Turto nusidėvėjimo laipsniui nustatyti literatūroje siūloma naudoti tris pagrindinius metodus:
Suskaidymo metodą; Gyvavimo amžiaus metodą; Rinkos metodą.Nusidėvėjimo vertei nustatyti turto vertintojas dažniausiai taiko suskaidymo metodą.
Jo esmė ta, kad turtas praranda vertę trejopai, t. y. dėl:
1) fizinio nusidėvėjimo;
2) funkcinio (technologinio) nusidėvėjimo;
3) ekonominio (išorinio) nusidėvėjimo.
Fizinis nusidėvėjimas rodo fizinius vertinamo objekto savybių pakitimus per tam tikrą laiką ir / ar esant tam tikrai atitinkamų funkcijų atlikimo apimčiai – naudojimo intensyvumui. Jis skaičiuojamas kiekvieno objekto elemento.
Remiantis patirtimi, specialiosiomis žiniomis, metodais ir normatyvais, ištiriamas vertinamas objektas, nustatomas jo elementų senumas arba naudojimo intensyvumas, o tada – kiekvieno vertinamo objekto elemento nusidėvėjimo laipsnis (procentas). Nusidėvėjimo laipsnį (procentą) padauginus iš nustatytos vertinamo objekto elemento atkuriamųjų sąnaudų, sužinoma fizinio nusidėvėjimo vertė.
Fizinis nusidėvėjimas gali būti pašalinamas, arba nepašalinamas. Nepašalinamas nusidėvėjimas yra tada, kai sąnaudos defektui ištaisyti viršija vertę, kuri būtų pridėta, bandant ištaisyti defektą. Pašalinamas nusidėvėjimas reiškia, kad sąnaudos bus mažesnės, nei pridėta vertė. Kiekvieną trūkumą galima ištaisyti, bet jei sąnaudos viršija potencialią naudą, elemento nusidėvėjimas vadinamas nepašalinamu.
Pašalinamo nusidėvėjimo rūšis yra atidėtas einamasis remontas. Ši sąvoka reiškia, kad protingas / motyvuotas pirkėjas nedelsdamas darys išlaidas , kad jo nuosavybė prilygtų normaliems standartams. Atidėtas remontas gali reikšti būtiną perdažymą, prakiurusio stogo ar tekančio krano remontą ir pan.
Nustatant aktyvų likutinę vertę įvertinamas efektyvus amžius ir likusioji jų amžiaus trukmė.
Pavyzdys. Sakykime, kad įrenginys yra 10-ies metų chronologinio amžiaus. Efektyvus įrenginio amžius priklausys nuo to, kaip jis yra eksploatuojamas. Jeigu dėl netinkamo eksploatavimo įrenginio nusidėvėjimas padidėtų 50 proc., jis atrodytų penkeriais metais senesnis ir jo efektyvus amžius būtų 15 metų (10 m. faktinio amžiaus + 5 m. dėl blogo eksploatavimo). Tada nustatant šio įrenginio likutinę vertę, bus įvertinamas būtent 15 metų jo efektyvus amžius ir likusioji jo gyvavimo trukmė.
Tam, kad galima būtų įvertinti visą ilgalaikių aktyvų dalies vertę, nustatant trumpalaikių aktyvų nusidėvėjimą, iš bendros atkuriamųjų kaštų vertės išskaičiuojamos sąnaudos visų trumpalaikių aktyvų įsigijimui. Po to apskaičiuojama vertė, atmetus nusidėvėjimo sumą. Jeigu iš pat pradžių neatimsime išlaidų trumpalaikiams aktyvams ir atidėtam einamajam remontui, tai jų nusidėvėjimas bus apskaičiuotas du kartus.
Funkcinis nusidėvėjimas – tai vertinamo objekto funkcinių trūkumų atsiradimas per tam tikrą laikotarpį, rinkoje pasikeitus technologijai, madai ir skoniui, dėl demografinių ar socialinių ir / ar kitų veiksnių. Funkcinis nusidėvėjimas reiškia, kad kažkas vertinamame objekte neatitinka laiko dvasios. Funkcinio nusidėvėjimo paveiktas vertinamas objektas, kaip ir anksčiau, gali puikiai funkcionuoti, nors jis nebeatitiks esamų standartų. Defektas gali būti pašalinamas arba nepašalinamas priklausomai nuo to, ar išlaidų suma jį ištaisyti neviršija tikėtinos naudos.
