atvejai.
Turtas gali būti vertinamas kai:
keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis (turtinis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas); jis apdraudžiamas; jis apmokestinamas, deklaruojamas; jis jungiamas su kitu turtu, padalijamas, ar atidalijamas iš bendro turto; jis įkeičiamas; jis įrašomas į finansinės apskaitos duomenis; jis išnuomojamas arba perduodamas kitiems asmenims pasaugos, panaudos pagrindais ar patikėjimo teise; jis paimamas įstatymų nustatyta tvarka visuomenės poreikiams; jis pripažįstamas bešeimininkiu; įmonėms taikomos bankroto procedūros; vykdomi teismų sprendimai, nutartys ir nutarimai civilinėse bylose, teismų nuosprendžiai ir nutartys baudžiamosiose bylose dėl turtinių išieškojimų, hipotekos teisėjų nutartys įkeistą turtą parduoti iš varžytinių; to pageidauja turto savininkas arba turto vertinimo užsakovas.- Ieškomos vertės rūšies apibrėžimas. Turto vertintojas turi tiksliai nustatyti kokio tipo vertė bus nustatoma.
- Vertės nustatymo data. Kadangi vertė nuolat kinta, ją galima nustatyti tik tam tikram konkrečiam laiko momentui. Jį ir būtina identifikuoti užduotyje. Paprastai – tai yra turto apžiūros data.
- Užsakymo apimtis. Apibrėžiama vertinimo ir vertinimo ataskaitos apimtis.
- Apribojančios sąlygos, į kurias turi būti atsižvelgta vertinimo metu. Jos yra daromos, siekiant apsaugoti vertintoją ir klientą.
Gavęs užsakymą, vertintojas turi susipažinti su situacija, kad galėtų tiksliai įvertinti darbo apimtį ir sąnaudas.
Šiuo etapu svarbu:
nustatyti kokių reikia duomenų; pasirinkti duomenų šaltinius; pasirinkti reikalingą personalą; sudaryti darbų įvykdymo grafiką; atlikti kalendorinį planavimą; sutarti, kaip bus mokama už darbą, ir sudaryti sutartį.Atlikdamas preliminarią analizę, rinkdamas ir kaupdamas duomenis, kurie rekomenduojami vertinimo eigoje, vertintojas susipažįsta su bendra rinkos ir konkretaus turto situacija, vėliau pereidamas prie konkretesnių analizės rūšių.
Bendrieji ekonominiai duomenys renkami pagal gretimai esančius objektus, vietovės, regiono, net ir nacionaliniu bei tarptautiniu lygiu priklausomai nuo turto pobūdžio. Socialiniai, ekonominiai ir vyriausybiniai veiksniai, kurie gali lemti rinkos vertę (ar kitą nustatytą vertę), analizuojami siekiant geriau suvokti konkretaus turto specifiką. Turi būti atsižvelgta ir išnagrinėtos visos kitos konkrečios aplinkybės. Taip pat renkami ir analizuojami konkretūs turto duomenys, artimiau susiję su vertinamuoju objektu ir su lyginamaisiais objektais. Į šią kategoriją įeina duomenys apie vietos priklausinius, kaštų ir nusidėvėjimo duomenis, informacija apie pajamas ir išlaidas, kapitalizacijos ir pelno normas, nuosavybės ir naudojimo istoriją bei kita informacija, laikoma svarbia ir paprastai pirkėjų ir pardavėjų aptariama derybų ir sandorių sudarymo metu.
Pasiūlos ir paklausos duomenys būdingi konkretaus turto rinkai, renkami, kad būtų galima sudaryti sąrašą turto objektų , kurie sudaro konkurenciją vertinamajam turtui rinkoje, taip pat sąvadą turto vienetų, kurie bus adaptuojami arba naujai statomų turto vienetų, kurie padidins pasiūlos konkurencingumą. Rinkos analizuojamos siekiant nustatyti rinkos kitimo tendencijas, pasiūlos ir paklausos santykį, absorbacijos normas ir kitą rinkai būdingą informaciją.
Efektyviausio panaudojimo analizė
Kai pirmiau minėti duomenys yra surinkti ir išanalizuoti, vertintojas turėtų sugebėti nustatyti vertinamo turto galimus žemės panaudojimo būdus. Kadangi skirtingų nekilnojamojo turto sklypų gali būti skirtinga naudojimo paskirtis, svarbiausias reikalavimas renkantis pardavimų ir kitus lygintinus duomenis – nustatyti tam tikro turto efektyviausio panaudojimo būdą. Vertintojas įvertina, kaip būtų efektyviausia panaudoti laisvą žemės sklypą ir turtą su priklausiniais .
Efektyviausio panaudojimo samprata pagrįsta prielaida, kad nors du ar daugiau nekilnojamojo turto sklypų gali turėti fizinių panašumų ir atrodyti vienodai, šie sklypai gali labai skirtis savo naudojimo paskirtimi. Optimalaus turto panaudojimo nustatymas yra turto rinkos vertės skaičiavimo pagrindas.