Jei funkcinio nusidėvėjimo pasekmė pataisoma, bet yra susijusi su kokio nors elemento trūkumu (pavyzdžiui, oro kondicionieriaus sistemos), nusidėvėjimo suma nustatoma kaip sąnaudų įrengti kondicionierių vertinamame objekte ir jo įrengimo naujame objekte išlaidų skirtumas. Šiuo atveju pastato be oro kondicionieriaus atkuriamoji vertė nesumažėja, tačiau papildomos sąnaudos, susijusios su šio trūkumo pašalinimu priimamos domėn.
Pavyzdys. Jei oro kondicionieriaus sistemos įrengimas statomame daugiaaukščiame name kainuoja 30 000 Lt, o jau pastatytame dėl papildomų darbo sąnaudų – 40 000 Lt, tai funkcinis „pasenimas“ gali būti įvertintas 10 000 lt.
Nepašalinamas funkcinis nusidėvėjimas, kurį sukelia tam tikri trūkumai, paprastai matuojamas rentos nuostoliais. Jei dėl blogo daugiaaukščio namo suplanavimo nuomos mokestis 10 lt per mėnesį mažesnis, o vietinis mėnesinis bendras rentos multiplikatorius yra 100, tai šis nuostolis įvertinamas 1 000 Lt. (bendras rentos multiplikatorius nustatomas pagal rinkos duomenis, pardavimo kainas padalijus iš nuomos mokesčio sumos per mėnesį).
Funkcinio nusidėvėjimo atvejai gali būti susiję su konkrečiu daugiaaukščio pastato aikštelės ir sklypo statinių išdėstymo santykiu. Pastato aikštelės ir sklypo matmenų santykio koeficientas parodo žemės panaudojimo intensyvumą.
Pavyzdys. 5 aukštų namo, kuriame kiekvieno aukšto plotas – 10 000 m2, pastatyto 25 000 m2 žemės sklype, koeficientas yra lygus 2 (5 aukštai ´ 10 000 m2 : 25 000 m2). Namas uždengia 40 proc. žemės sklypo (10 000 m2 : 25 000 m2), bet jo aukštis suteikia koeficientą, viršijantį 1. Jei šis suplanavimas neatitinka geriausio ir efektyviausio sklypo panaudojimo varianto, gali būti fiksuojamas funkcinis nusidėvėjimas.
Svarbus taip pat yra pastatų ir statinių išdėstymas sklype.
Pavyzdžiui, funkcinio nusidėvėjimo priežastis gali būti ta, kad pastatas neturi patogaus įėjimo ir / ar išėjimo.
Taigi funkcinio nusidėvėjimo vertė išreiškiama potencialios vertinamo objekto vertės (arba eksploatavimo sąnaudų) pašalinus funkcinį nusidėvėjimą ir šio objekto vertės (arba eksploatavimo sąnaudų) nepašalinus funkcinio nusidėvėjimo skirtumu.
Ekonominį nusidėvėjimą sukelia veiksniai, turintys įtakos vertinamam objektui iš išorės. Tai gali būti šalia vertinamo objekto esantys kiti objektai, sukeliantys triukšmą, skleidžiantys nemalonius kvapus, teršiantys atmosferą, išoriškai nepatrauklūs ar sukeliantys kitų nepatogumų.
Ekonominis nusidėvėjimas visada laikomas nepašalinamu, kadangi potencialios kenksmingų elementų pašalinimo sąnaudos labai padidintų objekto savikainą ir jį pirkti būtų neracionaliu.
Ekonominio nusidėvėjimo vertė matuojama kapitalizuotų naudojimo pajamų srautų sumažėjimo, atsiradusio dėl išorės nusidėvėjimo, dydžiu.
Apskaičiuotas ekonominis nusidėvėjimas paskirstomas sudedamosioms vertinamo turto dalims (pastatams, žemės sklypui, įrenginiams ir pan.).
Visa vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė apskaičiuojama pagal formulę:
NV = FN + TN + EN
Čia: NV – nusidėvėjimo vertė,
FN – fizinio nusidėvėjimo vertė,
TN – funkcinio (technologinio) nusidėvėjimo vertė,
EN – ekonominio nusidėvėjimo vertė.
Tais atvejais, kai vertinamas nekilnojamo turto objektas su žemės sklypu, atskirai lyginamosios vertės metodu nustatoma žemės sklypo vertė (šis reikalavimas netaikomas, jeigu nekilnojamas turtas yra susijęs su nuomojamu žemės sklypu). Apskaičiuojama ir žemės sklypo pagerinimo bei inžinerinės infrastruktūros vertė.
Bendroji atkuriamosios vertės metodu nustatyta vertinamo objekto vertė yra:
AV = (AK – NV) + ŽV
Čia: ŽV – žemės sklypo vertė.
Taikant suskaidymo metodą taip pat reikia laikytis turto nusidėvėjimo laipsnio nustatymo pagal aptartas nusidėvėjimo formas ir būdus nuoseklumo, siekiant išvengti pakartotinių skaičiavimų. Tokį nuoseklumą galima iliustruoti sukaupto nusidėvėjimo skaičiavimo pavyzdžiu.
Sukauptas nusidėvėjimas
- Fizinis nusidėvėjimas
A. Pašalinamas: atidėtas einamasis remontas
1. Dažymo darbai....................................................... 10.000 Lt
2. Kilimų keitimas keliuose butuose......................... 7.000 Lt
3. Vandentiekio sistemos remontas........................ 8.800 Lt
Iš viso pašalinamas fizinis nusidėvėjimas............... 25.800 Lt
B. Nepašalinamas.
Trumpalaikiai aktyvai
| Komponentai | Atkūrimo kaštai, Lt | Faktinis arba efektyvus amžius | Laukiama amžiaus trukmė | Sukauptas nusidėvėjimas, % | Nusidėvėjimo suma |
| Žaliuzės Kilimai (15 vnt.) Spintos Apšildymas Buitiniai prietaisai Ventiliacinė sistema Vandentiekio sistema Iš viso: | 3.200 21.000 88.000 246.400 44.000 44.000 220.000 666.600 | 5 5 5 5 5 5 5 | 20 10 25 30 15 15 40 | 25 50 20 16,7 33,3 33,3 12,5 | 800 10.500 17.600 41.149 14.652 14.652 27.500 126.853 |
Visos atkūrimo sąnaudos (ilgalaikių
ir trumpalaikių aktyvų)............................................................... 2183.720 Lt
Pašalinamas fizinis nusidėvėjimas................................... . - 25.800 Lt
Atkūrimo sąnaudos (trumpalaikių aktyvų)......................... - 666.600 Lt
Ilgalaikių aktyvų atkūrimo sąnaudos.................................. .1491.320 Lt
Efektyvus amžius.......................................................................... . 5 metai
Visa gyvavimo trukmė.................................................................. 60 metų
Ilgalaikių aktyvų nepašalinamas fizinis nusidėvėjimas
(5 : 60) ´ 100 = 8,3 %
8,3 % ´ 1491,320 Lt = 123,779 Lt
2. Funkcinis nusidėvėjimas
- Pašalinamas
Buitinių prietaisų modernizavimas................................. 48.000 Lt
Minus: turimų buitinių prietaisų vertė.................... -29.480 Lt
Pašalinamas funkcinis nusidėvėjimas............ 18.520 Lt
- Nepašalinamas
Rentos nuostoliai
40,00 ´ 12 mėn. ´ 20 butų ´ 5 GRM..................... 48.000 Lt
- Ekonominis nusidėvėjimas
Rentos nuostoliai dėl netinkamo išdėstymo (arti prie pramonės įmonės)
45,00 ´ 12 mėn. ´ 20 butų ´ 5 GRM..................... 54.000 Lt
Reziumė
Visos atkuriamosios sąnaudos............................................... 2183.720 Lt
Minus sukauptas nusidėvėjimas:
Fizinis: pašalinamas................................................................. 25.800 Lt
nepašalinamas (trumpalaikiai aktyvai)...................... 126.853 Lt
nepašalinamas (ilgalaikiai aktyvai)............................ 123.779 Lt
Funkcinis: pašalinimas............................................................ 18.520 Lt
nepašalinimas......................................................... 48.000 Lt
Ekonominis:.............................................................................. 54.000 Lt
Viso:................................................................................... 396.952 Lt
Nustatyta pastato vertė, atėmus nusidėvėjimą:
2183.720 – 396952 = 1786.768 Lt
Vertinamo žemės sklypo vertė........................................ 200.000 Lt
Vertė, nustatyta atkuriamosios vertės metodu:
1786.768 + 200.000 = 1986768 Lt
Turto vertintojas, taikantis gyvavimo amžiaus metodą, nusidėvėjimo laipsniui nustatyti, pirmiausiai turi išsiaiškinti pastato gyvavimo trukmės sąvokas.