Esmingai efektyviausią turto panaudojimą sąlygojantys veiksniai pateikia atsakymus į šiuos klausimus:
ar pasiūlytas naudojimo būdas pagrįstas ir tinkamas; ar naudojimas pagrįstas teisiškai, ar yra reali tikimybė gauti juridinę teisę naudoti turtą; ar turtas fiziškai tinkamas naudoti, ar jį galima pritaikyti tokiam naudojimui; ar pasiūlytas naudojimas finansiškai pasiteisina; ar pasirinktasis efektyviausias (įvertinant pirmuosius keturis teiginius) naudojimas sudaro maksimaliai produktyvaus žemės panaudojimo sąlygas.Naudojami keli žemės vertinimo metodai. Jie taikomi atsižvelgiant į vertės tipą ir duomenų gausumą. Nustatant rinkos vertę, kiekvienas pasirinktas metodas turi būti pagrįstas rinkos duomenimis.
Vertinimo metodų taikymas
Daugelyje valstybių vertinant turtą naudojami minėti trys pagrindiniai vertinimo metodai: kaštų, lyginamųjų verčių ir pajamų kapitalizacijos. Kai kurių valstybių įstatymai apriboja vieno ar kelių šių metodų taikymą. Jei tokių apribojimų nėra arba neegzistuoja kitos svarios aplinkybės, dėl kurių būtų negalima naudotis visais metodais, vertintojas turėtų taikyti visus tris metodus. Kai kuriose valstybėse leidžiama taikyti visus metodus, jei vertintojas sugeba įrodyti, kad tam tikras metodas negali būti taikomas dėl duomenų trūkumo ar kitos svarbios priežasties. Kiekvienas metodas iš esmės pagrįstas substitucijos principu, pagal kurį esant kelioms panašioms prekėms ar paslaugoms, ta, kuri siūloma žemiausia kaina sulaukia didžiausios paklausos ir pardavimo. Paprastai kalbant, konkrečios rinkos nustatytą turto kainą riboja kainos, kurios mokamos už panašius toje pat rinkoje esančius turto objektus, finansinės alternatyvos investuoti pinigus kitur bei naujo objekto pastatymo kaštai arba seno objekto adaptavimas prie vertinamojo objekto paskirties.
Trys vertės nustatymo metodai yra tarpusavyje nepriklausomi, nors kiekvienas metodas ir remiasi tais pačiais ekonominiais principais. Visais trimis metodais siekiama rasti kuo tikslesnę rinkos vertę, tačiau galutinis vertės dydis priklauso nuo visų esamų duomenų ir procesų įvertinimo, ir vertės dydžių, gautų skaičiuojant skirtingais metodais, suderinimo randant galutinę vertės sąmatą. Kaip pavaizduota 2 pav., nustačius galutinį vertės dydį, parengiama ataskaita apie nustatytą vertę.
Vertinimo ataskaita
Vertinimą reikia skirti nuo vertinimo ataskaitos. Vertinimo metu naudojamasi visais tyrimų duomenimis, argumentavimu, analize ir išvadomis, reikalingomis vertei apskaičiuoti. Vertinimo ataskaitoje atsispindi šie procesai ir išvados. Nors skirtingų šalių reikalavimai skiriasi, standartuose reikalaujama pildyti adekvačius dokumentus, įrodančius, kad buvo vadovautasi vertinimo standartais, todėl vertinimo išvados yra patikimos ir pagrįstos. Šiais dokumentais turi būti įmanoma pasinaudoti tuomet, jei vėliau iškeliama motyvuota užklausa dėl atlikto turto vertinimo.
Ataskaitos gali būti įvairių formų:
Aprašomosios. Tokios ataskaitos skirsis tiek forma, tiek turiniu. Tačiau rašant ataskaitą turi būti nuosekliai iš eilės užpildyti visi pagrindiniai ataskaitos elementai. Standartinės formos (blankai ir lentelės). Jose nėra daug vietos paaiškinimams, tačiau griežta ir aiški struktūra yra patogi tuo, kad informacija yra lengvai išskiriama ir analizuojama. Laisvos formos. Tokioje ataskaitoje dažnai būna tik išvardijami pagrindiniai dalykai, todėl ji nėra labai informatyvi, ir vertintojas turėtų išsaugoti visus savo darbo užrašus, nes jų gali prireikti. Žodinės formos. Tokios ataskaitos gali būti neteisingai suprastos ir interpretuojamos, todėl yra nepageidautinos. Vis dėlto praktikoje jų pasitaiko, todėl vertintojui taip pat reikėtų išsaugoti visus darbinius užrašus.Turto įvertinimo ataskaitos apimtis ir turinys nustatomi vertinimo užsakovo ir vertintojo susitarimu. Lietuvoje turto vertinimo dokumentai gali būti pateikiami glausta, normalios apimties ir išplėstine ataskaita.