Ekonominis amžius – tai amžius kurio metu turtą (pastatą) galima naudoti, gaunant pelną. Tai laikas, kurio metu pagerinimas duoda įnašą į nekilnojamojo turto vertę. Fizinis amžius – tai laikas per kurį statinys realiai egzistuoja ir yra tinkamas naudoti. Fizinio amžiaus ribos beveik neįmanoma prognozuoti (90 % namų, pastatyti JAV, Europoje ir, žinoma, Lietuvoje prieš šimtus metų ir vis dar funkcionuoja). Efektyvus amžius yra pagrįstas išoriniu namo būklės, dizaino ir ekonominių veiksnių, turinčių įtakos jo vertei, įvertinimu. Chronologinis amžius turi būti pažymėtas vertinant (jei jis žinomas), tačiau jis neturi didelės reikšmės vertinant turtą. Chronologinio amžiaus sąvokos alternatyva – faktinis amžius. Likęs ekonominis amžius – tai laikas nuo pastato vertinimo datos iki ekonominio amžiaus pabaigos. Vertintojas jį turi nustatyti.Jeigu pastato būklė vidutinė, jo dizainas atitinka kitų šalia esančių namų dizainą ir jo neveikia išorinio poveikio veiksniai, tai efektyvus ir chronologinis (faktinis) amžius sutampa.
Jeigu pastatas remontuojamas, modernizuojamas ir eksploatuojamas pagal aukštesnius nei jo buvimo rajone taikomus standartų reikalavimus, tai jo efektyvus amžius gali būti mažesnis už chronologinį (faktinį).
Jeigu pastatas aptarnaujamas blogiau negu tipiniai rajono namai, nemodernizuojamas ir neremontuojamas, tai jo efektyvus amžius bus didesnis negu chronologinis (faktinis).
Pastato gyvavimo trukmės sąvokos ir jų tarpusavio ryšys parodyti 1 paveiksle.
Gyvavimo amžiaus metodas pagrįstas pastatų apžiūra ir remiasi tuo, kad efektyvus amžius, išreikštas procentais, atspindi tipinį ekonominį amžių, lygiai kaip ir sukaupto nusidėvėjimo procentas atspindi bendras atkuriamąsias sąnaudas.
Šios abi reikšmės nustatomos pagal vertinimo datą ir gali būti išreikštos formule:
Čia: N – nusidėvėjimas,AV – atkūrimo kaštai,
EfA – efektyvus amžius,
TEkA – tipinė ekonominio amžiaus trukmė.
1 pav. Pastato gyvavimo trukmė
Pirmiau nurodytos formulės taikymo pavyzdys:
Ta pati formulė gali būti užrašyta ir taip:
Kai kurie vertintojai naudoja tokius santykinius dydžius nusidėvėjimo laipsniui skaičiuoti:
Čia: FN – fizinis nusidėvėjimas,
LEkA – likęs ekonominis amžius.
Ne taip svarbu, kuris metodas naudojamas kiekvienu konkrečiu atveju, esminę reikšmę visų pirma turi pradinių sąlygų pasirinkimas ir tikslus jų nustatymas.
Gyvavimo amžiaus metodas gali būti taikomas arba skaičiuoti visą nusidėvėjimo laipsnį įvertinti visų veiksnių poveikį, arba skaičiuoti vienos rūšies nusidėvėjimą. Galima pateikti pavyzdžių, kurie paaiškintų nusidėvėjimo skaičiavimo principus.
Pavyzdys. Namo tipinis ekonominis amžius – 50 metų. Jo chronologinis amžiaus 20 metų. Efektyvus amžius nustatytas atsižvelgiant į namo būklę, dizainą ir aplinką. Dėl blogos būklės ir netinkamos buvimo vietos (šalia degalinė) jis lygus 25 metams.
Kito namo tame pačiame rajone tipinis ekonominis amžius – 50 metų, o jo chronologinis amžius – 20 metų. Efektyvus amžius, įvertinus būklę, dizainą ir aplinką, 20 metų, nes jo būklė vidutinė ir nėra nepageidaujamų aplinkos poveikių:
Gyvavimo amžiaus metodas paprastas ir suprantamas, nes jis pagrįstas vizualia apžiūra ir vertintojo samprotavimais. Tačiau jo tikslumas labai priklauso nuo vertintojo žinių ir patyrimo. Jis yra efektyvus skaičiuoti nusidėvėjimą vertinimo metu, tačiau nelabai tinkamas, pavyzdžiui, skaičiuoti gaisro nuostolius.
Taikant rinkos metodą turto nusidėvėjimo laipsniui nustatyti reikia naudoti rinkos duomenis, tai yra lyginama panašius pardavimus (analogus). Visa tai atliekama aukščiau aprašytu nuoseklumu.
Europos turto vertinimo standartai turto nusidėvėjimo formas detalizuoja kiek kitaip, (nei Lietuvoje įprasta):
Ekonominis atgyvenimas / nusidėvėjimas rodo amžių, būklę (arba fizinio susidėvėjimo laipsnį), degeneraciją arba atrofiją, atsirandančią dėl laiko tėkmės ar ankstesnio eksploatavimo aspektų, numatomą ateities eksploatavimo sąnaudų sumą, ir išsaugojimo / būklės palaikymo išlaidas, palyginti su šiuolaikiniu pastatu pakaitalu.
Funkcinis atgyvenimas / nusidėvėjimas – tai tinkamumas naudoti pagal paskirtį ir šio naudojimo tęstinumo perspektyva arba tinkamumas kuriai kitai to paties verslo paskirčiai.
Strateginis atgyvenimas / nusidėvėjimas – strateginis verslo sprendimas gali bet kuriuo metu nutraukti tam tikro proceso funkcionavimą (versle) ir paversti nenaudojamais pastatus, kurie tam tikslui buvo skirti.
Ekologinis atgyvenimas / nusidėvėjimas lemia būtinybę įvertinti esamą naudojimą ir šiuolaikines technologijas pagal faktines ir pagrįstai numanomas nacionalines ir tarptautines normas, įstatymus, direktyvas ir / ar planavimo, aplinkosaugos ir taršos kontrolės bei atliekų tvarkymo taisykles.
Apibendrinant galima teigti, kad atkuriamosios vertės metodas gana universalus, juo galima įvertinti nuosavybę, duodančią pelną, tačiau vertinant stambių įmonių turtą, taikant šį metodą reikia labai daug darbo. Pagrindiniai šio metodo trūkumai:
kartais gana sunku surinkti informaciją apie esamas kainas (ypač nebegaminamų specifinių įrengimų); sunku įvertinti turto nusidėvėjimą, jeigu jo amžius daugiau nei 10 metų; neįmanoma visiškai atstatyti jau pasenusio statinio; sunku arba net neįmanoma vertinant atskirti pastatus ir statinius nuo žemės ir t. t.Minėta, kad geriausiai atkuriamosios vertės metodas tinka pagrįsti naują statybą, geriausią ir efektyviausią žemės panaudojimą, renovacinei analizei, įvertinti draudimo riziką.
